一场史诗级的房地产危机，正在美国酝酿。

史诗级别的房地产危机，正在酝酿。

众所周知，最近几十年来最大的金融危机，是美国08年因为房地产暴雷而导致的“次贷危机”；而纵观历史，10次金融危机，8次都是房地产所引爆的。

而就在最近，美国银行的最新财报告显示了两次“暴雷危机”：一个是英国购物中心支持的“商业抵押贷款支持证券”；而一个是美国曼哈顿百老汇的房地产美元票据，涉及金额3.08亿美元。

曼哈顿核心区，大楼被打折甩卖

然而，重要的并不是金额，而是这次涉及到的两次暴雷，都是房地产行业发生的，并且信用级别最高的AAA级投资者，都出现了罕见的亏损。这意味着，美国房地产和衍生品，并不安全。

两次暴雷危机，是否意味着金融危机正在酝酿？美国房地产的风险到底如何？席卷全球的金融危机，是不是正在来袭？今天我们就来谈谈这些话题，欢迎点赞，转发，收藏。

了解这次危机，首先我们要了解这次暴雷的产品，它的名字叫做商业抵押贷款支持证券，英文缩写是CMBS。

这个商业抵押贷款支持证券，其实就是一种房地产的金融投资工具，主要面向商业地产和工业地产，它能够提供较为为稳定的现金回报，并且信用风险和流动性风险也比较低。

美国CMBS的结构示意图

而AAA级别的产品，毫无疑问是信用等级最高的，也是最安全的产品，然而就是这种最安全的产品暴雷，才让全球市场都吓出了一身冷汗。

首先我们来看欧洲那边，欧洲的情况是，该资产组合的最安全的A类票据，损失了6%的本金，也就是说一款低息安全的产品，不仅没有带回收益，反而亏了6%。

而美国那边的暴雷，其实要先于欧洲，这次以曼哈顿百老汇一栋大楼作为抵押的产品，AAA级别的债券损失26%，金额为4030万美元，而其他的B-F级债券的损失率，则高达100%，

AAA级别的债券，都出现了亏损，其他级别都奎光了。

而这是2008年金融危机以后，首次出现“最高安全级别”的债券投资者，出现了损失。

那么，为什么会出现这样的情况呢？其实和08年的类似，那就是美国的房地产，特别是商业地产行业，出现了大问题。

首先，是因为疫情和远程办公的普及，导致美国办公空间的空置率不断攀升，这就导致美国商业地产需求不断减少，就连洛杉矶和休斯顿这种大城市，其写字楼空置率都高达25%。

需求的减少，直接导致美国商业地产价格暴跌，自美联储加息以来，美国商业地产价格下跌11%，写字楼价格暴跌20%，甚至有部分的写字楼价格，比10年前还跌了45%！可以说，这是美国半个世纪以来最为严重的暴跌。

美国写字楼空置率暴跌

其实，如果只是单纯的地产价格下跌，那也就算了，但是这是美国，是金融和衍生品工具运用的最为复杂的地方，地产价格和商业贷款等工具是挂钩的。

所以，如果房价跌的多了，那么相关金融系统，也会遭到重大损失。

首当其冲的就是商业地产债券，到去年年底为止，已经有5410亿美元的地产债券到期，但是由于很多贷款展期了，到期时间延后，所以危机没有爆发。

然而到了明年年底，这些贷款的金额将翻倍到1万亿美元，这个庞大的数字，意味着并不是所有的债券，都有那么好的运气可以继续展期延后。

即将到期的债券金额

所以我们才看到，今年这两期AAA级的，最高级别的地产债券出现了罕见的暴雷情况。

那么，未来是不是会有更多类似的暴雷事件呢？很肯定的说，是有的。

因为到2027年为止，有高达2.2万亿美元的商业房地产债券到期。而如果这期间美国商业地产价格依然保持衰退，那么就意味着，暴雷事件不会减少，只会出现持续的增多。

而根据美国国家经济局的预测，仅仅是商业地产价格下跌，就会给美国银行带来1600亿美元的损失，而其他经济学家则预计，1600还是保守了，自己测出来，是2500亿美元的损失。

美国国家经济局

如果把上面的内容连起来看，那就是，商业地产价格下跌，连累了美国的商业贷款市场暴雷，并且对美国银行业造成了巨大损失。

那么，美国商业地产的最新情况又是如何呢？其实已经朝着银行业破产的方向在演变了。

10天之前，美国彭博社发文表示，美国不良商业地产贷款的高度集中，将导致新一轮的银行破产潮。而这次的理由，除了商业地产价格下跌， 也增加了一个新的原因：那就是美联储降息的不确定性。

众所周知，美联储加息，导致美国国债收益率增高，价格下跌，使得美国银行业出现巨额损失，并直接导致了美国硅谷银行破产，和1年前的美国银行业危机。

美联储降息，充满不确定性

而至今为止，美联储依然没有开始降息，仅仅表示今年年底或许会降息1-2次，但是远水解不了近渴，美国房地产继续资金注入，但是加息导致的资金回流和减少，依然困扰着美国经济，甚至有人说，美国房地产价值，正在永久性的受损。

而著名机构美国的摩根大通最终也给出了自己的预测：美国商业地产价格将暴跌40%，接近2008年金融危机之后的水平，并且这不仅会损害房地产行业，也会损害整个商界。

很显然，新一轮的房地产危机，正在酝酿，甚至已经爆发。如果后续的2.2万亿美元到期贷款出了问题，那就是新一轮的全球次贷危机。

不仅如此，疫情和远程办公所带来的写字楼空置率，是切切实实的商业地产利空，这对于其价值的打击，是毁灭性的。毕竟美国商业地产的供需矛盾，因此彻底改变。

不仅如此，马斯克也唱衰了美国的商业地产，认为其前景暗淡，而商业地产出事了以后，美国的银行业，也难逃此劫难。

马斯克唱衰商业地产

所以，现在的问题是，美联储是否会尽快降息，帮助美国银行业来面对这一轮的商业地产危机？如果美联储和财政部愿意出手，那么降息带来的资金，或许会冲淡这部分的损失，稳固美国银行和商业地产。

但是，如果美联储和财政部无动于衷，甚至不愿意伸出援手，反而继续维持高利率，那么下一轮的全球金融危机的爆发，概率可是真的很大的。

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