6月11日，备受关注的上海静安区高端项目昌平云岸一房一价表终于出炉，9万+到19万+的极致价差，让人大呼小户型“真香”的同时，不得不吐槽大户型定价的“劫富济贫”。
有人说，一条南京路，半部近代史。静安南京西路1公里外的昌平云岸，倒是货真价实的老静安，那么它的产品力到底如何呢？
Part.1
本土开发商，豪宅操盘0经验
昌平云岸的开发商为上海本土国企新静安集团。
新静安集团成立于2015年，是静安当年国企改革时，由静安地产、静安土地开发控股、静安城建三家城投公司合并而成的，所以其实昌平云岸跟鸿印里的开发商——静安投资集团，并没有什么关联，唯一的关系可能就是他们都是静安的区属国企。
昌平云岸还有两个名字，静安73街坊，前身又叫淮安里，昌平云岸是73街坊的北地块（南地块也是新静安集团的，会做成别墅产品）。
据静安区人民政府官网，73街坊在10年前原计划是由龙盛集团负责跟51-55街坊一起拆迁，后来龙盛只参与了51-55街坊的开发，即华兴新城，也是现在的龙盛湾上。
关于73街坊如何成为新静安集团的资产，网络上并无出让公示。项目2022年1月开工，到现在快1年半才入市，算是国企正常开发节奏。
项目5月31号样板间开放，6月1号就突然官宣过会，6月12日取证，6月13日启动认购，现场置业顾问表示“太忙了”。这么短的蓄客时间，明显不是国企风格了，为什么新静安集团突然转变了呢？
大概1个月前，新静安集团发布公告，2024年一季度盈利261.19万元，同比下滑84%，同时新静安2023年累计新增借款35.57亿元，占上年末净资产的51.28%，远高于行业的20%水平。
盈利减少，负债增多，新静安集团压力可见一斑，而货值超过103亿元的昌平云岸成了开发商“回血”的救命稻草。
可惜的是，新静安集团成立30年来主要负责静安区的城市建设和城市更新，但它并没有什么高端项目开发和操盘经验，做出来的产品也劝退了许多想要自住的买家。
Part.2
产品设计过时、户型功能性缺失成硬伤
昌平云岸位于老静安江宁路板块，紧邻苏州河，直线距离约200米。虽然被嘲老静安“边角料”，但项目确实距离南京西路核心商圈实打实2公里以内。
交通方面，从昌平云岸出发，步行大约700米，就可以到达1/12/13号线的汉中路站，而从那里只需再坐两站就可以到达人民广场商业区。
商业方面，项目1.5公里范围内，汇集了上海最具代表性的高端购物中心，包括中信泰富、恒隆广场、嘉里中心、芮欧百货、太古汇等。距离项目较近的，是MOHOmall广场大型商办区，日常生活算是足够。
73街坊共分为南北两块，中间被南草坪花园老公房隔开，本次入市的是北地块，占地约1.7万平方米，共4栋8层至17层的小高层及1栋32层的高层住宅，容积率4.52，本次481套房源一次性全部推售，均价14.5万/平方米。
或许是受限于地块一字型排开的先天不足，昌平云岸规划了36种纷繁复杂的户型，但96平只做了1房、120平只做了2房，而市面上主流产品大多是99平3房、120平4房，因此昌平云岸的小户型功能性大打折扣。
如果想在昌平云岸买一个3房，只能146平起步，而昌平云岸1房、2房户型的均价在11万-12.5万/平方米之间，大户型均价为14.6-19万/平方米，对比之下大户型极度缺乏性价比。
同样由于地块狭窄，小区基本没有集中绿化区域，目前也没有健身器材之类的规划，1、2号楼栋还不能直通地下车库，未来业主需要走一段地下通道才能到达车库位置，另外车位配比只有1：1.3，有48%为机械车位，前期所有车位只租不卖，租金2000/月（含管理费），这些操作在市区豪宅盘中都非常罕见。
不过项目物业费12块/平，确实达到了豪宅标准，物业是上海地产和中华企业旗下的古北物业。从项目公示的装标信息来看，品牌不差，例如大户型厨电是全套美诺，小户型是帝泽，但设计风格被许多意向客户吐槽为“土”。
在昌平云岸的样板间看到，183平、104平两个户型进门处都是一排灰色橱柜，厨房台面也是灰色，厨房无净水设备、上部橱柜无下拉栏设计，且183平户型厨房比较小。
几个样板间都无飘窗设计，卫生间窗户过小，马桶正对淋浴房、或者正对墙显得空间逼仄。小区外墙是铝板+玻璃材质，未来外立面颜值应该可以保证，不过需要注意的是，北向昌化路为六车道，窗户装标是2玻1腔，如果做卧室前提需要改一下窗户。
Part.3
昌平云岸有没有“平替”？
数据上说话，昌平云岸14.5万/平的单价，到底有没有性价比？
首先我们看看，过去三年，静安区8个项目开盘，但大都集中在新静安西藏北路板块，而老静安只有鸿印里一个，均价14.2万/平，对比之下，昌平云岸微涨3000元/平，比较良心；
对比二手房，江宁路板块老破小也是13-15万/平的单价，昌平云岸是新房有优势，但它户型大，上车门槛更难；
那么大致的同等总价段，静安区还有什么好选择？
老静安江宁路和曹家渡，新静安集团江宁社区项目、上海静工&上海电气800秀项目、信达·信安里都有高层房源，离昌平云岸也都很近，预计同类型产品价格相差不大，其中信达·信安里节点最近，预计下半年入市；
西藏北路是静安区供应大户，16个项目处于在售和待售状态，龙盛·湾上、万科翡翠雅宾利四期都是13.3万/平，产品都非常在线；
放大到全市范围来看，类似价位的还有徐汇中海领邸、世纪臻邸、嘉里金陵东路项目、徐汇滨江中能建项目等等。
总之，如果你着急上车，昌平云岸小户型还是有性价比的；如果你有耐心，可以再挑挑看， 或许你会等到真正的“白月光”。
