有人说，“商品房”属于商品，价格有涨有跌才符合商品的正常逻辑。在我看来，“商品房”属于商品不假，但是，“商品房”是一种特殊的商品。一方面，房子能够满足人们最基本的住房需求；而另一方面，房子具有金融属性，可以满足人们对于财富保值增值的需求。

正因为如此，才会“无限放大”楼市的购房需求，使大量的购房者涌入楼市。这样一来，产生的结果大家都有目共睹，那就是房价的快速增长，毕竟，供不应求会导致商品的价格“大涨”，从这个角度来看，高房价的问题或许是“必然结果”。

根据上海易居研究院发布的2020年全国房价收入比报告显示：2020年全国平均房价收入比为9.2，也就是说，想要在我国大多数城市买房，至少需要不吃不喝工作9.2年，倘若加上基本生活开销以及一日三餐的费用，房价收入比或许会翻一倍还要多。

当然，这仅仅是全国平均房价收入比，对于北京、深圳、上海等一线城市来说，房价收入比要远远高于平均水平，比如深圳，深圳的房价收入比为35.2，也就是说，想要在深圳买一套房，需要不吃不喝工作35.2年，倘若加上职业变化以及其它生活成本，想要在深圳凭借着工资收入买一套房，难度不亚于“登天”，如此买房压力，在北京、上海等城市也是如此，即便是杭州、武汉等新一线城市，买房压力也是很大的。

从房价收入比的角度来看，买房压力显而易见。面对不断上涨的房价，以及高房价带来的种种弊端，国家从2016年开始，先后提出了“房住不炒”“稳房价、稳地价、稳预期”以及“因城施策”“严防资金违规流入楼市”“降负债”“去杠杆”“限制房地产贷款额度”等种种楼市调控措施。

时至今日，楼市调控已经持续4年多了，楼市的发展环境也逐步在发生转变，其中，最大的改变莫过于房价打破了只涨不跌的趋势。根据相关数据显示：2019年~2021年的房价与2017年~2018年的房价相比，济南、郑州、石家庄、青岛、天津等城市都迎来了房价的实质性下跌，而且跌幅都在10%~20%之间，其中，属环京楼市跌幅最大，比如燕郊、香河等地，跌幅可达30%~50%之间。

随着楼市调控的持续深入，在笔者看来，目前，楼市迎来了“3大转折”，分别是：

其一，供需关系的转变。房屋总量过剩已经成为既定事实，根据央行的数据显示：我国城镇居民住房拥有率为96%，户均住房1.5套，人均居住面积40平米左右，以上数据均超国际平均水平。此外，根据西南财经大学的空置房研究数据显示：我国的住房空置率已超20%，再加上与商品房数量旗鼓相当的小产权房，我国房屋总量过剩也不足为奇。

反观需求方面，购房需求却在发生“骤减”，一方面，我国的城镇化率已超60%，该买房的家庭已完成买房任务；而另一方面，我国的新生儿出生率连年降低，人口老龄化逐步增加，凡此三项，致使购房需求大减已成为不争的事实。

其二，房产金融的收紧。过去，房地产之所以能够披荆斩棘，过关斩将，最大的原因在于房地产金融政策的支持，但是，随着2020年金融政策的收紧，“去杠杆”“降负债”“房地产贷款额度的限制”等收紧性房地产金融措施的实施，房地产与金融的“分家”已成为大概率事件。

倘若如此，在当前的楼市环境下，对于开发商来说，以价换量或许会成为一种常态。

其三，房产持有成本的增加。在我看来，房产持有成本的增加是楼市调控的“杀手锏”，目前，楼市稳定已成为既定事实，但是，仅仅凭借着楼市稳定是不足以改变楼市投资环境的，唯有继续加大房产持有成本才会使投资炒房客彻底退出楼市。

比如建立房产税、空置税等长效机制的税收政策，如此一来，投资房产的难度将会大大增加，99%的房产投资客都会撤出楼市，这样一来，房价才会彻底由供需变化来决定。

从目前决策层的态度来看，“十四五期间”出台房产税、空置税等长效机制的税收政策的概率非常大，话不多说，一起拭目以待吧。

在楼市迎来的“3大转折”之下，未来5年，房子是“买不起”还是“随便挑”？在我看来，“随便挑”的可能性会更大一些，这里的“随便挑”可不是指房价“大跌”，而是指，房价稳定，可选择性更多。就像万科郁亮说的那样，房地产的逻辑变了，不能再赚“大钱”和“快钱”了，房屋回归到居住属性，房地产回归到实业属性，已经成为明确、清晰的发展趋势。

在如此背景下，“按需购买”或许是买房最大的选择技巧。对此，你怎么看？