摘要：有趣的利润指标（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

前几天，有杆友说，写写美的置业的年度表现吧。

今天，杠杆地产2021年地产行业财报拆解“地产年鉴”栏目，满足亲的愿望。

对了，看完美的置业的年度业绩公告，我提前想说一句，其实这家公司很努力了。

但是大行情如此，加上每家公司多多少少有属于自己的一些问题。谁都不容易。

杆友有特别想看的房企年报，特别欢迎留言告诉我。

1、营收大增，有趣的利润指标

首先，我们看美的置业2021年的销售表现。总合约销售额达到1371.4亿元，较2020年的1261.6亿元，增加8.7%——能增长的，不管它权益占比任何，只要数据真实，实话说，都是厉害的。

然后我们看营收，达到737.03亿元，比2020年的528.84亿元，提升40.4%。

我的天，谁看到这个增速都要震惊。

营收大增的同时，毛利自然增长，达到134.95亿元，2020年为116.58亿元，增长15.8%。如下图。

注意，毛利的增幅和营收的增速比起来，明显低了很多。所谓增收不增利，这也是一种表现形式——毛利率其实下滑，当然净利率也是。

如果我们看归属净利润发现的问题更多，只有37.44亿元，而2020年尚有43.26亿元——也就是说，营收增长了那么多，毛利也增长了一些，但是归属净利润居然是下滑的。

更有趣的是如上图，非控制性权益部分的净利润居然2020年的近5亿元，增长至15.59亿元——是头一年的3倍啊。

这一减、一大增，还是很说明问题

上述两组数据相加，杠杆地产发现，美的置业年内利润及综合收益总额为53.03亿元，2020年为48.25亿元，其实还是增长了9.9%。

归属净利润下滑，相应的每股盈利指标，必然也是下滑的。从2020年的3.52元，降至3.04元。

规模做大、营收增长，却不能完全落实到股东的利润上，略有遗憾。当然这2年情况确实特别，美的置业其实不算差的。

2、成本控制高手背后

特别值得一说，美的置业的负债指标有一定降低。

首先我们看非流动负债，公司债券、银行及其他借款，都有一定的下滑；然后流动负债方面，虽然略有增长，但是总的负债如下图，居然也略有减少。

这在房企中是不多见的，体量越来越大，却可以实现负债微降，这是下了很大功夫的。

对了，总负债略有下滑的同时，杠杆地产注意到，截至2021年末，美的置业的有息负债563亿元，同比也下降4%——这财务水平，真的是可以的。

看了美的置业的业绩公告，关于成本和各项支出，我觉得还是很值得一说。

如上图，销售增长，物业开发和销售成本增加当然是正常的。

但营销及广告支出、办公室支出，同比依旧可以实现一定的下降，这个成本控制的能力，还是要服。

另外如下图，杠杆地产看到美的置业2021年的融资成本也有一定减少。2020年超31亿元，2021年只有29亿元出头。

绝对金额不算大，但是这个幅度还是可以的。

对了，截至2021年末，美的置业的加权平均融资成本只有4.82%，这在民营房企中，确实是够优秀的，背靠大树，真的是不一样。

另外杠杆地产看到，美的置业尚未动用的银行授信额度高达1001.25亿元。

有些东西，一般的民营房企大概也没办法比，出身不同。

然后美的置业的净负债率大幅下降至46.3%；现金短债比增至1.71；扣除预收款后的资产负债率下降至72.1%——三道红线，目前还有这一条略越线。

当然，换个角度思考，上述多方面努力，降低了支出，但是最终的利润指标却依旧不算太理想，这问题应该怎么看？

3、背靠大树，未来走向何方？

“美的置业是当前较为罕见的、具备通畅融资能力的全国性民营房企。”如杠杆地产上文类似的看法，中信证券发布于2022年3月27日的研报如是写道。

和喜欢走三四线，甚至县级城市的规模房企不同，美的置业说投资布局，主要都是二线以上。

比如，业绩公告披露，2021年，90%以上的资源投放在二线及以上城市，坚定不移地走城市升级之路。

本集团一二线城市土储进一步提升至60%。新增土地储备主要集中于长三角、大湾区等几大核心区域。

其中，在核心城市、省会城市、重要轨道交通节点城市等，将有序推进“根据地”建设战略。

业绩公告还披露，2021年美的置业的销售单价提升2.7%，11657元/平米，且高能级城市贡献的销售业绩占比继续提升，二线以上城市销售占比高达78%。

要说这个比例够可以的，当然，杠杆地产明白，部分或许是郊区，否则不会均价是这样；同时至少截至目前还是有一定比例的低线城市项目。

那么随着项目未来更加聚焦核心城市，利润指标等，会有更好表现吗？

美的置业执行董事兼首席财务官林戈，在业绩发布会上也提到，当前美的置业现金总量为342亿元，同比增长27.6%。银行授信额度为1474亿元，其中尚未动用的额度为1001亿元。

林戈称，融资成本低是表象，背后原因是公司有多渠道的融资资源，“有很好的定价权”。

如此厉害的融资能力、不错的资金储备，也支撑了2021下半年以来美的置业的收购。

正荣地产、花样年、金科股份、雅居乐等的项目……美的置业是不多的“逆势扩张”民营房企。

美的置业说，自己没有美元债，基本靠银团。比如建行220亿元、农行220亿元、工行190亿元、交行120亿元授信。

正是如此，给了美的置业并购的勇气。

不过，杠杆地产看了一下美的置业的部分并购项目，去化、回款部分可能还是有个过程。

这一轮，政策上是支持优秀房企做并购的，不过行情如何走，大家可能都还需要信心。

当我们在2023年总结美的置业的2022年战绩时，其销售和营收还能快速增长吗？利润率指标又会有恢复性改善吗？

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