第一次买房,选择“新房”还是“二手房”?房产专家“给出建议”

大川说楼市 2021-05-05 12:15:58

对于第一次买房的小伙伴来说,选择“新房”还是“二手房”都是一个让人难以抉择的问题。一方面,无论是“新房”还是“二手房”都各有利弊,居住体验更是各有不同;而另一方面,第一次买房,购房者经验尚且不足,凭借着“空想”是无法权衡居住感受的。

为此,接下来,我会从6个方面对“新房”和“二手房”做个比较,看完以后,相信会对有购房打算的小伙伴有一定的帮助。(悄悄告诉你,这个“比较”是我入行的时候,一位资深房产专家,山东建筑大学的一位教授交给我的,建议大家收藏。)

一:户型比较

先说结论:新房的户型要优于二手房。

目前,大多数二手房都是老旧住房,即便不是老旧住房,房龄也都会大于5年以上,而新房,基本都是期房,购买以后需要等待1~3年的时间才可以入住,户型设计新颖,符合当下的居住习惯。

户型的设计决定了房子的采光、通风、空间利用率等等,而这些因素决定了房子的居住体验,也就是说,房子的户型对于房子的整体居住体验有着决定性作用,不可忽视。

倘若你实地考察过二手房,你会发现奇葩户型特别多,比如“过道窄且长的户型”“客厅大、卧室小的户型”“没有阳台的户型”“餐厅在卫生间门口的户型”等等,这些户型对于当下的大多数购房者来说,都是不符合居住要求的。

反观新房的户型,南北通透、全明户型、房间大小适中、户型方正、动静分离,而且基本都有阳台,无论是采光、通风、视野,还是得房率、空间利用率都是要远远强于二手房户型的。

因此,从户型的角度来看,选择新房要强于二手房。

二:风险比较

在楼市,我们经常会听到“烂尾”“延期交房”“质量不达标”等形容词,而这些形容词无一例外都是用来形容期房的。而期房100%都是指新房。

尤其是在楼市调控的背景下,期房的风险更是大大增加。

在2020年8月底,央行和住建部召开房地产座谈会,会上确定了“房企三道红线”,分别是:房地产企业剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债不得超过100%;现金短债比要大于1倍。

外行人从字面意思可能很难理解“三道红线”,没关系,你只需要明白是央行和住建部强制要求房企“降负债”“去杠杆”就可以。

此后,银保监会又出台“严防资金违规流入楼市”的政策,央行也出台“限制房地产贷款额度”的政策,年后,银保监会和央行更是进一步收紧房地产金融,对于经营性贷款和消费贷违规流入楼市进行严查等等。

凡此种种,开发商融资以及贷款受限制是必然结果,如此一来,开发商的现金流紧张也会成为大概率事件,尤其是过去几年快速扩张的房企,负债率极高,在房地产金融收紧的大环境下,生存压力显而易见。

开发商的现金流紧张,也必然会导致“烂尾”“延期交房”以及“期房质量不达标”的问题越来越严重。

反观二手房,基本都是现房,购房者一目了然,也就不存在“烂尾”“延期交房”等风险。

因此,从风险的角度来看,选择二手房更安心一些。

三:配套比较

二手房的配套肉眼可见,可以实地考察,方便与否也可尽收眼底。反观新房,因为大多数都是期房,所以,配套基本都是“规划”,也就是当下还没有建成,需要时间去开发。

注意“时间”一词,有可能一年,也有可能五年,更有可能是十年。

我曾遇到过一个项目(不点名了),说好要通地铁,各种文件都有,可是房子卖得差不多了,地铁规划没有通过,又不修了,苦的还是购房者。

还有一个项目,旁边要建某大学,宣传一次,房子涨一次价,2年时间,房子翻了2倍,可是某大学迟迟不动工,具体什么时候盖也成了未知数。

因此,从配套的角度来看,选择二手房要比新房靠谱。

四:物业比较

新房小区的物业基本都是现代化物业公司,服务意识、安全意识、管理制度都是高标准、严要求。而二手房小区,物业服务意识落后、安全意识薄弱,管理制度更是没有,还有些老旧小区,物业只有2个大爷,2个大妈,上班就打扑克,除了“看门”(有时候也看不住),其它什么也不做。

当然,也有房龄短的二手房小区,物业品质也不错。但是,服务热情远不及新房小区,这是既定事实。

物业品质的重要性不可忽视,一方面,物业品质决定了业主的居住体验;另一方面,物业品质也决定了小区的升值空间。

因此,从物业的角度来看,选择新房要比二手房更有服务意识以及服务热情。

五:价格比较

同区域、同地段、同类产品,新房的价格要低于二手房。

没有理由,这是事实,非要问理由,建议你把上面提到的“四条比较”看一遍,一目了然。

因此,从价格角度来看,选择新房压力会更小。

六:贷款比较

买房少不了贷款,毕竟,动辄上百万的房子,靠存款来买房,难度太大,而且,房贷是普通人能够接触到的最低利率的贷款方式,考虑到通货膨胀造成的货币购买力下降,贷款买房或许是买房最好的选择。

我们都知道,贷款周期越长,压力越小,贷款额度越大,首付越少。但是,贷款周期和贷款额度是与购房者本人的收入以及年龄有关系,还与房子的房龄有关系。

也就是说,买二手房可能会受到贷款或者首付的限制。这一点很多购房者容易忽视,事关钱的事,我们不得不重视。

因此,从贷款的角度来看,选择二手房的风险更大。

看完比较,对于如何选择“新房”还是“二手房”也就心中有数,简单来说,按需购买,量力而行,从自己的需求出发,从自己的经济实力出发,是最没有技巧的买房技巧,也是最实用的买房技巧,人人都明白,但是,做到知行合一又是何其难?

最后,强调一下,无论是买“新房”还是“二手房”,地段都是不可忽略的因素。李嘉诚曾说过,买房三要素:地段、地段、还是地段,缺一不可。

对此,你有什么疑问可以在评论区留言,我会一一回复大家。

6 阅读:7798
评论列表
  • 2021-05-06 14:14

    学区,学区,还是学区

  • 2021-05-05 19:46

    刚需别买二手房,二手房很多都是炒房客持有等待转手套利发财呢!遏制炒房,需要各位团结起来呀

    Tien 回复:
    新房使劲涨,四线边缘的城市都破8000了
    用户13xxx36 回复:
    好的听你,今天开始只看新房。二手房都被中介炒高,昨天中介老板娘冒充卖房和我谈半天价格,还好后来我发现不对劲
  • 2021-05-06 11:42

    之前小镇上的一个房主和我说只要70万我没要,然后又一个中介说有套74万的房我要不要,我笑笑不说话[呲牙笑]

    每天改变一点点 回复:
    99%中介会抬高价格,吃差价。
  • 2021-05-06 22:10

    说了等于没说

  • 2021-05-07 00:01

    都不买

  • 0012 3
    2021-05-12 04:56

    买套100万的房贷款成本约220万,高层质量设计50年标准实际质量可能达不到,参照欧美太约30/40年变危房了(水泥公认寿命是50年、可百度),相当于每年5.5万每天151元租房子40年。楼层越高承压力越大水泥钢筋强度越弱,高层开发商拆不起也安置不起。二手房超20年银行不贷也不要,日本当年房子失去金融属性,价格暴跌65%。黄金从1980$跌破1080$。显然房子以经超越了金融属性,买二手房要注意

  • 2021-05-07 12:10

    安置房能不能买?

    用户99xxx76 回复:
    看地段,看周边配套,安置房都是本地人住的多