在地产投资销售增速放缓的背景下，AMC成为行业风险化解和出清的重要力量。
来源：商学院杂志 作者：吕笑
2024年5月，全国切实做好保交房工作视频会议和四部门联动召开的国新办发布会连续出台多项直指房地产领域的政策，这些政策被业内人士形容为“力度前所未有”。
在地产投资销售增速放缓的背景下，AMC（资产管理公司）成为行业风险化解和出清的重要力量。自2023年1月份金融监管部门召集5大AMC机构开会以来，5家AMC就陆续出手并充当房企的“白衣骑士”。
那么AMC如何助力房企的不良资产处置，又有哪些托底房地产的“生意经”？尽管房地产行业的不景气对以不良资产为主营业务的AMC来说是扩张的机遇，但面临资产质量及地产风险敞口压力，叠加经济增速放缓的背景，AMC又该做出怎样的审慎选择？
01AMC驰援保交楼
AMC在房地产项目风险化解、企业重组纾困、危机救助等方面具有丰富经验和成熟的操作流程。
政策“组合拳”之下，服务保交楼、稳民生的房地产领域金融风险化解工作正在各地积极展开，并取得了丰硕成果，但支持政策相对严苛的入围条件，让一些困难项目难以挤进期望的“白名单”。
业内研究人士杨扬（化名）认为，当前市场上对房地产行业的纾困方式（如收并购）所青睐的标的往往局限于“资产大于负债”的优质项目，但多数优质项目已被市场消化，资不抵债项目仍面临重组定价、纾困资金来源、破产重整等问题。
面对上述情况，如何啃下“硬骨头”实现保交楼，AMC正成为纾困攻坚的一股重要力量。当前，国内有5家全国性AMC，包括1999年成立的四大AMC（中国华融、中国长城、中国东方、中国信达）和2020年成立的中国银河。近期完成改制后，中国信达、中国东方和中国长城三家AMC将被划至中投公司，加上中国银河，全国性四家AMC统归中投公司管理，中国华融则划入中信集团并更名为中国中信金融资产。
作为房企纾困的重要力量，AMC已取得不少积极成果。例如，中国信达通过纾困项目联动、新项目引入、多项目资源共享的协同方式，实现多项目共同“破局、修复、造血”。中国信达2023年年报披露，该年参与房地产风险化解项目47个，带动1300亿元项目复工复产，预计可保障近4万套商品房交付，促进房地产市场平稳健康发展。
以中国信达参与纾困的例子来说，郑州信达天樾九章、未来公元曾因原项目方现金流断裂，导致项目停工，影响近1500户村民的安置。中国信达总部及各分子公司高效联动、综合施策，对项目进行了股权、资金、管理、技术等多维度实质性重组。通过资产端做加法、负债端做减法、权益端做调整、成本端做优化、品牌端做注入“五步修复法”，推动问题项目活化，最终，这两个项目于2023年8月中旬复工。其中，未来公元项目上，2024年3月28日该项目的1031户业主喜迎交付。
再如，中国中信金融资产相关负责人在年报业绩发布会上表示，通过盘活问题企业、问题项目，预计能保障约4.5万套商品房按期交付，带动金融机构近600亿元存量项目实现复工复产。
中国中信金融资产相关负责人认为，当前形势下，更需要AMC承担起金融“稳定器”和风险“缓冲器”的角色。当前，由于企业资金流通不畅，信用出现困难，导致项目停滞陷入困境，而银行等传统金融机构因职能定位有限，无法对出现信用危机的困境企业主体提供服务，难以发挥作用。而AMC具备逆周期救助性金融服务的独特功能，能够发挥“问题资产处置、问题项目盘活、问题企业重组、危机机构救助”等方面的专业能力，找出困境企业的“症结”所在，解决复杂问题，疏通难点堵点，从而帮助企业纾困、有效化解风险。
冠苕咨询创始人、资深金融监管政策专家周毅钦认为，AMC作为风险化解的专业机构，在房地产项目风险化解、企业重组纾困、危机救助等方面具有丰富经验和成熟的操作流程。同时，金融监管部门对AMC参与房地产风险处置工作给予了明确的政策鼓励和支持。他进一步指出：“AMC参与房企纾困具有较好的适配性，并在本轮房地产行业纾困中发挥了多方面的作用，主要体现在一是通过债权收购、债务重组等方式，帮助困境中的房企解决资金问题，确保房地产项目能够按期交付；二是通过资源整合、资金支持和价值修复，帮助房企优化资产负债表，提高处置效率，阻断风险传导；三是探索新的纾困模式，如‘AMC接管+增量资金投入+代建’的协作模式，直接或联合其他银团提供增量资金。”
02AMC托底房地产的“生意经”在监管要求下，五大AMC成为救援房企的主力。
“区别于以往作为中介从银行、非银机构收购涉房不良资产，本轮AMC参与纾困，更为直接地对接了出险房企，从传统项目层面纾困延伸至出险房企的重整及代建等方面。”杨扬如是说。
据了解，国内AMC的常见业务模式是“收购+处置”，典型做法如收购处置、收购重组、债转股和资产证券化等。在帮助纾困房地产业务方面，杨扬指出通常有三种模式：一是重组再开发，即AMC收购处置地产类不良资产后，利用旗下地产子公司或引入品牌房企作为重组方，直接对实物资产进行再开发打造；二是由品牌房企和AMC共同出资设立基金公司，由基金公司对不良资产进行处置，常见做法如采取财产权信托隔离资产的处置方式，脱离项目与出险主体的关联性；三是品牌房企与AMC旗下地产子公司直接合作，输出旗下代建品牌或小股操盘服务，共享开发或代建收益等。
从实际落地来看，AMC帮助房企“过关”的方式各有不同。尤其是在监管的要求下，五大AMC正成为救援房企的主力。在标的选择上，五大AMC将重点选择一些暂时出现资金短缺的龙头企业或项目进行纾困，而地方AMC则主要聚焦本地的房地产企业和项目。
“AMC联姻国资”是房企化解债务风险较为流行的方式，例如2022年4月，央企招商蛇口与长城资产以及出险房企佳兆业签署合作协议，各方计划在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，其中，佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等大湾区核心城市拥有丰富的城市更新项目储备，长城资产则发挥资产管理配置优势，招商蛇口则发挥社区、商业及产业园区综合开发优势。佳兆业表示，此次合作有利于促进项目转型，活化商业及住宅项目资产，缓解短期流动资金困难。
“AMC出资+房企自主操盘”是一种较新的模式。以中国中信金融资产为例，其针对重点出险房企项目，主要通过“债权+股权”“股权转让+实施重组”“信托隔离+代建盘活”等方式化险，已使93%以上的项目实现了风险隔离。中国中信金融资产相关负责人介绍，2022年12月，由中国中信金融资产、浦发银行等6家银行组成的银团及中信信托等机构携手，对融创旗下的上海董家渡项目注资，新增融资总量超120亿元，所注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。在该项目中，AMC及信托机构以股权形式入主，商业银行负责发放贷款，融创方面继续操盘项目并保留使用其品牌。
“AMC+代建”是信达资产较为独特的路径。中国信达提出“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的集团协同模式。这一模式可以充分发挥中国信达在不良资产、债务处置方面的独特优势，为信达地产提供有力的资金、资源支持。而信达地产借助母公司资源的同时还可以发挥自身的专业性，从公开市场中获取项目。举例来看，2022年8月份中旬，信达资产与华宇集团就安徽阳光半岛项目举行签约仪式。据悉，阳光半岛项目2011年开工，开工三年后，由于资金链断裂被迫停滞。2017年该项目被恒大投资100亿元接盘，并更名为“恒大阳光半岛”。然而，随着恒大在2021年爆雷，该项目再次停工。信达资产接手项目后，选择让华宇集团担任代建角色。
不过，杨扬指出，由于背后债务问题错综复杂等症结，“AMC+出险房企”模式进度缓慢，大多仍停留在协议阶段，多数压力型及出险房企仍需借助债务展期、出售/抵押资产等常规手段来自救。
03理想与现实：AMC的审慎选择
作为自主经营、自负盈亏的市场主体，AMC需要考虑项目能否顺利退出、退出后能否盈利的现实问题。
为支持五大AMC积极参与地产纾困，央行于2023年1月设立了总额度为800亿元的房企纾困专项再贷款，定向给予五大AMC，利率仅为1.75%。根据央行近日披露的结构性货币政策工具情况表，截至今年一季度，已有209亿元的贷款落地，且“政策存续状态”一栏显示为“到期”。
尽管市场对于AMC推动房地产纾困有着很强的预期，不过，AMC的推进节奏慢于市场预期，且涉及的城市和项目相对有限。周毅钦认为，此次AMC纾困贷款落地额度不高主要有三方面因素：第一，AMC在决定是否进行贷款时必须考虑潜在的风险和回报，因此会审慎地进行地产并购项目决策；第二，AMC对纾困对象的要求较高，这导致其在实际操作中更加谨慎，不愿意轻易扩大贷款规模；第三，新增的房地产项目并购活动会占用AMC的资本，这对于AMC自身的财务状况和运营能力构成压力，因此AMC在贷款决策上变得更加谨慎。
事实上，AMC自身也面临发展的“烦恼”。企业预警通数据显示，中国信达和中国东方近三年的净利润在逐年下滑。具体来看，中国信达2021年、2022年和2023年分别实现净利润120.62亿元、63.13亿元和58.21亿元；中国东方2021年、2022年和2023年分别实现净利润84.67亿元、35.07亿元和24.01亿元。
此外，杨扬介绍，AMC考察房企纾困项目时，需考虑收购资产的折扣率（取决于资产质量与市场等因素）、资产处置周期（需结合AMC自身资金情况）等。具体而言，其对纾困项目的准入标准严格，主要还款来源还需经受压力测试，如对于涉房类项目，需评估销售降价幅度、销售进度等指标，担保措施需充分且合法有效。
AMC在选择项目时的谨慎态度，不仅是为控制自身风险，也是为维护整个市场的稳定性。作为自主经营、自负盈亏的市场主体，AMC需要考虑项目能否顺利退出、退出后能否盈利的现实问题，加之AMC对项目的区域地段等要求较高，部分出险项目甚至达不到AMC的基本要求，而一些有意参与化险的民间资本又缺少低成本的资金来源，这其中存在一定的供需错配。
杨扬指出，当前AMC资产质量及地产风险敞口亦面临压力，且其拨备水平弱于商业银行，叠加经济增速放缓背景，资产增值空间有限，仍需审慎防范“二次不良”等问题的形成。
中国中信金融资产相关负责人认为，随着我国迈入新发展阶段，通过盘活存量来优化资源配置和产业结构已成为经济发展最重要的内生动力。在这一时期，应给予AMC更大的空间，适当拓宽其主业内涵和外延，前移风险化解关口，更好地服务于“盘存量、调结构、降杠杆”，并发挥更大作用。同时，随着经济发展面临的问题和困境愈加复杂，如能赋予AMC更加灵活多样的手段，更好地“对症下药”，将有助于增强其服务实体经济的能力与质效。
据《中国金融不良资产市场调查报告2024》显示，市场参与者普遍建议，推进房地产企业风险化解需要涵盖资产和负债两端全面系统化的政策举措。一是积极探索将部分闲置商品房转化为保障性住房，加快推动房地产企业去库存；二是适度加大房地产企业融资支持，推动更好地修复资产负债表。
未来，随着AMC在纾困化险方面的服务不断深入，它将成为推动产业发展、畅通经济循环、盘活低效资产的重要力量之一，为经济高质量发展作出更大的贡献。
