买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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金九过去大半，如果你真正研究楼市，跑各大营销中心，就会发现一个很有意思的现象：

虽然楼市的景气度大不如前，但是在秋高气爽的天气之下，营销中心里真不缺人。问题是周一我们看成交量，却发现新房的成交数据又是王小二过年，越来越差。

继37周青岛新房成交量跌至701套之后，38周的成交量更是来到了631套。

这不活见鬼了吗？

昨天，一位长者要卖100W-200W之间的房子，这恰好覆盖了近期降价的热门板块和朋友圈“热销”的热门楼盘，所以从老四方到北站，再到城阳、高新区，最后又加上了东李，一天看了七个盘。

青岛楼市，涨人气不涨成交量的原因，老王基本找到了。

高层搏杀，价格战失灵了？

在月初青樾湾、茗郡两个淘汰产品入市搅局的时候，老王就曾预判：高层住宅泛滥的老四方片区，必然还有一场价格战。

这话说了不到一个周，中铁建·梧桐苑率先验证了老王的判断，保利·和颂随后跟进，着实吸引了一波流量。

然而，这两个盘，情况并不相同。

中铁建·梧桐苑在降价的同时，拿出来的产品是正对中央景观的楼王，所以加推之后低楼层的房源去化比较快。

问题是，很多人想买中高楼层，但是中高楼层的价格比流量“专家”们的宣传高了不少。

在地铁没有开通，商业mall没有成型的情况下，刚需们对于170w+买这个位置还是有抗性的。

如果开发商资金充裕的话，也没必要着急，因为板块内地铁、商业的利好毕竟没有兑现，一个月出个三五套特价房，这点房子也卖不了多久。

保利·和颂，貌似是板块内最尴尬、最被动的楼盘，因为相比精装现房的梧桐苑，相比配套更好一点的云镜，并不占优势。

但是，保利·和颂在这一波价格战中，并未使出全力。

因为保利·和颂的高层也已经去化大半了。

现在主推的是10号楼，清栋只剩下一二楼和高楼层的7、8号楼，景观更好的那栋高层，当下还没有加推计划。

很显然，保利·和颂对于明年书包利好的释放，还抱有很大的希望，而且似乎并不在乎水清沟那俩淘汰品的竞争，也不惧怕通和·悦章这种小开发商的远期期房。

那么，整个老四方片区，只有中介们卖顺了手的云镜还在走量，其它楼盘都没起势。

未来四十天，青樾湾、茗郡、通和·悦章们怎么折腾都没用，开发商、产品、交付日期、物业等痛点，不是低价能弥补的。

整个板块的变数，在海信·悦澜山。

海信·悦澜山1号楼小高层，首日去化就达到80%以上，这是老王早就预料的结果。但是在最后一栋小高层售罄之后，悦澜山与竞品之间也是高层对高层的对决。

悦澜山什么都好，就是好房子相对比较贵。而高层的主力客群，恰好对于价格又十分敏感。

如果，在十月中下旬，悦澜山的高层产品也采取更为积极的营销策略，那么整个老四方板块，还会有一场价格“地震”。

所以，市北暂时的熄火，情有可原，未来可期。

近郊掐尖，利好耗尽

如果预算在100W上下，那么老王给出的推荐只有两个方向：

一个是沿着地铁1号线往北，寻找央企品质答案；

一个是高新区配套完善或者潜力无限的新盘。

从产品力的角度，保利·大国璟已经做到了极致。不论是户型尺度还是园林，都体现出了头部房企的水准，而且前期产品去化也比较理想。

流亭板块整体推进，是最大的问题。区域发展不达预期，对于楼盘的人气是一个极大的影响。一百多万买小高套四产品，还能吸引预算有限的改善族，但是远达不到火爆的量。

在高新区东片区，金茂自己操盘的北七区，不论是人气还是成交量，对于滨江悦实现了全面的碾压。

我们走进实景示范区，能够找到答案：项目整体进展迅速，看着比一栋楼一栋楼交付的青特要稳一点；再就是无敌河景的样板间，确实让人心动。

（这样的景观做这样的产品，老王心里还是感到一丝可惜。）

边户的南向景观

问题是，这一排的河景房，已经被购房者掐尖掐到中低楼层了，失去了景观优势，期房对板块内的次新房优势并不明显。

在利好出尽的情况下，如何寻找新爆点，去化没有景观加持的“平庸”楼座，成为神盘要在四季度解决的重要课题。

高新区的奥体板块，是最让老王感到焦虑的一个片区。在汽车东站工作的朋友，手机地图一定位，地铁换乘通勤1小时可以接受，现房所见即所得，医疗配套也满意，步行看演唱会也很让人心动，就差商业一块拼图了。

奥体板块的这个“睛”怎么点，什么时候点，对于高新区整体起势至关重要。

所以，不论是城阳还是高新区，这些还卖得动的楼盘一旦被掐完了“尖儿”，价格对于销量的拉动力会越来越弱，只有新的板块爆点出现，才能重新起势。

销冠熄火，无人扛鼎

伴随着森林公园进入尾盘，整个东李的热度也随之降低。

青铁·芳华地，开盘不久宣布加入价格战，直面上有成为红盘的素质。

从产品整体规划和配套而言，青铁·芳华地的优势是很明显的。市面上的真地铁房不多，能直达市南、崂山的更少，而且还有社区商业，下楼即享的生活方式，在一线城市很流行。

从前期的放风价可以看出，在市南、老四方两个成功案例之后，开发商对于这个盘的期望值是很高的。

但是，好产品败于细节。

在前宣阶段，开发商过于迷恋糖水片，用各种“滤镜”去渲染项目的优点，最后只是感动了自己，而没有感动客户。

东李这种“红海”板块，你的优点要让客户看清，而是你要以合理的逻辑，让客户接受你暂时的缺点，这显然不是糖水片和售楼处里自己diss竞品能实现的。

再就是这个样板间，要找懂生活和审美在线的设计师，要不然这个花费巨资的展示，做了还不如不做：谁家取食材，特别是那些可能滴答腥水的冰冻鱼虾，需要这么一个动线才能实现？

但是不管怎么样，这个配套之下，降价就有流量。

周末晚上七点多，售楼处里还是不断人。

只是让人哭笑不得的是：人气上来了，优惠没完全放开。

这波优惠，仅限于最后面高层产品的低楼层。

现在这个市场，还能按照自己的喜好打算盘吗？

所以啊，芳华地也好，天麓湾也罢，放一管血确实能卖一波，但是指望他们能够像森林公园那样稳定输出成交，很难。

峯悦湾的情况和老四方的云镜差不多，客源圈层固定，流量稳定，但一个盘带不动一个区。

这一圈看下来，你说市场上有没有需求，肯定是有的。只是产品和价格、配套，与客户的预期还有差距。

问题是，除了降价，还要不要努力想其它办法打掉客户的抗性呢？

九月份，还不是躺平的时候。