买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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一年一度的高考，今天拉开了帷幕。

心疼高考生和家长们三秒钟。因为加上413万的复读生，今年高考总人数达到了1342人，比去年多出了51万。

山东的高考人数，突破了百万。

作为一个地产自媒体人，要蹭这一波热点，写高考作文显然不是我这个工科生的强项。

不过，从“地产长期看人口”的角度，我想和大家讨论一个问题：

四年以后，这百万才俊将面临着城市的选择，那么2024年人口失速的青岛，会有机会吗？

No11，青岛是被高估还是误读？

长久以来，谈及青岛的就业环境，不分内外，基本都是吐槽：收入低物价高，房价高教育内卷，大厂的企业文化实在太差……

然而，在许多引才的排行榜上，青岛的认可度，甚至比GDP还要高，高居全国的第11位，甚至高于省会济南，和网红城市长沙，高考难度最低的直辖市天津。

花钱买的吗？

当然不是。在老王看来，这是一个很正常的数据。原因有三：

第一，青岛吸引的，从来都不是一流人才，而普通院校、普通本科毕业的大学生，这才是这个国家的主流。北上广深杭是不是比青岛机会多，工资高，毋庸置疑，但是你能轻松在这些城市留下吗？现在除了两大一线城市，广州、杭州、苏州也都渐渐放开了落户，开始抢年轻人。问题是落户容易，但是一个普通大学生在苏州的工资收入也是五千多块，但是苏州核心区的房价比青岛高了不止一星半点。

从居住的角度而言，一个地铁40多分钟能到五四广场的现房地铁现房，一年可以步行到现场听八九场演唱会的住区，周边有医院，楼下有商业mall，还有学校，公园。总价100多万，对于来自普通家庭的人来说，压力大吗？

第二，高铁加持之下，青岛是山东父母在孩子学业有成后，近家择业的理想之选。张雪峰曾经说过，山东的家长选学校，就沿着京沪线去选。但是大家要深入了解南北方人的文化差异，所以对于普通家庭而言，真正愿意让孩子留在南方，或者川渝的家长，并不多。孩子毕业之后选工作，自然也要来回方便。故土难舍，一个多小时单程，正好。

除了外部交通，青岛地铁网也跻身全国前10，通勤效率大大增加。许多人拿着平均值说事儿，但一直地铁出行的老王，感觉我们的地铁真是越来越挤了。

第三个层面，不论是工作机会，还是生活品质，青岛都是北方相对好的那个城市。不论是自然条件，还是商业mall、医疗、教育配套，青岛这些年一直再往好的方向发展。

去济南的省厅大院里当公务员好不好，好；

去天津的垄断国企中喝茶摸鱼好不好，好；

去西安的外资企业去拿高额年薪好不好，好；

问题是你既无背景，也无权势，成绩平平，学校一般，你能进得了这些单位吗？

所以，对于山东的普通家庭的普通孩子而言，青岛依然是性价比最高的选择。

人口增量暴跌？换个角度看数据

看完第一段，杠精们肯定会迫不及待拿2023年的统计数据打老王的脸：

你说得那么好，为什么青岛人口的增量暴跌？

说句心里话，这个数据准确度老王是怀疑的。就如同2009年和2010年的差距一样。你说一下子生了十五万的二孩？可能就是相邻年份之间的修整。

对于人口数据，我们首先要看它是怎么来的。我们国家的人口统计，分为两种情况。

第一种是人口普查，每十年进行一次，普查数据发布时，普查得出的人口即为本地的常住人口。这种方法工作量大，所需经费多，但数据最准确。

2023年采用的，应该是人口测算。

利用相关部门的人口变动资料进行测算，包括公安局的户籍人口、计生委的人口资料等，通过流入和流出人口的资料推算常住人口。

根据平时和购房人的交流，老王发现这个推算可能会出现这几个方面的误差。

第一，随着城市户口含金量降低，农村户口含金量增高，很多人到城市来工作，租房子甚至买房子，都不把户口迁出来。这样我们的测算，就会漏掉很多灵活就业的人员。

第二点，双城生活。前面说过了，现在临沂、潍坊、淄博等地来青岛太方便，很多人是户口留在原籍，但是青岛有房子，每个城市住十天半个月。

第三，东三省来青人员。虽然现在人少了，但还是有不少这样的情况。因为山东高考太卷，他们会把自己的户口留在东北，只是在青岛赚钱而已，等孩子考试了再回去。

其实常驻人口增量的问题，不仅仅是一个城市产业和吸引力的问题，更为关键的是强省会战略之下，各个省会城市虹吸力的问题。

比方说人口增长最大的合肥，这些年固然产业发展迅速，但是我们也要看到安徽其它城市，与合肥差距越来越大。不论是工作机会还是商业、医疗、教育资源，安徽其它城市和合肥都没法相比。

但是我们看山东，除了济青之外，烟台、潍坊、临沂等也都不差，甚至你在青岛都找不到烟台万华这么好的企业，山东各地市发展相对均衡。

作为一名青岛人，从自身宜居的角度而言，老王真不希望没有拉开双中心骨架的青岛，短期内人口暴增，让我们的核心城市变得更加拥挤。

两个方向，青岛都不会被“淘汰”

好，我们回到我们开头的问题上，未来的百万考生，青岛可能吸引多少？

目前这个产业和企业文化，一流人才还是很难。所以青岛这些年国资也纷纷下场，下大力气引入新兴产业，但每日优鲜和高合汽车的教训，需要总结。

这一点，不要去学什么上海，深圳，差得太远，就去学合肥。

人家合肥引入了新东方，靠什么？一方面靠豪赌的政策，另一方面靠着“家电之都”的名号。合肥“四大件”（空调、彩电、洗衣机和冰箱）的产量，连续多年位居全国第一，产生了对液晶显示屏的海量需求。京东方进合肥，难道不是看中了这个市场？

海尔、海信，还有澳柯玛……现在是反思的原因，但也是未来逆袭的品牌和产业基础。

为了平衡南北差距，上方对于山东从政策与资金层面，都有了一定的倾斜。如果青岛能抓住这次机遇，产业完成升级，那么未来不仅仅是吸引山东省内的人才，而是可以大量吸纳山河四省的青年才俊。

单说省内，山东籍本专科生有30%能来青岛，是不是也很可观？

还有一种情况，产业不达预期，对于年轻人的虹吸力保持现在的水准。那么，在中国进入老龄化社会之后，青岛也会有机会：

在北上广深等一线城市奋斗半生的70后、80后们，孩子上了大学之后，落叶归根。

从宜居的角度而言，北方还有比青岛更适合养老的城市吗？相比整治完​职场开始整治楼市的年轻人，养老族的购买力显然更强。

一线赚钱青岛花，对于这座城市是不是也是利好？

这也是我始终对这座经常吐槽的城市，充满信心的原因。

所以，有很多问题的青岛，与包邮区差距明显的青岛，楼市不会永远在低谷。