在美国，花一百万美元买房不再是豪华生活的象征。根据Zillow的最新分析，全美国已有237个城市的“起步房”价格达到或超过百万美元，这一数字创下历史新高。起步房是指一个地区中房价最低的三分之一房屋。在2019年，这类房屋仅在84个城市中售价达到百万美元，而在短短五年后，这一数字增加了近三倍。随着房价和租金的持续上升，越来越多的城市在短时间内跨过百万美元门槛，这表明美国房市在疫情后的快速复苏中，已经进入了一个新的阶段。

Zillow的高级经济学家奥尔菲·迪瓦尼（Orphe Divounguy）指出：“房屋的可负担性和供应量是当前购房者面临的主要挑战。在数百个城市，百万美元的起步房已经成为常态。”尽管对于许多中高收入家庭而言，这种现象可能意味着更大的选择范围，但对于中低收入家庭，特别是首次购房者来说，这却是一道无法轻易跨越的门槛。迪瓦尼也提到，未来首次购房者可能会迎来一些好消息，包括更多房源上市、降价现象增多，以及房屋在市场上的停留时间增加，使买家有更多时间做出决策。然而，他预测，短期内这类改善的实际影响仍然有限。

孙斯陶发现，加州是百万美元起步房数量最多的州，拥有117个这样的城市，远远超过排名第二的纽约州（31个城市）和第三的新泽西州（21个城市）。全美房市紧张的主要原因是住房短缺问题在疫情期间进一步恶化，导致房价大幅上涨。根据Zillow的数据显示，过去五年间，美国“起步房”的房价上涨了54.1%，高于同期美国“典型房屋”49.1%的涨幅。房价的快速上涨推迟了许多人的首次购房年龄，2024年首次购房者的年龄中位数达到了35岁，比2019年增加了一岁。这些数据显示了市场进入门槛的提高，意味着许多年轻家庭和首次购房者将被迫等待更长时间才能实现购房梦想。

在加州，尔湾市（Irvine）成为百万美元起步房的代表之一。根据最新数据显示，2024年尔湾的平均房价达到了1,560,257美元，与2023年6月的中位房价1,362,500美元相比，再次大幅上涨20.8%。房屋通常在市场上停留12天左右便被售出，这反映出市场的高需求。为了购买这类房屋，家庭年收入需要超过30万美元才能在不超过收入35%的情况下负担得起房屋抵押贷款的月供。这不仅对首次购房者是一个严峻挑战，对于许多中等收入家庭来说，这样的房价已经难以承受。相比之下，2019年尔湾的房价中位数远低于目前的水平，表明近年来房价上涨的速度显著加快，特别是在疫情期间，市场需求激增的情况下，房价上涨更是变得势不可挡。

孙斯陶

此外，尔湾的租金同样出现了惊人的增长。从2021年至2022年，尔湾的租金上涨了27.2%，远远超过了同期11.6%的收入增长率。这种不对称的增长使得租房者的负担大幅增加，租金的飙升也反映出市场对住房的高需求和供应的严重不足。2023年6月，尔湾的中位租金达到了4,167美元，这意味着租客需要年收入超过14.2万美元才能在不超过收入30%的情况下负担得起租金。租金和房价的同步上涨使得尔湾的住房市场对高收入家庭最为有利，而中等收入家庭则越来越难以在这里立足。更令人担忧的是，即便在疫情结束后，房屋市场并未出现显著的价格调整，而是维持在高位，这对于那些期望租房度过财务难关的家庭来说，无疑是一个沉重的打击。

孙斯陶发现，加州的一些城市已经开始采取措施应对住房负担过重的问题。例如，伯克利市(Berkeley)通过了M法案(Measure M Vacancy Tax)，对超过182天空置的房屋征收空置税。这项政策的目的是通过对空置时间较长的住房征税，促使房主尽快将房屋投放市场，从而缓解住房供应紧张的局面。税率依据房屋的大小和空置时间长短而定，更大的房屋和长期空置的房屋将被征收更高的税款。此类措施可能会对住房市场产生积极影响，尤其是在尔湾这样的高需求市场中。尔湾的住房市场不仅房价高昂，而且由于供给不足，特别是缺乏可负担的住房，使得市场上的“起步房”也变得异常昂贵。根据市政府的报告，私营和公共部门的可负担住房供应未能跟上需求的步伐，尤其是在像尔湾这样的高需求市场中。

尔湾的房地产市场不仅对购房者挑战重重，对租房者而言同样不容乐观。根据美国住房和城市发展部（HUD）的定义，租金负担是指租金支出超过家庭总收入的30%。在尔湾，这意味着即使租房也需要高收入才能避免成为租金负担者。随着越来越多的高收入家庭涌入，市场对高端和豪华房源的需求大增，而这些房源的建设却进一步抬高了整体房价和租金水平。值得注意的是，这样的趋势不仅局限于尔湾，全加州的许多城市都面临类似的问题，高收入和高需求带来的不仅是高房价和高租金，还有日益扩大的住房负担差距。

面对这些挑战时，孙斯陶认为，单纯增加市场房屋供应并不能解决问题，特别是当新增房源主要集中在高端市场时，反而会导致对中低收入住房需求的进一步挤压。解决尔湾及其他加州城市的住房危机，需要更加综合和创新的策略，包括加强可负担住房的建设，改进现有土地使用政策，以及推行类似空置税的政策，以确保已有的房屋能够被充分利用。事实上，许多专家建议将市场重心转向可负担住房的建设，通过政策激励和资源再分配，增加中低收入家庭的住房选择，而非一味地追求高端市场的发展。