只有拥抱趋势，才能拥抱新浪潮。
站在2021的年末，谁都想往2022年多瞧一瞧。
近日，《酒管财经》专访仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛，针对酒店行业未来发展的趋势展开探讨，试图从多个切面反映出行业与时代的细微变化、新航向。
仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理 周涛
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酒店资产交易会上升
疫情之下，酒店资产交易并未停歇，譬如华天酒店转让湘潭华天兴湘资产，泛海控股再度向融创出售杭州钓鱼台酒店，以及近日郑州裕达国贸抵偿给方正证券等。（详情请点击：独家丨方正系接盘郑州裕达国贸酒店 万达酒管集团介入）
据仲量联行统计，今年酒店行业的投资交易量将接近2019年的数字，且在亚太地区，前三季度中国的酒店交易量首次超过了传统第一名的日本，这也说明我国酒店投资者也在不断地进入该市场。
周涛称，酒店资产交易量的上升，是经济和市场发展到一定阶段的表现。当投资者要进行资产配置，就要不断买进新的物业；另一方面，物业的持有者把一些自营的、已经成熟的物业进行脱手，就出现酒店资产交易。而市场上一旦持有者想脱手的资产增多，就往往意味着这个市场上价格易出现下行，当下行到一定阶段时，就一定会出现想购置酒店的资产方入场。
《仲量联行2021年下半年亚太区酒店投资亮点》报告指出，在对受访投资者进行投资策略调研后显示，约45%的中国投资人表示会在未来一年内考虑投资酒店资产，42%持观望态度。相应的，亚太区投资人对酒店投资持更乐观态度，约74%的亚太受访投资人表示会考虑收购酒店资产。
周涛预计2022年到2023年酒店资产交易会呈上升趋势。
而随着国内旅游和商务出行市场的恢复，酒店行业也将迎来进一步复苏机遇，并在很大程度上增强业主及投资人对于未来市场的信心，推动酒店交易活动的回暖。
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特许经营会大幅增加
除了酒店业主自建酒店自己经营，当前国内，特别是国际品牌酒店，仍以业主方与运营方签订管理合同的委托管理模式居多，即运营由国际酒店品牌公司来主导，包括委派酒店总经理及营销、财务、人资总监等其他高管，作为回报向业主方收取管理费。
而特许经营模式在海外市场居多，即业主方有自己的团队，但缺乏品牌，就出现了业主方通过使用酒店的品牌、系统来经营，或雇佣第三方管理公司来运营的一种方式。
21世纪经济报道相关报道显示，自2016年5月将这一模式带入中国市场后，洲际酒店集团凭借这一模式取得了相应的成功。截至2021年上半年，特许经营模式已占洲际酒店集团在华酒店签约总数的57%；截至2021年9月30日，在大中华区已开业的旗下酒店中，洲际酒店集团采用特许经营的比例达三成，在筹建酒店中更是高达近50%。
今年9月，希尔顿花园在亚太地区面对中国市场首次正式推出了特许经营模式。
周涛认为，当下随着业主越来越专业，以及本土酒店管理人才队伍的不断壮大，特许经营模式将会在国内持续增加。
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高端酒店出现回归
据前瞻产业研究院数据，2019年底，我国经济型、中档、高档连锁酒店的数量分别为4.39万家、0.86万家、0.31万家，占连锁酒店的比重分别约为79%、15%、6%。
之前经济型酒店主要收益以客房为主，但是近两年来，酒店对于客人来说更像在家里一样安适和自在的空间，同时酒店也成为具有仪式感的地方，大家对酒店的需求也从住宿，变成了房餐会+功能。
《2021中国酒店业投资及资产管理市场展望报告》显示，随着酒店业主的投资偏好愈发谨慎务实，中高档酒店不论在新酒店开发还是存量物业改造方面都已成为投资者的重点关注对象。
另外，有酒店资深观察者分析，随着物业越来越难拿，竞争越来越激烈，人工和物业成本越来越高，中档酒店的房价对应的利润不如以往，所以高端酒店的发展会进入一个“黄金期”。
今年爆火的北京环球影城，目前开放的园区内的两个酒店均为首旅集团旗下子公司酒店。据估算，这两家酒店对首旅盈利贡献可达千万，并为首旅争夺中高端市场填充了弹药。
不久前，首旅如家成立了中高端奢华酒店品牌管理公司：首旅安诺酒店管理公司，剑指发展中高端酒店。
另外，以做中端酒店为主的华住也在向高端酒店发力，不仅推出了自主高端酒店品牌禧玥，2019年还收购了德国高端品牌施柏阁。
周涛认为，今后的一两年高端酒店还是会回归市场，不断满足人们对美好生活的向往。
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优秀管理人才紧缺
中国酒店市场发展很快，中国与欧美国家酒店的总经理年龄相比，国内的管理者要年轻10岁左右，而高端人才的培养需要时间。
周涛打了一个比方，泡面能够吃饱，炖牛肉一样也能吃饱，酒店总经理的培养过程需要像炖牛肉一样，才有格调、品味、格局，而速成往往很难与优秀划等号。
酒店的高质量要发展，对业主来说，找到优秀的、合适的总经理至关重要。
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酒店开发持续但会减速
最近兰州盛达希尔顿酒店正式开业，这是希尔顿在大中华区运营的第400家酒店，而在过去一年内，希尔顿在华酒店数量增加了100家。洲际酒店今年也迎来了第500家酒店的开业，目前在华开业酒店加上系统中的在建酒店，数量已超过1000家。其中，70%已开业酒店及85%筹建酒店位于二至四线城市。
周涛称，2020年、2021年新开业酒店没有明显的减速，这并非是疫情没影响，因为近两年开业的酒店其实是2018、2019年在推进的落地项目。而2022年、2023年，将要筹开的酒店都是在疫情期间的进行谈判、设计、建设的酒店。那么今后两年新的酒店开发还会持续，但是速度应该会略有下降。
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第三方运营管理获得发展
在欧美部分特许经营的酒店由甲方业主方自己经营。他只用乙方的品牌和系统，而管理人员和团队由他自己来选择。
在欧美还有一种模式，在特许经营的情况下，运营不由业主方派自己的人来，而由第三方的专业的运营商。第三方的专业运营商本身没有品牌，他派出总经理和高管团队同时组建团队来做运营。
事实上，第三方的运营商在中国尚不普遍。像国际第三方运营商锐本也才刚刚进入中国市场。
第三方运营管理，都有哪些优势？
首先，从总经理薪资上来看，在国内业主看来，国际品牌酒店如洲际、希尔顿、万豪等，他们派出的总经理薪资可能会比较高，而第三方运营管理的总经理，薪资一般会比国际品牌高管团队的薪资略低。但对于业主来说，两者在运营上的差异不大，它也能够达到基本同样的效果和目的。
其次，从业主的角度来看，因为运营方的最大的利益是管理费的最大化，而业主的最大的诉求是资产的保值、增值。作为第三方的运营管理，它会是站在比较中立的态度，同时和业主方的关系并不是“对立面”，而是把运营管理这个事情做好，是自己的本职工作，所以和品牌运营方相比，它可能会更容易沟通交流。
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第三方资产管理的出现
根据《中国酒店产业报告》数据显示，中国酒店存量市场有约92万家单体酒店，占全国住宿业80%的市场规模，酒店总资产回报率低是现阶段行业内存在的普遍问题，大部分酒店企业融资较为困难，传统的酒店管理一般仅聚焦于酒店日常运营品质的维持与收入的增长。而第三方资产管理就是要解决这个问题。
一个重要的因素是只有在机构投资者出现的情况下，第三方资产管理才容易产生。因为在欧美，日本、新加坡很多酒店的业主是保险基金、大型投资集团的背景，大型机构收购酒店以后，往往会聘用第三方专业的资产管理者来管理资产。
而酒店的资产管理就是在投、融、建、管、退的各个阶段让酒店的资产做到保值增值，实现酒店资产价值的最大化，这就是第三方资产经理人的角色。
随着增量市场转战存量市场，酒店资产管理的时代已经到来——理性的初期投资、成熟的运营以及灵活的后期退出，将是众多酒店投资人与企业面临的挑战。酒店资产管理在美国、欧洲和世界其它地区都取得了巨大的成功，未来中国酒店业主也将在专业酒店资产管理团队的协助下，探索不同的方式，实现中国酒店资产价值的最大化。
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存量资产的精雕细琢
早年间一些开发商，存在非理性地开酒店，也有地方政府在开发一个项目的时候，明确要求有酒店配套。
但是，酒店的发展已经到一个从量到质的发展时期，现在中国酒店市场，可能今后会要多在存量资产上下功夫，比如上海人民广场的南新雅饭店，11月改成了洲际旗下的皇冠假日。另外，人民广场世茂持有的皇家艾美酒店，在2022年1月1日其品牌会改为康莱德酒店。
业主方在通过这些对存量资产的精雕细琢、大修技改实现酒店的重新定位，从让酒店资产焕发新生。
除了品牌的改变，一些体量大的酒店甚至会减少它的客房，改为办公、长租公寓等。以实践资产管理的另一个重要原则：物业的最高用途和最佳用途。
据了解，仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部涵盖5大业务板块。第一块业务是咨询，即通过市场调研、可研报告、酒店品牌甄选、管理合同谈判以及运营审计。对于在营酒店，针对酒店的运营进行审核，帮助业主提升运营能力，充分实现酒店资产的最大潜力；第二块业务是酒店资产评估，即对酒店资产做客观、科学的估值，以满足资产证券化、上市、并购等不同需求；第三块业务是酒店建设期的项目管理，使酒店按时、按质、按预算完工，并协助业主方完成筹开工作；第四块业务是专业的第三方资产管理，为业主资产的保值、增值服务；第五块业务是酒店的投资交易，确保业主高效的退出机制。
统筹丨劳殿 编辑丨王杉杉
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