楼市“止跌会稳”,这是你保卫资产必须要知道的时间表!

秋冬楼市分析 2024-09-27 18:32:57

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

昨天,地产股集体涨停。

原因很简单,因为决定着国家未来的会议,罕见的给出了房地产的未来方向:

要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。

就像当年的“房住不炒”逐步落地一样,房地产市场的止跌回稳,甚至逆向增长的那一天终究会到来。

我来一番推演,你一定要记好关键的时间点。

一线松绑:青岛的苦日子还有三五年

这一次的权威发声,99%的人关注点都在“止跌回稳”上,但实际上一揽子政策里面,还有一句话很关键:

调整限购政策。

在二线城市都全面放开限购、调无可调的今天,这个调整,肯定指的就是一线城市。

现在各大权威媒体都给出了一线城市放开限售的预测,而且先广深,后京沪的具体实施方案,也都有鼻子有眼。

从业内的角度来看,这是很靠谱的。

2024年,虽然二三线楼市哀鸿遍野,但是一线城市的豪宅,那销售依然火热。

然而,从总体来看,上海楼市在豪宅景气时同样有隐忧:上海2024年前8月全市成交面积427.2万平方米,较去年同期635.93万平方米下降约32.82%。

那么,一线城市也需要让城市中原本没有资格买房的打工者能去买老破小,想进入一线城市的富豪,把豪宅市场推得更热。

所以,一线城市放开限购,应该就在2024。

我们再看看那些国央企的半年报,虽然销售不佳,但是房企的资金池里都躺着大笔现金,而且他们想贷款,各大银行也会踏破门槛。

可以预计的是,下半年一线城市的地价、房价还会再创新高。

对于房企而言,在一线城市卖豪宅赚钱,还是在三四线城市卖刚需房赚钱,无所谓,赚钱就行,活下去就行。

所以,未来一两年内,头部房企重心一定是一线城市,包括青岛等众多二线城市的土拍不乐观,新项目会很少,去库存将成为主流。

问题是,北上广深核心地段的土地也很稀少啊,当这个地价到了一定程度,当部分一线精英不堪房价重负,重新选择城市时,资本与需求必然会外溢。

作为北方最宜居的城市,GDP很可能超越天津的城市,青岛的楼市一定有复苏的那一天。

结合当下的供需比,老王的判断是早则2027年,迟则2029年。

谷底蛰伏:泡沫散尽到超跌捡漏

今年青岛的土地市场,可以说是非常不乐观,我们通过克而瑞青岛的数据对比,能够明显感受到青岛楼市进入了真空期。

数据来自克而瑞青岛

一线全国性的房企退场,本土房企因为盲目扩张财力吃紧,这给市场留下了巨大的真空地带。

所以,市自然资源和规划局真的是很着急,也很努力,做了大量的工作,从规划层面将高端住宅所有痛点都打通,从政策层面上鼓励开发商建造迭代的好房子。

问题是,楼市提振市自然资源和规划局一个部门拼命,就能够改变的。

那只如蚂蟥般趴在民众和房企身上的垄断中介,什么时候能够被普惠性平台取代,

百姓和房企的负担才真正能减轻,这不是自然资源和规划局的工作;

地铁M5号线、M8号线南段什么时候能开通,全面盘活青岛主城的低效片区,让城市有“下一个新都心”的热点,这不是自然资源和规划局的工作;

什么事后能高效出台“以旧换新”,政府利用拨付资金收购二手房作为租赁住宅,有力的托住二手房市场,这不是自然资源和规划局的工作;

只收钱不办事的垃圾物业,什么时候能高效被请出小区,让业主们在房价下跌时住得不那么憋闷,这不是自然资源和规划局的工作。

目前看,这些问题都没有解决的苗头。

所以,在无良中介通过信息差不断打压二手房房价和民众信心的时候,在外地炒房客要割肉离场的时候,在减标降配的小区交付高峰到来的时候,青岛的楼市在一线传导还未来之前,还要经历一个痛苦的地量蛰伏期。

在这个过程中,房龄、品质、物业、停车等核心要素,但凡有一个硬伤,赶紧卖,不做梦,不纠结,未来三年还是“杀跌”周期,50%的房子的房价不要说2018年,连2024都回不到;

在这个过程中,如果你的资金充裕,核心板块内超跌的二手房标杆以及高品质的新房,抓住时机果断入手。

楼市就跟股市一样,你想要获益,不是利好都释放,连续涨了几个涨停板再入市。

迎接牛市:存钱还是“存”房?

割肉卖房得来的钱:

下一步是存到理财里,还是再买成房子?

很多人可能选择前者,但是老王选择后者。在过去两年中,老王处理了两套老房子,但是也买入了一套住宅,一套公寓。

先说公寓,现在这个公寓出租,在旅游比较疲软的年份里,到目前为止是5%-6%收益率; 如果卖掉,10万元的盈利是非常稳的。

再说住宅,我觉得大家买不买房,应该分为两种情况。

一类是切实的刚需,哪怕你三年后才结婚生子,哪怕你五年后才享受退休生活,哪怕你的孩子两年后才毕业定居,你都要现在筹划。

因为住宅和手机、汽车有着本质上的区别:手机、汽车你只要有钱就能买到最好的产品,但是住宅你有钱也很难买到高品质的现房。

从CBD到浮山后,再到崂山,我们可以发现在年景不好的时候,好房子也卖不到现房,这些现房和准现房,就跟大龄剩男剩女一样,多多少少都是有些问题的。

在供应量大幅减少的当下,刚需更不能纠结。

等牛市来了,年轻人也到了婚期,老年人腿疼爬不动步梯房了,你再去买人家的二手房:房价给你加10W,中介费5W,税费再10万,还是小区里的边角料位置,在低利率时代,真值得吗?

对于投资客,我的建议是你如果掐不了尖儿,就别动。

未来在楼市中赚钱,一定是低价买到超配的产品,这比股市里选牛股都难,不是小白能够实现的。

在下一轮牛市中,青岛有三个爆点:一个是一线城市70后、80后退休归乡潮,作为山东最好,北方最宜居的城市,青岛一定会吸引相当数量的归乡康养族;一个是城市低效片区的爆发红利,这个将以地铁M5、M8号线两条大动脉的通车为转折点,核心配套带动板块价值的爆发;一个住宅产品力的迭新,产品稀缺性带来的价值提升,这个主要集中在崂山,顶豪看王家村片区,高端住宅是张村河。

就像我周中的分析那样,住宅的产能过剩,一定会带来分化,在分化中提前布局优质资产,才能成为下个周期的赢家。

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评论列表
  • 2024-09-28 09:38

    谁TMD一不小心没有拉裤子把你给露出来了,讲不讲文明,还有没有点素质,是哪个学校毕业的,打回去重来

  • 2024-09-28 14:29

    发高烧,说胡话,病的不轻啊。房价跌幅榜1 :这几年,房价跌了多少? 第一、北京,跌了约30%,回到2016年。 第二、上海,跌了约30%,回到2016年。 第三、广州,跌了约28%,回到2015年。 第四、深圳,跌了约40%,回到2015年。 第五、香港,跌了约28%,回到2016年。 北上广深,四个一线城市,难兄难弟,跌幅均已达到2015年左右。 这次的价格下跌,仅仅次于2008年的金融危机