国家终于出手了!央行降低存量房贷利率,普通人又该如何应对?

李云飞Afey 2024-09-25 00:17:08

作者:李云飞|来源:原创

利好消息终于来了!央妈大幅降低存量房贷利率,5000万户家庭,1.5亿人受惠!可以说,这是16年以来央妈第一次主导性的,又是这么大幅度地降低存量房贷利率。

那么为什么我国存量房贷利率扛了这么久,国家现在才终于松口,这背后都有哪些说道?

其次,在面对此利好时,为什么有些人还是开心不起来?那么我们这些已购房者又到底该怎么做才是最正确的选择呢?这期节目我们就一起说个透。

现在中国人民银行就终于宣布了,说要将存量房贷利率平均下降50个基点,降到首套房贷利率的附近,首套房和二套房的房贷最低首付比例也统一下调到15%。

我们先来捋一捋啊!存量房贷利率平均下降50个基点,这也就是说,如果你现在的房贷利率为4.5%的话,那么下降过后,你的房贷利率就为4%。如果以一百万贷款三十年等额本息的还款方式来计算的话,一个月可以减少300元,30年大概可以减少10万元左右。

但是人民银行还有一句话,那就是要把存量房贷利率降到新发放贷款利率的附近。那么现在的新增房贷利率又是多少呢?根据中原地产研究院的统计,现在我国新增的房贷平均利率在3.3%左右。

这也就是说,如果你现在的房贷利率在3.8%以上,有可能下调的幅度还不止50个基点。这样大家就可以减少更多的利息支出了。

可以说,这一政策让存量房贷的人终于舒了一口气啊。不再耿耿于怀了:为什么首套房贷一直降,我的存量房贷就是不降呢?

但是透过现象看本质!为什么16年来央妈首次主导性的,又是这么大幅度下调存量房贷利率呢?

因为我们要知道,即使在2008年,全球经济危机的时候,央妈也只是把新增房贷利率打了个7折,最低首付款比例调整为20%,而对于存量房贷的下调更多的是基于商业银行的自主性。不过随后,多家中小银行也自主性地把存量房贷利率打了个7折。

但是这一次可不一样,是央妈直接主导,而且还要把存量房贷利率直接降到首套房贷利率的附近。可以说,不管是从行为上还是从结果上来看的话,这都是16年来的首次啊!

那么央行又为什么要这样做呢?背后有三大原因。

首先,那就是因为现在新增房贷利率和存量房贷利率之间的利差越来越大,老百姓的呼声越来越高了。

自今年以来,央行就两次下调5年期以上LPR合计35个基点到3.85%,有些地方更是把首套房贷利率直接下调到2.89%。而当前存量房贷平均利率则在3.92%左右!两者之间相差近100个基点。如果还按照上面的那个算法,那么100万的存量房贷差不多就要比首套房贷多还20来万元的利息。

我们就拿2008年来说吧,当时首套房贷利率在基准利率5.94%的基础上打了7折,算下来是4.158%。虽然央妈没有主导商业银行下调存量房贷利率,但是后来商业银行也是自主地把存量房贷利率打了7折,或者是通过转按揭服务来降低存量房贷的利率差。

说白了,此次大幅度下调存量房贷利率,这就是为了让房贷市场能够得到更加良性的发展。

其次,在全球经济大环境下,释放内需仍然是我国的首要重任!

我们先来看一组数据:根据国家统计局发布的数据显示,今年1到8月份,新建商品房销售面积为6.06亿平方米,同比下降18.0%,其中住宅销售面积下降20.4%;截止到8月份末,商品房待售面积为7.38亿平方米,同比增长13.9%,其中住宅待售面积增长21.5%。

通过这一组数据我们就不难看出,当下我国的房地产市场仍然很疲软。所以,不管是从稳房市还是从促内需的角度上来看的话, 这都是不利的。

上期节目我们就说了,美元降息,这只是中美经济博弈下半场的刚刚开始,我们仍然面临着很多的挑战,美国也只会变本加厉的使坏。所以说,促内需仍然是我国当下工作的重中之重。

那么存量房贷下降50个基点以后,就将会平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。那么这么庞大的资金量被释放,为我国促内需带来了非常有利的条件啊。

另外,二套房和首套房首付比例统一下调到15%,可以说这也是有史之最,这一政策更是可以直接带动改善性住房需求。因为二手房好卖了,大家就可以更加方便地去置换大房子了。

这新房旧房政策一起来,房地产市场不就活了吗?内需不就起来了吗?中国经济不就稳了吗?

再者,随着美元进入降息周期,央行有还更多的利率下调空间。

现在我国的经济背景和2008年完全不一样。首先,人民币成为了世界第四大支付货币,可以说人民币在全球的影响力今非昔比。其次,这几年我国一直都在和美国采取相反的货币政策,这当然要得益于我国的经济根基强劲,这也是今非昔比的。

所以说,美元加息,人民币在降息,这本身就为我国释放内需带来了有利的条件。那么现在美元又开始降息了,央妈就会有更多的政策空间来进一步下降利率,进而防范金融机构的系统性风险。说白了,那就是央妈有更多的空间来保证商业银行的利润了。

我们来看两件事。首先,央行将下调存款准备金率0.5个百分点,以此向金融市场提供长期流动性约1万亿元。说白了,那就是央妈向商业银行注入了新的血液,让商业银行有更多的流动性去周转,这不是在帮助商业银行争取更大的利益空间吗?

其次,现在中国人民银行行长又表示,将7天逆回购操作利率下调0.2个百分点,从目前的1.7%降为1.5%!这又是什么意思呢?那就是中国人民银行向‌商业银行购买‌有价证券时,主动降低了利率,这不是也在为商业银行减轻利息负担吗?

所以,当下的经济现状,央行就有底气来主导商业银行大幅降低存量房贷利率了。

虽然存量房贷利率将会平均下降50基点,但是有些人还是高兴不起来。那是因为现在的消费贷利率已经最低降到1.88%了,很多人还是在商转公,又或者是转贷进而降低自己的房贷利率。

对此我想说的,房子转贷也存在着一定的风险。

首先,房子转贷是需要先还清贷款,解除银行抵押以后,才能够进行二次商贷。那么在这种情况下,我们能不能够成功转贷也要打个问号。那是因为银行对于更低利率的贷款也有着明确的要求,有些银行就会规定是不可以以贷还贷!退一步来讲,即使房子再过户贷款,我们也会多出几万元的契税,这样到底划不划算呢?

其次,房子转贷还面临着到期以后能否再续贷的风险。如果房子贷款转为消费贷款,那么贷款的年限就没有30年这么长,有可能也就是3到5年时间,如果到期以后银行不续贷的话,我们的还款压力就会变大。

基于此,现在央妈都已经大幅度下调存量房贷利率了,这对于我们这些1.5亿有房子的人来说当然是好事,我们也就没有必要再去增加自己更多的不确定性了。你说呢?

作者:李云飞,大型互联网公司创始人、大型食品连锁企业CEO,从事互联网及实体连锁行业20年,曾被搜狐网、网易财经、腾讯、凤凰网、中讯网、百度等知名媒体平台相继专题报道,擅长财经知识分析,创业指导!

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