非常时期，为避免被再次拉去学习，zc解读以及房价趋势，这几期先停歇。走势和近期操作，我前几期也都说过，朋友圈也会及时提醒大家，需要的请私信或加我。

自昆明十四五规划落地后，随凉亭和方旺等板块城改不断推进；昆明东市区，一直以来备受争议，前景更是众说纷纭。但可悲的是，在众多网络帖子之中，没有一个是说到点子上的，特别是关于发展潜力与购房群体的问题。

今天，从客观、理性的角度出发，和大家分享下两个问题：一是东市区究竟价值几何？；东市区的改善群体有钱人，又都在哪里买房？

①

历史与未来

当初十三五期间，东市区像个被父母所遗忘的孩子，孤零零的蹲在墙角啃馒头。随北、南、西三区，土地储备供应量的逐步减少；在十四五的推进下，实体产业本就不差的东市区，终于沦为地方的掌上明珠，也迎来了咸鱼翻身的机遇。

众所周知，昆明从一湖四片，到至今十四五期间的“东进、西拓、南控、北延、中优”。这也意味着，东市区即将迎来新的发展机遇；而最直观明了的，莫过于东边正在建设，即将投入使用的体育馆中心和昆华医院分院。

我知道，昆明有很多新青年和新市民，在讨论东市区时都很困惑。他们想不明白，为什么当初昆明机场选址要在东边，而不是在南边的老巫家坝机场；为什么东边的高速高架会如此之多？

关于这些疑问，想必老昆明人都知道。早在一湖四片之初，东市区主要扮演的角色，就是昆明轻工业、物流和汽车城的代表。也正因如此，曾经的东市区才有一丝丝存在感。

在2019年以前，从北边到南边到呈贡；从西北新城、到草海和巫家坝，大家都有幸见证昆明的扩张速度之快。随昆明城镇化建设不断推进，城改基建不断完善，北边、南边、西边的城改已然接近尾声。

以上这一点，从2019年后，地方不断完善东市区基建，加快东边城改速度，多家品牌房企均纷纷涌入东市区拿地。这些，就是最为有力的佐证。

②

房价与群体

前段已述，正因东市区的特殊性，对比其它几个区域而言，虽然城市建面不够完善，但实体和产业都是大家有目共睹，更是可圈可点。

但凡稍微关注经济和房价的人都知道，决定房价的因素是什么？这早已不是什么国家机密，我已无需废话！

由于之前东边土地供应量极少，整个东边地缘性群体，都只能靠为数不多的二手房，以及租赁保障房来满足居住需求；而口袋里不差钱，手握几个汽车店或物流公司的老板，也只能往南边或中心跑。

于是，从2018年开始，逐步有大量房企涌入东边高价拿地，自此地价开始被拉升，而周边二手房价格也开始水涨船高。当时高峰之际，某城住宅单价1.7万的精装，动作邋遢一点的玩家，直接抢不到房源。

可惜，只是经历短暂的2019年牛市末尾后，2020年下半年便迎来立竿见影的楼市调控。从而导致在2019年和2020年入场的玩家，都站在了山顶。

还清楚的记得，当时昆明某知名楼市砖家，1.7万带领众多粉丝过去团购。殊不知，签完合同还没捂热，便迎来2020年的楼市调控，行情直接进入寒冬；前段时间价格一泻千里，他们就一起站在山顶放风筝。有多少人属于这类，都不用说出来，请扪心自问！

回归正题，在片区属性的催生下，以及后期地方的不断招商引资。从某些层面出发，东市区的未来和后期常住群体，都是可以预见的。

以史鉴今，回顾曾经刚起步的西北新城，从规划初期到落地，直至地铁4号线通车后。短短3年时间里，房价从7千多涨至2019年高光时期1.6万多，再到2022年最低回调至1.2万多。

整体而言，在北、西、南各区完善稳定后，东市区将会是昆明建面更新的最后一个片区。而经2022年房价回调后，房价已不再透支或虚高；而且二手房库存不大，特别是次新，供需均衡。

③

如何买？

在任何一个城市或片区买房，有人赚得盆满锅满，就有人抱怨社会不公。总有人像无头苍蝇一样乱撞，用一句话来总结他们就是：自身什么都不懂，买房全靠上天的眷顾和佛祖的庇佑。

有幸见识很多改善买房，基本都是头痛医头，脚痛医脚的买房思维。不断置换的理由有：今天和物业现场比武了，明天品质和环境又太差，后天邻居素质太低；导致很多改善刚入住就后悔，自此陷入无限循环，不断改善的困惑中。

改善买房，首先要弄明白的就是，什么是正确的改善思路？

现如今，虽然东边楼盘众多，户型更是让人眼花缭乱；但在我个人看来，值得购买和具备持有价值的楼盘，却少之又少。

改善分别分为：普通改善、豪改以及顶配改善三大类。

简单给大家举个案例：比如东边改善类群体买房，目前市场上能拿得出手对比的楼盘，现有碧桂园映象美庐和中海云麓九里。

碧桂园映象美庐，主要由小高层、洋房、别墅组成，精装价格1.5万上下，便宜的1.4万左右能拿下。而中海云麓九里一期主要以合院、叠拼为主；二期则以花园洋房和叠拼为主。中海现目前在售的是二期产品，精装价格1.6万左右。

同为低密度改善，两个楼盘对比，位置上都差不多，价格相差一千个钢镚。作为改善居住而言，对于本就不大的价差，相信大家更关心的点是：后期的居住舒适度、邻居素质、以及产品定位和设计。

中交碧桂园整体趋于过去式，属于老式小高层和南北通透洋房的设计，小区景观园林也比较中规中矩；而中海云麓九里整体则更趋于现代化，无论是产品设计和使用空间，都更符合新一代的改善需求，小区景观则采用新中式园林设计。

光从两个楼盘产品定位和设计方面看，云麓九里后期对市场包容性会更强一些，受众群体也会更大些。

因为受产品定位以及设计的因素影响，两个楼盘的购买群体和购买力，也随之分为两类；其实，这也是为何两个楼盘，存在价差的原因所在。

国人有句古话，“物以类聚、人以群分”，两个楼盘虽只有一路之隔，却不光是把普通改善，和豪改分得明明白白；更是把东市区的贫富，与阶层凸显得淋漓尽致。

所以，两类人，大家觉得哪类邻居会更受欢迎？个人觉得，阶层更高、钱更多的，应该会更加通情达理些。

其次，就是舒适度。碧某园这些年的口碑，相信已无需多言，大家都心知肚明，就不再废话。而美庐属于中交和碧桂园合力开发，现目前呈现出的小区环境和绿化真的很一般。

当然了，美庐的优势也很明显，那就是价格便宜，但品质和口碑都顶不上去。

只能说，希望后期中交能不负所望。

而中海云麓九里，现目前也有交付地块，整体口碑和小区环境，都远高于美庐。

改善买房，千万不要因为前期几块钱的价差，而导致后期阶层，与资产量级的显著差距，特别是对于本就囊中羞涩的改善。因为分摊到首付和贷款月供中后，根本没有多大区别，何谈附加压力一说？

这一点，一定要牢记于心！

给大家举例说明，无非是想告诉大家。无论是任何片区或板块，无论是首套刚需还是二套改善；想买对符合自身需求，或未来市场包容性强的房子，一定要学会客观看待理性分析，不要毫无意义的为了换房而换房。

最后，疫情期间大家做好个人防护，积极配合大白工作，不信谣不传谣莫要添乱；过来喝茶或要找我买房的粉友，近期业务量增大，请提前预约，并做好核酸。

此文完！