文|潘永堂
房地产市场化发展40余年
产品革命平均每10年发生一次
到如今，已有四次迭代。
在最近这次迭代中，一种“新型产品”悄然火遍全国。
即在楼市下行的2023年、2024年，被称为“中国第五大发明”、号称“把别墅搬上天空”的“第四代住宅”，竟然好似一夜之间，在全国各地闪电落地，甚至局部批量大爆发！
2017年，全国首个“第四代生态住房”——成都七一城市森林花园惊艳亮相，引来住建部专家团队考察并给出肯定。
2022年，福州，作为全国第四代住宅首批试点城市，率先推出首个第四代住宅，随后的2023年，共有11个第四代住宅陆续在福州亮相。
2023年，西安，迎来第四代住宅“爆发元年”，陆续30多个第四代住宅面市，不仅豪宅采用，就连普通产品也在尝试；不仅西安主城区广泛落地，就连近郊西咸新区也在试水。
2023年12月，厦门单次新出让土地中，共有7块被允许建造第四代住宅；
2024年，重庆，也将迎来10多个第四代住宅面市，2024年将是重庆第四代住宅的“爆发元年”。
2024年3月，安徽省首个第四代住宅“芜湖伟星翡翠森林”，最近也宣称即将震撼上市！截止2024年1月，全国已有24个省份上线第四代住宅！第四代住宅，终于爆了！
Part1 全国火爆，只是时间问题新物种，大多在争议中迭代前行。
尽管四代住宅在地产圈存有争议，尽管国家至今还没有出台第四代建筑规范，尽管全国各地更多是1~2个项目在试点……但不用争议的是，众多城市、众多头部标杆房企都用实际行动在积极试点，甚至批量推行。
眼下按照这个态势，第四代住宅在全国全面火爆，或许只是时间问题。
凭什么这么判断？
核心在于一个新产品从概念提出，到真正成为市场化产品落地，它需要解决三大考验。
其一、政策允许；
其二、消费者认可且能用脚投票；
其三、开发商看好且勇敢投入。
而眼下这三个考验，基本都通关了。
通关1：各地政府允许，甚至鼓励。
一方面，在碳中和、碳排放、绿色生态、节能减排、科技创新等大局要求下，地方政府都开始倡导、鼓励第四代住宅落地。另一方面，现阶段全国都在“救市”，而救市导向国家当下更多放权给地方政府，强调各地“因地制宜、因城施策”。
得益于各地政策逐步放开，让第四代住宅在各地开始获得落地机会。
事实上，从全国首个第四代住宅进程来看
2017年全国第一个第四代住宅项目成都“七一国际广场”开始对外接待客户；随后2018年，该四代住宅样板房正式开放，轰动全国；2019年1月，国家住房和城乡建设部专家团队对该项目全面考察，最终发表肯定意见。2021年中国工程标准化协会正式发布《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》。
这意味着，全国首个第四代住宅已经完成从“概念到项目实施再到政策认可”的完整闭环。
而从当下各地政府看，一线城市还是很少有第四代住宅面市，但省会二线城市西安、福州、厦门、重庆、济南、天津等已在政策上提倡，并陆续在市场上落地，而各地三线城市试点名单也在持续增加。这背后也可能因为二、三线楼市相对低迷，试点积极性更高！
第四代住宅示意图
通关2：“好房子”有好市场，四代住宅让消费者动心。
眼下社会各界都在呼吁好房子。
2024年3月，住房和城乡建设部部长倪虹强调：“谁能为群众建设好房子，谁就有未来。”
“区别于传统的房子，第四代住宅又称“庭院大平层”，户户都有私家庭院，可以赏月种花，养鸟遛狗，人与自然和谐共生。加上疫情封闭3年，消费者对人居亲近自然、对大院子的心理诉求，普遍更强烈了！
当然，四代住宅得房率100%甚至更高，也让消费者获得感更强！
通关3：头部开发商持续看好且投入
开发商愿意大投入的前提在于——产品有卖点，市场有销量。
首先，眼下房企产品同质化严重，作为第四代住宅能够形成鲜明差异化卖点，甚至高去化；
其次，第四代住宅属于改善型住房，而眼下房地产市场成交的主力军也正是改善型住房，同时，这一轮下行市场中140平米~180平米以及更大面积的大户型豪宅产品市场表现出来的韧性、抗跌性普遍要强一些。
最后，相对刚需户型成本投入有限，改善型产品面积大，品质高，因此房企投入的建安成本会更高，这也更合适第四代住宅发挥。
特别值得点赞的是，第四代住宅一经推出，就走出了“独立行情”。比如福州第一批四代住宅批量上市后，大多实现了“既卖得贵，又卖得快”的鱼和熊掌兼得。
福州首个第四代住宅建发缦云首开去化超8成，短短3个多月就几乎清盘。
福州国贸天琴湾超200平米的顶豪，开盘5.5万/平米，如此高售价开盘1个月内售罄；
建发璞云精装备案价5万+/平米，开盘4天热销后仅剩18套；
国贸天琴湖更是在开盘3.5万/平，如今还逆势上涨到3.8万/平米，应该说在当下楼市下行走势下房价还能低开高走，这势必离不开第四代住宅项目的功劳。
眼下，头部房企们很积极——保利地产、龙湖地产、国贸地产、建发地产、伟星地产、招商地产、中建地产等一大批头部央国企和优秀民营房企都在大力试水第四代住宅！
当然，老潘也须提醒的是，大多第四代住宅还未进入交付和入住阶段，未来一旦过了交付和入住评价，打通最后一关后，第四代住宅发展，或将进一步提速。
Part2 为何是芜湖？应该说，虽然各地都在陆续允许尝试第四代住宅，局部也有批量大爆发，但全局看，在全国666个地级市中，大部分地区还是没有展开试点！
眼下，芜湖，作为安徽第一个试点建设“第四代住宅”项目的城市，(备注：安徽省第一个土拍公示要求试行第四代住宅）率先在政策层面支持推出立体生态住宅地块，核心领导更是亲自主抓第四代住宅地块规划方案，而在具体土地出让和产品规划方面，芜湖也给予了足够的支持和诚意，但同时也给出了高标准、严要求。
其一，为何是芜湖？
不可小觑芜湖。
芜湖是安徽省第二大城市，2023年GDP高达4800亿，2027年力争实现8000亿，进入长三角20强。
不仅如此，芜湖房地产竞争激烈，以伟星为龙头的众多百强开发商长期对标国内一线标杆产品，将芜湖楼市产品带入“高品质、强创新、极致内卷”的白炙化竞争状态。
其二，从城市特征、发展规划出发，开放、前瞻的芜湖，将芜湖政务核心位置地块给到第四代住宅试点，这很有诚意。
该地块处于芜湖中江大道与北京中路交汇点，可谓城市级双轴交汇的黄金中心。
一条北京路，半部芜湖史；
一条中江大道，书写新时代芜湖梦。
双中心交汇，显然，芜湖拿出了满满的“地段”诚意！
地块区位示意图（点开放大查看）
第二个诚意是近50平米的空中花园不计容，全赠送！
即试点四代住宅空中花园不纳入容积率、建筑面积、产权面积和建筑密度计算，且不受阳台户控指标及建筑面宽要求限制。
要知道，该公示单个空中花园面积要求不小于28平米，不大于50平米，这相当于为消费者赠送了
20%左右面积！
而就在隔壁西南某省会城市刚出的政策是——对两层通高的阳台面积优惠，按20%计入容积率。
其三，诚意之外是“高标准，严要求”。
该地块空中花园绿化面积必须大于60%，平均覆土深度≥0.5m，最低深度≥0.35m，而且绿化景观要统一设计，竣工后实行统一物业管理和维护，严禁不按规定使用或私自改变。
这也意味着对房企投资和物业都提出更高的要求，比如后期物业管理服务能否365天如一日去管理、呵护社区每一户的绿色植物和空中家园。
事实上，过来人中国著名建筑大师王澍也感叹：
“谈到院落植物养护，到底是开发商养护院落的植物种植，还是留给住户自己种植？这是个问题。最后出于效果和情怀的考虑，该杭州开发商决定统一种植，但一年以后，物业维护的大部分植物都死掉了，最后反而只有住户自己通过喜好种植的植物一直活了下来。”
这个故事也意味着，没有一定实力的开发商物业，超大空中花园植物养护问题，将是未来入住后的一个重要考验。
Part3 何为第四代住宅？第四代住宅核心在“第四代”这3字上。
如果将住宅代际分类，第一代是茅草房，第二大是砖瓦房，第三代是城市电梯房；
第四代通俗说是空中“庭院房”，或“立体生态住宅”。
全球看，被誉为花园城市的新加坡，“第四代住宅、绿色建筑”非常普遍。
第四代到底有啥不同？其实三代PK下四代，一下就鲜明了。
第三代“城市电梯房”，被诟病为城市“鸟笼式”住宅。
即住房被大面积钢筋、水泥墙体所包裹，人与大自然完全隔离，人们只有通过狭窄的窗户才能看到外面世界，也只有打开窗户才能呼吸到一丁点新鲜空气。
第四代住宅进行了革命性改造，堪称所有住宅品类的“集大成者”。即它融合了“四合院、空中花园、胡同街巷以及电梯房”的全部优势于一身，使得高层住房也能在居住效果上，如同一座“空中花园别墅”。
事实上，第四代住宅提出者清华大学建筑设计院认为：理论上，第四代住宅至少包含4个模块：
1、家家户户有私家庭院，且并非扩大阳台那么简单，需要绿植养护整套系统。
2、每层都有宽绰的空中街巷和公共活动区域；
3、空中也有“公共立体园林”；
4、得有空中停车场，即使在高层，每层都得有。
显然，理论意义的第四代住宅很难全模块落地，但把别墅庭院搬到天空，使得高层也能享受30平米~50平米的超级大庭院，在家就能享受绿色植物环绕的“春天感”、“森林感”，这种改良后的第四代住宅，开始成为各地楼市的市场“落地版”。
不要小看这个“超级庭院”的价值。
一则它能满足城市居民“回归自然、亲近自然”的朴素愿望；
二则庭院、院子是中国人数千年人居情怀的寄托，承袭“天人合一”的中国文化，院子是这种文化在建筑上的体现。中国人将院子看成是人与天地、人与自然协同共生的最佳场所。数千年来，中国大户人家总会打造高墙深院，堆山叠石，庭院理水，形成私家园林。而小户人家面积再小，也总要种植几棵翠竹或芭蕉，充分表现与自然的交融。
一句话，每个中国人的内心，都住着一个院子！
我想有个院子，面朝大海，春暖花开
事实上，第四代住宅也非中国首创，全球第四代建筑早已流行10多年了。
类似在欧洲、澳洲、亚洲等文化水平较高，或旅游业发达的国家早就诞生了“第四代建筑”。
比如2014年全球首个垂直森林即意大利米兰的双塔公寓惊艳亮相，比如设计鬼才打造的新加坡“空中伊甸园”，比如浪漫巴黎的 “白之森林”。比如全世界争相对标学习的花园城市新加坡，整个国家就是“空中花园城的全球标杆”。
面向未来，新加坡更是表示：到2030年实现80%的建筑为绿色建筑。
意大利米兰全球首个垂直森林
第四代建筑，不是结束，而是开始！
展望未来，探索第四代住宅，有更深远的意义。
它不仅能创造一种独特空中极致“墅感”的品质生活方式，也能对枯燥的城市建筑立面进行绿色葱葱、生意盎然的“二次装饰”，更重要的是第四代住宅所开启的持续建筑探索，会引发建筑结构、建筑与自然融合等更大胆的突围和变革，这势必促进建筑和人居走向更多可能。
极具未来感的住宅畅想
Part4 安徽首个四代住宅，长什么样？安徽首个第四代住宅的操盘手是伟星房产！
这是一家低调却极具特色的民营房企。三个数据足以见证他的实力。
扎根芜湖25年，
占据芜湖高端住宅80%，
整个芜湖市占率长期在30%到50%。
那么这样一家芜湖高端专业户，打造的安徽首个第四代住宅又如何了？
亮点1 住在森林里：社区观感就是一个“垂直绿化森林”高端住宅，往往返璞归真。诚如其名，“翡翠森林”在产品设计上，从社区外观平视就是一座座垂直绿化森林，好比一片“翡翠”森林。以至于业主入住后的回家路，不再是扑面而来的鸟笼建筑，而是春意盎然，返璞归真的翡翠森林！
传统住宅立面，大多都是方方正正的暗色系建筑立面，如同一栋栋盒子竖立在城市各个街区，但第四代住宅的立面却是被绿植包裹，同时，立面富有层次感，如同一座会“呼吸”的绿色建筑，呈现出芜湖少有的“生态颜值”建筑立面。
一个很有未来感的垂直绿色森林（翡翠森林效果图过程稿）
对此，伟星如何用心设计了？
首先，伟星立足宗地长方形优势，单体采取“全点楼”布局（规划14栋全是20-25层“等高”住宅），并特意用“错栋布局”将垂直绿化最大化展示。这样的好处是一方面所有东西侧的空中花园，视野不彼此遮挡；另一方面，错开布局，社区整体绿色单体更能形成视野叠加，形成更有冲击力的“城市绿色天际线”。
单体“错栋布局”，将垂直绿化最大化展示
其次，建筑外立面结合时尚流体美学，局部采用弧形元素，给人以流畅，现代之感，强调横向线条，配以重点部位的出彩处理，使建筑立面达到构图上的均衡，最终让翡翠森林能以全新建筑形象营造现代绿色生态社区气质。
翡翠森林外立面效果图过程稿
消费者对第四代住宅庭院的评价，堪称“爱恨交加”。
爱不用再讲，恨主要有两点：
其一，担心采光不足，毕竟露台出去这么一大块层板压着下层窗户，对室内房间整体采光会有减弱；其二，担忧私密隐私，尤其担忧上一层户主可以通过凸出的庭院看到下一层户主的日常生活！
伟星如何让采光无忧，隐私无忧？
首先，伟星将“36~49”平米的超大空中花园特别的设置在建筑主体的“东、西”两侧，即两边端头位置，并采取奇偶交叉错落设置。
采光无忧（翡翠森林效果图过程稿）
这种设计的好处在于，既能满足室内空间的绝对隐私，又能满足每层室内空间的日常采光。而整个南北向则形成户型的“超长景观面宽”，比如320平米户型面宽竟然长达27米。
东西两侧分布（翡翠森林效果图过程稿）
其次，土拍要求空中花园层高大于5.6米，伟星将其提升到约6.2米。这样既能增加太阳光斜射的照射面积，采光面更大，又能形成因花园层高提高，所带来的更奢阔空间感。
其三、东西两侧奇偶空中花园的设计，隐私问题主要就体现在2个场景。
一则奇偶层两个花园的对视规避，二则上层阳台与下层空中花园的对视规避。对此，伟星一一解决。
首先，针对奇偶层两个空中花园对视规避，伟星一方面采用“封闭式”的“隔墙”，将东西同侧的奇偶空中花园进行了阻断，应该说减少了85%的对视，而剩余15%的隐私视线，伟星通过“高度超过正常人高度”的“乔木”，再次进行视野屏蔽。
高颜值隔墙，阻断了奇偶层两大空中花园的对视
翡翠森林效果图过程稿
其次，针对偶数层空中花园与上一层“奇数层”客厅的室外阳台的对视规避问题，伟星特地在阳台侧面设置了高颜值的“磨砂玻璃挡板”！
自此，翡翠森林空中花园所带来的隐私担忧，完美解决！
亮点3奢阔50平空中庭院：第二客厅，你的生活新主场庭院，是中国人的心灵花园，
院子是中国人安顿生命、安顿家属和安顿精神的场所。
今天，伟星把只有别墅才拥有的庭院，把中国人的心灵花园，搬到了天空之上。
近50平米的阔绰空中庭院，彰显出一种奢阔且又自然的生活态度，在这一方天地，你完全可以你的庭院，你做主，享受庭院带来的惬意生活。
你可以种树、种花、种菜，享受自然田园乐趣。
你可以遛狗、撸猫，享受人与宠物的亲近与解压；
你可以“一杯茶、一本书、一个周末下午”，享受静生活！
你可以动起来，来一场说跑就跑，酣畅淋漓的有氧运动
你甚至可以夜晚，搭个帐篷与小孩体验空中露营的滋味
你的庭院，你做主
终究，拥有一方自己的院子，让你的生活畅游在诗中！
庭院露营：小孩在家也可以露营（网络示意图）
翡翠森林户型图过程稿
对此，伟星房产这一次大手笔将空中花园全部置于建筑东西两侧，进而形成超扁平、超大南北向观景面宽。
比如320平米户型南向观景面宽超27米，这样超扁平化设计做法，让每户的“室外景观”可视面最大化。
同时，伟星将室内客餐厅、厨房与室外阳台、空中花园实行LDKBG一体化设计，让各个功能空间无界共融，公区面积瞬间被极致融合拉升，最终展现出大宅的极致奢阔舒适感。
相比之下，传统户型设计主流的都是以电视为中心的客厅，而且LDKB都相对割裂、没有形成一体化，而第四代住宅LDKBG一体化融合是未来理想住房的新趋势。
所谓LDKBG一体化设计，即将客厅(Livingroom)、餐厅 (Diningroom)、厨房(Kitchen)、阳台(Balcony)、花园（Garden）进行整合形成开放式一体化融合空间，这样的好处是可以最大化满足人与人、人与自然的互动，而且让户型具有更丰富活动的可能性，比如可以在party模式、运动模式、农场模式、娱乐模式等中自由切换，最大程度放大“空中庭院”的优势。同时，因为超多功能空间无界融合在一起后，身在其中的空间视野的大尺度感会更大气、更震撼。
LDKBG一体化设计示意图
事实上，空中花园就好比是室外的“第二客厅”，而采取LDKBG一体化设计，就实现了内客厅和外客厅（第二客厅）、室外阳台三者的贯通，整个客厅空间就有了自由无界的延展性。三者贯通之后，让业主拥有了大量的半室外空间，这大大的提升了人与自然的交互性，也大大提升了居住空间的舒适性。
以翡翠森林偶数层户型为例
链接客厅与室外花园庭院、室外阳台就是两大扇落地的超大玻璃门。因此，业主即使坐在室内客厅，就能直接将花园庭院的“四季美景”尽收眼底，也可以将阳台美景在室内无限扩张，最终让空中花园和阳台景观价值最大化彰显！
翡翠森林效果图过程稿
亮点5花园无后顾无忧：空中花园的专业养护方案在台湾物业圈有一条金句：“好房子，是养出来的。”这个养，核心靠的是物业公司持之以恒的极致专业化服务。
应该说，国内市场化，IPO化、口碑一般的物业公司很常见，但真正服务专业、响应度满意度高，口碑一流的物业公司还是欠缺，而且从经营角度看，物业公司很难盈利，大多还是靠地产补贴物业的模式，这也意味着高品质服务难以提供，或难以维持。
这个问题在第四代住宅体现的最为鲜明。
其一，作为全中国第一个第四代住宅成都七一国际广场为何业主实际入住后，各种问题和投诉也随之而来，比如空中庭院植物疯长，缺乏修建而凌乱不堪，同时招引大量蚊虫。
其二、为何国内房地产40多年发展却很难见到新加坡或者米兰垂直森林那样的生态建筑立面？深层次原因是我们房地产还处于销售阶段，而发达国家已进入运营服务型阶段，而且物业服务收费高度市场化，收费大概5~10倍于国内物业收费水平，这也意味着在发达国家的生态住宅、第四代建筑能够得到专业化养护。
在芜湖，伟星房产可以称得上豪宅专家，而伟星物业则是服务豪宅的专家。
这一次针对空中花园种植和维护，伟星物业也提出一系列全套服务方案。
比如整个空中花园植被选择乔木、灌木和绿草，并精选适合本地化生长，生长高度不太高，容易养护的乔木，而且为了满足业主对乔木的个性偏爱需求，伟星正在研究能否提供两种不同的乔木供业主做选择。
同样在花园养护，伟星也针对性提出“专业养护方案”。
该养护方案主要内容涉及植物浇水、修剪、扶芽、扶正补苗、施肥、病虫害防治等一条龙的专业化服务。比如浇水也是个专业活，伟星物业采用智能浇灌控制系统，按照“见干见湿、宁干不湿、不干不浇、浇着浇透”为原则进行浇水。
比如专业植物修剪要做到促控生长，培养树形，减少伤害，枝叶旺盛，使之有较高的欣赏美学价值。
而且花园提前配置了自动灌溉系统，涵盖渗灌和喷灌两种方式，既智能又便捷。
同时针对蚊虫众多，专门配置了灭蚊灯，有效去除蚊虫！
空中花园养护方案，考验伟星物业服务的专业性，更考验物业服务的初心，后者才是最难的。
在如今物业公司批量上市IPO的背景下，伟星物业的初心很纯粹。
其一、伟星物业暂不上市、也没有对其他房企提供物业服务，也因此，只为伟星房产服务的伟星物业，不至于因为上市规模过度扩张而导致服务品质下降。
其二，物业服务这个产业，伟星房产将其定位于服务力战略的重要支撑，而且最核心的考核指标无其他，就是客户的满意度，这是伟星物业人的最高KPI。
其三，伟星物业强调长期主义，强调做久，这也带来在伟星深耕芜湖交付10年、20年以上的小区依旧整洁如新。
伟星物业服务在芜湖已经成为一块金字招牌，以至于在芜湖流行一句上头的话：“一生总要体验一次伟星物业，住伟星的小区会上瘾。”
亮点6 千金买房，万金买邻伟星将翡翠森林产品规划“有且只有”3大户型，即建筑面积约320平米，200平米，143平米，真正的大宅大院，纯正的高端豪宅，这种定位及档次在整个芜湖都是遥遥领先的。这也意味着未来项目居住人群，都是芜湖高端圈层的存在。千金买房，万金买邻。
今天的城市奢宅，不仅是一套房子，更是一张高端社交名片。
正如斯坦福一个研究报告强调：“一个人赚的财富有12.5%来自见识，87.5%来自圈层关系”，而买入豪宅，不仅是选择一个高品质住所，而是高端奢华生活方式的体验，更是对人脉资源圈层的选择、对高级社交资源的占有。
而翡翠森林整体632套的稀缺奢宅，是芜湖未来10年难以再有的中心豪宅产品。
这意味着，在芜湖373万人中， 只有632位业主能进入芜湖这个“翡翠”高端圈层。
小结市场长期下行调整时，往往也是创新产品诞生时！
老潘不敢说第四代住宅，就是房地产下一轮产品迭代升级的主流方向，但第四代住宅却为眼下房地产产品创新突围，撕开了一个口子！
楼市的15个预测
房地产调整期将3~5年
房地产已明显超跌
代建三强PK：绿管做大，华润做活，金地做优
2024年房地产还将“回调”
融创，凭什么成“化债模范生”？
华润置地PK中海地产
