商务公寓，在深圳是个神奇的存在！
有单价去到1万多，时不时传出打骨折，砸在手里卖不出去......
也有着像深圳中心天元这样的顶级公寓，最近刚成交价格高达1.2亿，深圳顶豪市场的天花板深圳湾壹号，更是在4月成交了2亿和4.2亿的价格让人瞠目结舌。
它既是普通人低门槛的一处落脚地，也是土豪们展现身份的象征。
这样的双重身份，使得商务公寓市场充满了变数和未知......
这到底是一个怎样魔幻的市场？
同一个产品为什么会出现两个完全不同的结果？
01我们先简单了解一下什么是公寓
公寓市场鱼龙混杂，存在着不同产权，归纳总结可以分为几类：商务公寓、商办公寓、产业研发宿舍公寓、住宅产权单身公寓、宿舍
1、产业研发配套宿舍
这类产品属于特殊类型，受政策影响太大，强烈建议个人不要购买，买进去基本上也就砸手上了
如果，一定要给楼市里的产品排一个鄙视链，底端一定是产业研发配套宿舍。
曾经以低价有过一波热度，当年很多人“搏一搏，单车变摩托”，结果“单车变担架”，全趴下了。
土地性质为厂房配套宿舍，主要以50年产权为主，需要以公司名义购买，个人名义买不了，且购买方也受限制，买来就可以随时交易，层高基本为3米，这种公寓不能积分入学，可以通燃气带阳台，首付五成贷款十年，这类型公寓前三年免征税费，第四年开始每年以千分之0.42的房产税，后期想卖，要股权转让。
做的最成功当属南山华侨城智慧广场和侨城一号。
2、住宅产权单身公寓、宿舍
建议谨慎购买
住宅性质的单身公寓、单身宿舍和普通住宅有什么区别？
其实你可以把它简单理解为“住宅类公寓/宿舍”，但它不能算严格意义上的住宅，也不能算严格意义上的公寓/宿舍。
现在市场上在卖的丹华公馆、御成府就是这个类型的产品。
属于历史遗留产物，近十年已经没有这样的土地供应，以后也不会有。
市场好的时候，既是住宅又不限购，两头靠；
市场不好，就变成了既不是住宅又不是公寓、两头堵。
这类产品受规范影响，都是小面积为主，优点就是不限购带学位，但最大的BUG就是学位积分计算的问题，到底是算住宅还是算公寓？有兴趣的可以去扒一扒2020年深高南风波，闹得沸沸扬扬的。
3、商办公寓
建议谨慎购买，核心地段大平层可以考虑，普通人就算了
很容易误导人的产品，说的直白一点，其实就是办公。
说实话，这是小编前几年接触的最多的产品，怎么把办公改成居住，当年都快研究吐了。
海量的办公供应、KFS的回款要求、还有这几年住宅限购限贷后买房名额的珍贵，住宅基本上80㎡起步、还有4.5米隔两层的噱头，也就造就了大量的小面积商办产品。
而核心区域住宅土地供应不足，核心区域大平层也就孕育而生了。
这类产品现在在走两个极端，非核心区域的商办去化非常困难，而且随着限购放松未来也看不到好的机会。
而核心区如后海、超总等区域，占据着城市核心位置、核心景观，未来会有更多大平层入市。
4、商务公寓
商务公寓这类型是最接近住宅的，也是接触到最多的公寓类型
小面积谨慎购买，核心地段大平层还是可以考虑的
自2020年7月22号起，深圳市已停止对商务公寓进行审批用地。
目前有40年/50年/70年产权三种，产权性质为商业，可以民水民电，通燃气带阳台，可以落户，可以积分入学。
商务公寓限售五年，五年后才允许交易，层高一般在3.1米-3.6米之间。
02我们先说说小面积公寓。
随着三年楼市调整，很多公寓产品也被打回来了原形。
像去年闹的沸沸扬扬的龙光玖钻，就是2017年入市的商办公寓，买到的业主基本上至少亏损50%。
那是不是公寓就不能买了？
谨慎的买！
住宅限购限贷的逐步放松，未来还会进一步放松，公寓最大的优点不限购就没那么重要了，同时5年限售，周期也会比较长。
什么样的能买？
那些核心地段，租金抵月供的可以考虑。
而且只建议购买商务公寓，其它三个类型就不要碰了。
买非核心区极致单价小面积，或者核心区价格合适的
龙岗宝龙地铁14号线南约站的京基御景荟都，基本上都是深圳每个月的公寓销冠，它的卖点就是够便宜，最低1.7的单价，总价65万，基本上都是想上车深圳、不想租房，再加上超低的总价，属于极致的刚需入门。
福田区的最近很火的深圳中城，2019年12.9万/㎡的打新价格，刚可以交易就成交了一套233㎡，4050万折后单价16.3万/㎡，三年并没有像光明或者前海亏损的原因还是在于所处的核心位置，市场有下行但是降幅远远低于其它区域。
现在打折公寓单价6万多起，总价330万起，这种就属于核心位置租抵供项目，详细资料联系客服。
03接下来我们说说大面积
其实在售的大面积非常多，特别是深圳规范要求办公平面必需一半大以后，就形成两种，一种纯大平层，还有一种非核心办公一个产证改多套的情况。
大平层其实很简单，看福田、南山以及宝中就行了，其它区域基本不用考虑，买回来也是砸在手里。
更细一点的话主要集中在后海、蛇口、福田中心区以及前海，占据着城市最核心的位置和最好的景观
网红最爱“深圳湾壹号”就是典型的商务公寓，产品做的非常不错的宝中华侨城宝辰是商办公寓，而恒裕深圳湾以及蛇口新玺则是商务公寓与商办公寓都有。
大平层公寓面积在200㎡以上，主力面积在300㎡，甚至去到500-1000㎡。
成交中以200-400㎡占主导，总价2000万-5000万为主。
商办大平层的供应会成为未来供应的主流，除了原有的后海、蛇口，超总会成为未来供应大户。
近期开始对外释放消息的前海嘉里中心，240-320㎡面积，无遮挡的一线海景，两次开盘迅速售罄，预计单价13-14万/㎡，对比周边国金汇接近5折的优惠，看来这又是一次土豪们的盛宴，但是以嘉里的销售风格，估计什么时候卖大家都不一定知道。
超总神州数码正式对外释放消息，超总壹号总裁会馆248-600 ㎡，单价折后（含装修）7.5万/平起，旁边万科SIC价格去到16万，这是要卷死它的节奏。另旁边天音大厦产品做的很有意思，有机会专门分享一下。
04不管是小面积公寓、还是大平层，商务公寓还是商办，最终的目的还是以居住为导向。跟住宅市场形成了互补，但随着住宅限购的逐步放松，以及商务公寓指标的消失，未来公寓市场也会发生变化。
小面积公寓难度会继续加大，之前具备的小面积低总价等特征会被一些住宅所侵蚀，而且随着办公需求的进一步萎缩，未来会有更多商办小面积冲击市场。
核心地段大平层商办会一直存在，并不会因为9070的取消而消失，最主要的原因还是在于政府对土地市场供应的错配。最适合做居住大平层的位置全给了商办，但需求决定了市场，这也是商办大平层不会消失的原因。
城市核心地段及海景资源，极度稀缺的住宅供应，商办大平层很好的补充了这个缺口，未来还是这个趋势，这也就是为什么土豪们愿意为之买单的原因。
总的来说，深圳公寓市场是一个充满极致两面性的市场。
它既有普通民众追求梦想的舞台，也有财富阶层展现身份的平台。
在这个市场中，每一个成交记录的背后都有着不同的故事和原因。对于想要在这个市场中寻找机会的人来说，需要深入了解市场的变化和规律，同时也要明确自己的需求和定位，才能够做出明智的决策。
文章来源：房特工探盘
