10强房企战略评论系列 文|潘永堂 华润，中海都是头部央企。 这两兄弟在上一轮国进民退晋级中，都双双从过去老十（华润），老六（中海）升级到“中国地产四强”牌桌子。 以后地产第一牌桌，就是“保利，华润、中海、绿城”四个人凑一桌了！就在刚过去的7月，绿城销售额反超万科，成为“新三强”。 今天还是聚焦华润和中海两兄弟。 因为过去2年，这两兄弟无论销售额，利润额，还是拿地额……每年都差不多，每年都在紧追不舍，每年也都在暗暗较劲，毕竟同是头部央企，同在一个屋檐。 之前老潘给这两大央企2个标签，即华润置地是“转型王”，中海地产是“利润王”。 应该说，两者的商业模式已不在一个层面。 中海还是对地产开发死磕到底，毕竟自己是建筑出身，虽然无奈拿了一些持有资产但毕竟体量还是毛毛雨；而华润置地出身于多元化比较成功的华润集团，其自身开拓的第二曲线已经高达400亿大盘子，这个400亿的“大块头”也开始为华润地产开发航道规模下行、利润下行开始及时“补位”。 眼下，华润是第一曲线和第二曲线并肩作战，堪称双轮驱动，甚至多轮驱动。 所以通俗的说，中海地产是单轮驱动为主，华润置地是双轮驱动为主。 昨天老潘在看绿城的财报，这个拿地猛士很有趣，拿地都超过了中海和华润。 结果昨天华润中海两兄弟竟然“同一天”发布了半年业绩会，也因此，今天老潘也来简单盘一盘，看看在2024上半年下行期，这两兄弟的“成长力、利润力、转型力、经营力水准乃至高质量发展水准，到底“孰优孰劣”？ 利润王PK：2年丢帽子后，中海这一次胜华润半个亿利润，在当下重要吗？ 你会说现金流最重要，安全最重要，这当然对的，尤其对还没爆雷的民营房企更如此，但今天这里是央企的PK，对两家头部央企而言，爆雷风险不用担忧，所以类似什么现金流，综合融资成本这里就不用过度关注了，没意义，毕竟都是一样的血统，或者两者差距也不会太大。 但利润创造力，是房企经营质量，发展模式是否高质量的一个综合评价，这个得好好比较一下。 尤其眼下，华润，中海面对的下行市场，救市政策、身份优势等内外环境都是一样的，所以利润PK的前提也算公平。 老潘拉一下两兄弟上半年利润单子： 中海地产，毛利润 191.8 亿，同比降 4.85%；归母净利润 103.1 亿元，同比降 23.54%；毛利率从 2023 年末的 20.32% 上升到 22.06%，净利率从上年末的 13.35% 下降到 13.26%。 华润置地，毛利润 176.3 亿，同比下降 5.85%；归母净利润 102.5 亿元，同比下滑 25.37%。毛利率从 2023 年末的 25.15% 降至 22.28%，净利率从 2023 年末的 14.85% 上升至 15.82%。 显然，从毛利润、净利润的绝对值盘子看，中海普遍领先华润，中海赚的钱的体量是比华润多的。 但从论赚钱的能力高低看，华润又反超中海，比如华润毛利率22.28%，净利率15.82%，都双双高于中海的毛利率22.06%，13.36%。 一句话，中海赚钱的数量更多，但赚钱的能力华润更强！ 以上是财务报表的广义PK，但如果单从单一地产开发赛道的利润率PK，中海则无论赚钱数量，还是赚钱能力，又都超越华润置地。 比如 2020 年起至今，华润置地在五年业绩长跑中，2024 年上半年利润表现创下了五年内的最低纪录。其中，开发销售型业务毛利率同比下降 4.6 个百分点至 12.4%， 对比中海地产毛利率却高达22.06%。 更广泛对比，2023 年中国前三十家上市房企平均毛利率才为 15%。应该说，中海地产的超22%的毛利率，是秒杀30强毛利均值，也是秒杀华润置地开发赛道的。 这也是为何老潘依旧强调，中海依旧是中国地产开发赛道“利润王”的缘由。 从这一点来讲，中海骨子里的利润信仰和围绕利润王的第一战略，以及利润王的全方位的经营打造体系，铸就了中海地产名副其实的长期“利润王”美誉！ 第二曲线PK：200亿VS 35.4亿 华润置地5倍于中海即使单一地产开发赛道，中海是铁打的利润王，但为何这2年多，中海头顶的利润王帽子却被华润置地摘走了呢？ 这核心就在于中海吃了第二曲线的亏。 或者说华润置地第二曲线开始慢慢长大成人了。 眼下，华润置地“近400亿营收、近100亿净利润、远超地产开发的高利润率”的第二曲线，已经形成了对华润置地地产开发航道营收、毛利率，净利率承压的有效“修复”和“补位”。 以毛利率为例，修复就很明显。比如近5年，华润置地开发销售型业务毛利率在持续下降，2024年上半年更是同比下降 4.6 个百分点至 12.4%，受此影响，华润置地整体综合毛利率 22.3%，同比下降 3.4 个百分点 。 显然，开发销售毛利率拖累了华润置地综合毛利润，或者是第二曲线更高的毛利率形成管理对地产开发低毛利率的“修复”。 那么，华润第二曲线收入到底什么水平？ 数据说话，2023年华润所有第二曲线（华润自己叫经常性收入）是391亿，而净利润是96亿。而2024上半年，华润置地第二曲线进一步上涨到“200亿”。 200亿不算多，但意义重大！ 因为它意味着华润置地即使半年不卖一套房子，靠第二曲线就有200亿的收入，而且这个是可持续的收入，是年年有的收入。 如此看，今年24年华润置地经常性收入大概率超400亿关口。 对比之下，中海地产2024年上半年商业运营收入35.4亿，这相当于华润置地5倍多于中海地产。 牵强公平起见，即使加上股权不隶属中海地产的中海物业服务收入68.4亿，牵强加上物业收入中海地产非地产开发收入上半年才104亿。 不仅仅是收入差距，华润第二曲线航道的利润率也远超地产开发。 比如2024年上半年，华润置地开发销售型业务毛利率为12.4%；经营性不动产业务毛利率为71.5%，显然第二曲线的毛利率是地产开发的6倍。 面向未来，华润董事主席李欣透露：“目前华润置地的资产管理规模约4500亿元，经营性不动产营收占比超过25%，核心净利润占比为51.4%，华润置地的经营性不动产+资管业务正处于蓬勃壮大的状态，向大资管转型已经具备规模势能优势。” 未来，地产终究有一天会开发完，但第二曲线却可以生生不息。 应该说，中海地产短期5年内没问题，即使行业从18万亿跳水到9万亿，但中海还可以吃“未来头部集中度上升的洗牌红利”，但10年之后了，中海就会面临地产开发大势已去，面临“营收下滑、利润下滑”的严峻考验。 留给中海第二曲线的时间不多了。 营销力PK：中海领先华润237亿，拉开“销售差”论规模，要看销售额和营业额两个关键指标。 其一、看销售力PK。 中海2024年上半年销售力有王者气势，尤其北上广深一线城市动不动单盘单次100亿、200亿的天量销售额震撼了中国地产圈。连颜建国主席都感叹：“中海，如今在一二线主流城市的品牌优势更加彰显。” 整个销售额如何了？ 2024年上半年中海销售1484亿，全口径销售额和权益销售额排名分别位居行业第二和第一！整体市场占有率达到3.15%，较2023年末提升0.49个百分点。对比之下，华润置地实现签约额 1247 亿，落后中海237亿，行业第四. 对比之下，中海销售远超华润置地. 老潘印象中22年，23年两者差距都还仅仅是几十亿差距，现在都是200亿，300亿的差距了！ 其二，看城市影响力PK 在城市影响力上，中海相对华润置地更高举高打，更顶端，中海硬是上演了一种“得一线城市得天下”的霸气。 即中海在24年上半年北京、上海、广州及深圳四个一线城市实现744亿销售，占总销售额62.7%，这太震撼地产圈了。比如上海单盘销售近200亿，更是成为天量。中海的顶级城市，超大盘操盘模式越来越驾轻就熟了。 面向未来，中海管理层也表示：“当前房地产市场，不同城市、不同板块的走势持续分化，中海未来选择聚焦核心城市重点区域的市占率领先。” 对比之下，华润置地在城市布局相对分散和均衡，而这一次声明是“在全国20个城市市占率排名前五” 其三，看营收PK. 中海营业收入 869.4 亿，同比降 2.49%； 华润置地营收791.3 亿，同比增长 8.44%！ 显然，中海在营业收入层面，也是超出华润置地80亿左右。 成长力PK：近5年，中海拿地超过华润大概800亿未来成长力PK什么？ 核心PK总土储和新增投资，以及土储的质量！ 销售决定当下，土储和投资决定未来。 应该说，两兄弟在过去3年都表达出进取的投资力，都看准了这一波国进民退的5年窗口期。 比如李欣时代的华润置地弯道超车，近四年分别拿地987亿、1127亿，1102亿，1118亿，出手是“年年千亿”的霸气，3年拿地销售比更是维持在0.5的进取姿态。 同样颜建国时代的中海也不示弱，既不让利润，也不让投资规模，最近中海连续4年拿地几乎都在1000亿到1500亿；拉一下数据，20年1400亿，21年1650亿，22年864亿，23年1227亿。 整体看，过去3、4年，中海的拿地无论总量还是单独，都几乎是明显超过华润置地的。 而在2024年前7月，这两家头部央企开始不约而同的大幅度收缩拿地。比如中海拿地145亿，而华润置地159亿，总量都比去年同期收缩60%以上。 整体盘点一下近4年加24年前7月，中海拿地共出手5286亿，华润拿地共出手4493亿。等于说近5年，中海拿地超过华润大概800亿。 不仅如此，中海总裁张智超表示：“2024年下半年还会继续保持行业领先拿地水平。” 作为销售老二的中海，为何上半年收缩拿地？对此，张智超表示这不能怪中海。核心是今年上半年一线城市供地量偏少，而且优质土地供应不足，这是中海在上半年公司投资偏少的主要原因。 同时，张智超安慰投资者，下半年会保持一个行业领先水平的拿地。 其一、中海在核心城市拿地，要么不拿，拿就投资额上来的非常快。比如23年中海买的地，仅仅三宗地，即上海徐汇西岸、深圳超总加上广州项目，三宗地总价就高达500亿。 其二、除了公开市场，中海也将积极关注收并购、城市更新的投资机会，比如上半年公司在西安收购了一宗金地集团的城市更新项目。整体而言，下半年公司投资的“量和质”都会保持稳健、保持行业领先水平。 显然，看整体拿地金额，虽然都是千亿量级，但中海却是明显超过华润置地。 第三，土储也是一个重要PK点。 截至2024年6月30日，中海土地储备总建筑面积为4,905万平方米。截至 2023 年 6 月 30 日，中海地产总土储为 6096 万方，显然，中海去库存速度。 截至 2024 年 6 月 30 日，华润置地总土地储备面积为 5699 万平方米。 在24上半年节点，地主家的余粮，显然华润略多于中海！但至于土储的质量水准，老潘这里就不进一步盘了，因为后续也会体现在后期的销售和利润之上。 小结整体看，相对转型力，中海还是落后于华润；但就地产主战场后，无论利润力、规模力、成长力，眼下的中海地产都领先华润置地一些。 面向2024年全年，中海总裁张智超表示：“下半年还有500亿左右新增供货，2024年希望实现销售额“稳中有升”。” 对比之下，华润置地首席财务官郭世清表示：“2024年，华润置地力争总口径签约额保持行业前四。因为整个市场变化比较大，不确定性比较大，无法给到一个具体数据；其次，核心净利润力争保持平稳，购物中心租金收入增速力争10%的增长，开发业务结算毛利率10%到15%之间，经营不动产的毛利率65%到70%之间，购物中心的毛利率70%到75%”。其三，华润置地要实现营收和利润的增长，未来两到三年保持20%的增长。 现在，在行业下行探底时期，作为头部央企，都给出了自身“趋势向好、稳中有升”的研判。 或许，行业还在冬天，但华润中海已快到春天！ 你对华润PK中海，中海这次终于拿回利润王帽子，你怎么看？欢迎留言与老潘讨论交流！