福州东二环是近两年最热门的版块，二手房的价格涨幅最高，新房价格最坚挺的区域。经过这几年的市场缩水，价格降幅也出现较大幅度的下跌。

鹤林新城作为福州最大的安置房，位于金鸡山隧道口附近，连接着塔头，也靠近东二环。2008年，三坊七巷拆迁，多数业主安置到这里，当初拆迁，业主补偿的面积多，房源也多，使得鹤林新城大部分房源处于出租的状态。 人员混杂，小区管理难度大，大家眼中安置房的缺点，在鹤林新城都能体现出来。

近期一个阿姨，把自己的鹤林新城挂牌出售，经过多个中介的客户谈判，终于在8月底把房子卖出，其单价已经快接近1万元了。对于这个单价，很多网友还在质疑，其实低楼层的房子，已经到1万的价位了。

成交小区：鹤林新城

成交时间：2024年8月；

成交数据：87.46平米，2房1厅，中楼层，简单装修，东南朝向，105万，成交单价12006元/平米。

1、这套房子挂牌58天，共调价2次，首次挂牌135万，一个月内降了10万，最后在谈判中，还让了17万后，买卖双方达成交易。带看客户较多，贝壳平台单独带看2组，幸福里上10组。业主让价较为干脆，当下只有这种让价果断的业主，才能抢得先机。

2、鹤林新城小区是福州最大的安置房小区，内部共有34栋楼，5378户业主，容积率7.9，车位配比1:0.5，一个非常拥挤的小区，一层多户的结构，上下班高峰期，经常要等上不少的时间。楼栋一层，多数被用于店面营业，使得更为杂乱无章。

3、福州晋安区，小区成交排行榜，鹤林新城，它排在第二名，每个月都有十几套的房源交易，一方面是拆迁户卖房，另一方面是二手业主的置换。拆迁户持有房源量大，担心房价下跌，资产缩水，开始抛售一部分房源；置换业主是因为对老小区的生活环境不满意，促使他们进行置换。

4、小区内目前待售房源153套，业主挂牌均价17000元/平米，成交均价12000元/平米，挂牌多数房源的价格高于客户能够接受的价位。单价12000元的房子，也是小区里最差的户型，它的客厅是斜着的，房子凸出 一个角，厨房狭长，只有两个房间是标准朝南向。

好房子的价格一定会不低，不好的房子价格也高不了；这个阶段还愿意选择下定买房的人，一方面是需要，另一方面是有决心，不然谁都不会在市场下坡路的时候买入。

在市场上看房，一定要抓住一些想卖房的业主，他们的价格让幅比较高，也容易成交。以鹤林新城为例，150几套挂牌房源中，真正每个月能成交的房源，也就是10套左右，多数业主挂牌的价格，只不过是试探，寻找冤大头而已。

根据当下市场行情，未来再看鹤林新城的成交价格，几个月后或许能看到1万/平米的了。

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