完全版解读：房价打骨折，配售型保障房到底有多香？它适合短期红利还是长期投资？

本文4000字，进行多角度地解读配售型保障房的前世今生以及其对于未来家庭的影响，有助于大家能够更理性地看待和决定购买意愿，深度内容不可错过！

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配售型保障房可以看作是一种福利房。

福利房，意即享有政策优惠，以低于市场价购买或租赁的房产，起先可分为租赁型福利房和售卖型福利房两种。

福利房曾在中国长期存在，但随着住房市场的改革和发展，福利房的分配方式也在不断地发生变化。

而今，除了部分团体和机构还享有直接的福利房待遇外，其他的福利方式其实已经转化为货币化住房补贴，或者，干脆被商品房取代了。

廉租房和经济适用房等保障性住房，其实都可以看作是福利房的组成部分。

而今，郑州以配售型保障房向社会某些群体销售房产可以看作是福利房的另一种形式。

什么是配售型保障房呢？

官方解释是，政府提供优惠政策，面向本市户籍的 住房有困难的低中收入群体以及其他群体配售的政策性住房。

既然是保障房，那它的房价应该低于市场价，按照媒体披露，郑州在全国率先开启配售型保障性住房，均价每平方米是6000多元。

6000多元的这个价格占郑州目前市场均价的多少呢？

根据一些房产数据信息显示，6000多元相当于郑州楼市均价的50-60%左右。

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事实上，配售型保障房不是郑州首先提出来的，早在2021年，海南就在《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》中，将安居房定位于海南唯一一类“配售型保障性住房”，并将其销售均价确定为不高于商品房售价的60%。

应该说，这个打了6折的配售型保障房的售价具有良好的市场竞争力。

海南至今总共售出多少套这样的保障房呢？

很遗憾我们并没有查到相关的比较准确的销售数据。

有数据显示，2024年海南计划开工配售型保障性住房数量为800套，这个数量并不是很大。

而郑州目前的数据显示，其首批6000多元的配售型保障性住房的数量是1999套，是海南的2.5倍，这些保障房能否销售出去呢？

第一财经报道称，郑州首次推出的配售型保障性住房包含3个配售项目，1个在三环以内，2个在四环内，这些项目所处的位置算是不错的地段，三个项目中仅中建·澜溪苑项目相对较偏。

3个配售项目中包括销售均价6752元/平方米的沁河苑项目，售价6470元/平方米的惠康佳苑项目、售价7282.78元/平方米的郑住雪松苑，中建·澜溪苑预计销售均价为5750元/平方米。

按此价格计，这三个项目目前的市场均价在11000-14000左右。这个价格的高低，可以从该项目或周边在售项目的比对中得出来。

报道指出，配售型保障房的三个项目中，有一个是收购的存量商品房，也就是中建·澜溪苑项目。

这也能说明，郑州的配售型保障房来源有一部分是政府收购商品后转头低价售出，而这在以后也可能会成为郑州配售型保障房的主要来源。

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政府收购存量商品房的作用，一是将部分商品房转为保障房重新进入市场，二是为了稳定房地产市场。

当然，保障房的作用并不止于廉租房，还有共有产权房，但就目前趋势来看，这部分政府收购房有极大可能性会转为配售型保障房流入市场。

除了海南、郑州，目前比较快地筹建配售型保障性住房的城市有北京、上海、广州、深圳、福州、西安、济南、青岛、杭州、成都、重庆、昆明等多个城市，这些城市无一例外都是各省的核心城市。

未来配售型保障房的模式会被复制，三四线城市也会以这种方式逐步推开，作为地方保障房政策的重要部分。

目前房价呈螺旋下跌趋势，当政府用真金白银大量收购房地产项目时，对于楼市止跌的作用是显性的。

据报道，郑州计划2024年收购400万平方米房地产项目，未来三年还要每年为郑州提供人才用房2.5万套。

而最新数据显示，郑州目前有14.16万套挂牌在售房产。

所以，按照郑州2024-2027年的保障房入市计划，政府将回购和消化约10万套存量房，所以可以这么看，在这个收购点位进行这么大体量的住宅项目收购，其作用不仅能稳定市场，也能保证保障房的升值预期。

这个预期可能也适合于正在实施同样政策的其他地区。

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中国房地产市场化有几十年了，但保障房总体而言不到5%，毋庸讳言，这同其他经济体比起来，在保障房供应这方面的确差了很多。

像新加坡，它的保障房占比约为70%，而香港则达到了40%。在西方重要的经济体中，英国约为17%，法德美等国家也具有相似的较高的社会住房比例，北欧各发达经济体约为30%。

所以，通过这次大规模收购房产项目后再转为配售型保障房，可能借此把中国的保障房比例提高到20％。这个比例也基本拉平了与其他经济体的保障房比例，但是，其实又有所不同。毕竟，配售型保障房本质上还是不同于其他经济体的社会住房。

但是，配售型保障房的售价的确比市场价便宜。

郑州1999套配售型保障房的价格只有当前市场价的50%，这个价格看起来应该相当值了。

但是，配售型保障房与廉租房、经适房和共有产权房又具有本质上的区别。

我们从媒体的报道中可做一些解读。

1.有购买资格的人群包括，有郑州户籍3年以上的，或者是户籍不满3年但缴纳养老保险36个月以上的。

2.无自有住房或家庭人均住房建筑面积不足20平米的。

3.属于郑州市认定的人才及烈属等其他情形的。

所以这么看，购买配售型保障房的门槛是中低收入者或符合其他政策的人。

但是，配售型保障房的其他规定却可能让有购房意愿的人纠结起来。

首先，配售型保障房不得上市交易，它可以继承但不能流入市场。

其次，如果因户口迁移或其他原因触发回购条件的，运营公司会按照每年1%的折旧率予以核减，扣除折旧费后退返购房款，不补偿自行装修部分的费用。

也就是说，这部分保障房并不具有升值功能。

这同经适房或共有产权房不同。

打个比方，以60万的价格购买了100平米的配售型保障房后，如果住满50年因故要离开郑州，房子只能退房不能交易。然后，你会被扣掉至少50%的折旧也就是30万，最后退你30万后房子腾退。也就是说每年的折旧费为6000。

所以对此很多人会这样认为：这6000事实上是每年必须交的房租。

这实际关联到了房屋的租售比。

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根据资料显示，郑州房产的租售比 在2019年和2020年分别约1:47和1:54，也就是说通过收取47年和54年的租金，房子才能回本。

所以，按照这个租售比综上扣减后，你觉得花60万买100平米的配售型保障房后，住30年或50年到底是划算还是不划算呢？

但这并不是主要的问题。毕竟，能全款拿60万购买配售型保障房的家庭可能并不多见，而绝大多数人可能会贷款。

若按照15年的贷款期算，其利息支出约为20万，那么这套房子的总价就相当于80万。

在居住50年后腾退，会拿到30万的退房款，那么实际情况就是，个人住房50年后，其房屋支出成本为50万。

但是，50年后的房价同当前对比来说，你认为会低还是高呢？

所以未来的房价也是两种情况，要么涨，要么跌。

当房价跌的时候，尤其当跌到与购买的配售型保障房的价格差不多的时候，绝大多数人的选择可能是退房，因为这时候如果市场价和保障价差不多的时候，可以用同样的钱买到一套具有完全支配权的房子，退房是唯一选择。

但是，当这种情况出现时，可能即便降到白菜价了，仍然会有更多人买不起。

经济发展具有联动性，如果房价一直跌说明经济一直疲软，这种的经济体之间相互影响的关系，经济学上通常叫作“溢出效应”或“共振效应”。

因为经济发展会提升就业机会和消费水平，表现为经济活性强，而房产作为重要的个人或家庭财产具备金融属性，整个经济发展过程会产生重要的相互依赖性和相互影响性。

所以，当房产真的成为白菜价时，可能就会开始出现吃不饱饭的状况了，社会和经济都会进入大衰退的凄惨境况。

这种现象希望未来不会发生，应该不能发生。

而事实上，未来的中国依然会前进。

社会前进的标志是经济发展，经济发展必然体现在财产性财富的保值增值方面，而财产性财富也就包括最重要的房产。

正常的发展中国家和发达国家，其房产等财产性财富是具备保值增值功能的，它体现了社会财富的价值。

尤其，像郑州这样的省会城市或中大型城市，当人口流入时会推动房价上涨。

但是更决定房价上涨问题的是经济发展因素，经济发展过程中会伴随通胀现象，而无论是在发展中国家还是发达国家，房地产通常都被视为抵御通胀的重要的有效的手段，因为当物价上涨时，房地产的价格也会相应上升。

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房产等财产性财富具有一定的保值和增值功能，但当政治、经济等因素不稳定时，房地产市场就有可能经历较大的价格波动，而当金融市场能够提供多样的融资渠道和投资工具时，房地产市场就会更加活跃，而且流动性更好。

所以，鉴于此，如果还不能理解这其中的关系，那就想想奶厂大批量倾倒牛奶的问题吧。未来，必定会有很多种方法和各种措施来维护房地产的平稳健康发展。

所以，购买配售型保障房的考虑因素应不应该从房产增值这方面考虑呢？

经济要发展，通胀现象就会出现，所以想一想如果未来房产增值了，譬如20年后房价翻倍，购买的配售型保障房却并不具备增值收益问题，这是不是一种损失呢？

所以，个人觉得原价退房并扣除折旧率这个政策设计，对于购房者来说似乎并不友好。其实，哪怕你在未来的收益中能够倾斜一点，这样的姿态可能更显柔度，毕竟，这不是廉租房，这是购房者实打实地用真金白银买下的房子。即使房价便宜了些，但就要因此剥夺购房者因房产升值获得收益的权利吗？

所以，这也可能会成为左右配售型保障房申购意愿的重要因素。

配售型保障房已经走在路上了，它的作用显而易见，可能会对城市和地区的房地产市场的平稳发展起到重要作用，毕竟，当未来拿5万亿甚至更多的资金来平衡市场时，当保障房的比例达到20%甚至更多时，房地产市场的涨与跌可能会更具有争议性，市场调整的手段就可能因而变得复杂和成熟起来。

对此你又怎么看呢？谢谢阅读关注。