昨日7月13日，上海土拍进入上半场收官日，2宗浦东宅地，分别由建发&联发、大家&钱江房产&宁波维科摇中，总价分别为133651万元及77033万元。

地块详情：

地块名称：浦东新区曹路基地15-01地块

四至范围：东至金拓路，南至15-02地块，西至金开南路，北至民秋路

建设用地面积：23556㎡（35.33亩）

规划建筑面积：47112㎡

用地性质：住宅用地

起始价：12.15亿元

成交价：13.365亿元

成交楼面价：28369元/㎡

溢价率：10%

竞得人：建发&联发

房地联动价：51500元/㎡

根据出让合同显示，项目需配建5%以上的保障性住房，全装修比例50%，要求中小套户型不得低于住宅总建筑面积的60%，容积率2.0，限高50米，住宅套数下限496套，套均面积约95㎡！

地块名称：浦东新区曹路基地12-01地块

四至范围：东至12-02地块，南至12-03地块，西至金开南路，北至：海福路

建设用地面积：13587㎡（20.38亩）

规划建筑面积：27174㎡

用地性质：住宅用地

起始价：7亿元

成交价：7.7亿元

成交楼面价：28348元/㎡

溢价率：10%

竞得人：杭州大家&浙江钱江&宁波维科

房地联动价：51500元/㎡

根据出让合同显示，项目需配建5%以上的保障性住房，全装修比例50%，要求中小套户型不得低于住宅总建筑面积的60%，容积率2.0，限高50米，住宅套数下限288套，套均面积约94.4㎡！

板块区位：曹路板块位于浦东新区的东部，与金桥、外高桥、唐镇相邻。这三个板块均是产业聚集区域，金桥开发区聚焦于三大产业——未来车、新通信、智能造，以浦东1/50的土地贡献了浦东1/4、上海1/15的工业经济规模；外高桥保税区是中国第一个保税区；唐镇北部为上海重点打造的金融信息服务产业基地。

交通便利：地块距在建崇明线一期凌空北路站约1公里以内（12-01地块距离地铁站更近一些，步行约650米左右，15-01地块步行约950米左右），待崇明线一期2026年开通后，通过换乘12号线可达杨浦、虹口、静安、黄浦、徐汇等核心区域，换乘9号线可直达陆家嘴，交通能级将大大提升；此外，地块周边绕城高速、外环高速环绕，距离外环高速入口直线距离约3.2公里，驾车约15分钟。

配套齐全：地块3公里范围内各类配套齐全，生活便利，商业配套有中惠棠里、恒越荣欣广场等；

医疗配套有曹路社区卫生服务中心等；未来，还将新增一座三甲医院——上海长征医院浦东分院，预计将于2024年建成，届时医疗能级也将大幅提升。

教育方面12-01地块东侧在建幼儿园，预计2023年7月份竣工，15-01地块南侧在建初中和小学，预计2024年6月份竣工备案完成移交教育局开办，预计招生时间2024年9月（具体以教育局为准）；

库存为零：曹路板块以动迁房为主，多年来仅出让1宗普通涉宅地，新房库存为零，本次出让的2宗宅地将为板块内客群以及浦东核心区域外溢客户带来稀缺的刚需新房供应。

价格洼地：曹路地块的房地联动价仅51500元/m2，是名副其实的价格洼地，板块北侧外高桥均价约8.5万、西侧金桥约9万、南侧唐镇约7万，价格都远高于曹路。

项目劣势：

目前来看，劣势主要以下3点：

1、板块安居房聚集，居住品质一般；

2、地块距离目前已开通的地铁9号线曹路站约2公里，距离较远；

3、地块周边商业配套能级一般，缺乏优质商业。距离招商花园城有一定距离，约有5公里多的车行距离。

板块市场：

板块内目前无在售项目，板块内近年来唯一出让的普通涉宅地是距离地块3.4公里的招商璀璨城市，该地块于2021年06月出让，由招商以总价217430万元一次性报价竞得，成交楼面价13276元/㎡，溢价率4.51%，房地联动价45000元/㎡。该宗地块为商住用地，住宅面积5.1万方，占比30.9%；商业面积11.3万方，占比69.1%。

项目于去年7月首开，房价达到54000元/㎡，首开认购率178%，入围分67.59，2个月后加推，开盘认购率154%，入围分62.76，两次均开盘即售罄，热度极高。

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