三圣乡学区房，160万+，精装电梯房...

准备明年幼升小的家长们该行动起来了，最好是24年4月底之前就完成过户和落户。

尤其是预算一两百万之间的刚需家庭，三口之家，怎么寻找一套既满足预算，又方便孩子读书，而且关键要自住方便的房子，买房路上并非一帆风顺。

不过缘分到了，今天我们推出一套锦江区的学区房，位于三圣乡的卓锦城四期，正读盐道街卓锦城分校，是某学区博主排名前40强的范畴，而且板块配套和小区环境也都不错哈。

小区：卓锦城千树郡（卓锦城四期）板块/地址：锦江区枫树街253号/三圣乡板块面积：89.61m²楼层：26楼/总26层梯户比：2T4户，有电梯总价：168万（对外挂牌172万）单价：18747元/m²朝向：东南/东户型：2室1厅1卫1厨房龄：2010年装修：自住装修（2022-2023年有升级装修）中介费：0中介费税费：满二唯一，0增值税0个税

1、板块配套

三圣乡是成都赫赫有名的一个楼市板块，作为五城区之一的锦江，三环内开发殆尽后，就往三环外的东南方向发展，距今形成了三圣乡这个庞大的板块。

早期以安置房、刚需房居多，到如今已经呈现出百花齐放百家争鸣的样子，不仅有品牌商品房，也有学区房，不仅有超高颜值的住宅，也有土豪扎堆的豪改。再搭配上板块内丰富的配套，大街小巷的人间烟火气，三圣乡已经成为了锦江区一个非常核心的区域，是成都楼市的主战场之一。

从商业角度来看，卓锦城四期门口附近就是卓锦曼购中心，距离项目约1公里有华西528的商场，北上2公里左右还有绿地468，内有伊藤等成都市民喜闻乐见的大超市，再加上区域内大大小小的各种底商，小吃街，整体的生活氛围非常浓厚。

交通方面有亮点，卓锦城四期步行到2号线还较远，大概2.7公里，但是周边有在建的2条地铁，预估25年陆续开通。分别是进入三环内市中心的13号线和南下高新、双流机场的30号线。小区步行到娇子立交站（13、30号线的换乘站）距离大概是700米的样子。未来不论是北上还是南下，都处于一个交通要塞位置，通勤生活的便利度很高。

要说最大的亮点，我觉得还是在于学区。除了幼儿园有100米外的成都市第一幼儿园，小学最让人津津乐道。

卓锦城1-6期对口的是盐道街卓锦城分校，这个学校也只对口卓锦城1-6期，生源和对口都十分纯粹单一。

卓锦分校是盐小教育链的第一所以“名校+新校”模式创办的分校，也是盐小众分校中名声最响的一位，同时它还是某学区自媒体里40强中唯一上榜的盐小分校。

在开办之初，盐道街小学本部导入了较多资源，师资力量强，教学水平高，保障师资队伍稳定的同时，硬件也很不错，还拓展了很多研修团队、缤纷社团。

以大家关心的小升初摇号为例，2018年的数据（此后没公布）显示35%的毕业生摇中川师附中外国语，21%的摇中田家炳中学，此外摇中成都三中和成都七中汇源的比例大概是15.7%和11.1%。

△小区门口正对着盐道街卓锦分校正门。进小区和进楼栋，都是人脸识别系统。

医疗方面，四川大学华西第二医院（锦江院区）已经开诊；华西医院锦江分院正在建设中，总建筑面积约17.9万方，是华西医院除了主院区外最大的医疗院区；除此之外，成都市血液中心也将搬迁至三圣乡，还有华西口腔锦江门诊、四川锦欣妇女儿童医院等等。

2、小区特点

△楼盘区位图

卓锦城4期又名千树郡，是2010年建成的，小区规模不大，一共6栋。不过不临主干道（成龙大道），反而距离小学（盐小卓锦）、公园（卓锦公园）都非常近。

小区整体是稍大的面积段，偏刚改一些，户型区间为88-145平为主，其中80-90平米的套二占比较大。

△小区楼栋分布图

卓锦城4期的物业是万科的（2元/平/月），管理还是很严格的，陌生人不好尾随进入，门卫都自带人脸识别？

由于地块不算很大，实话实说绿化不如一二期那么旺盛，但是品质有明显的优化，容积率也比较低，基本上对于自住刚改来说还是很舒适的买法。

从小区感受来说，进大门处是会所兼物业中心，小区有游泳池，夏季开放。物业一楼有乒乓球教学室，二楼有书法、舞蹈等小班教学课程。生活管家能提供日常水电暖维修服务，价格亲民，也能定制设计家庭整体装修，或者开展厨房改造等细小项目。

有一些花园景观环绕流水，叫千树郡也算名副其实。小区没有人车分流，有部分路面停车位，部分楼栋一楼架空，作为日常通行道路。

小区入住率高，人气很旺，电梯2梯4户，总楼层不算很高，很少需要排队。总的来说，小区是比较典型的自住生活小区，线上千遍不如线下一见。

3、房源简述

△小区中庭环境

今天我们推出的这一套房子，是建面89.61平的套二单卫，这个格局做成套二有利有弊，可以说功能性不强，但也可以看做是改善的套二尺度。

户型本身还是比较方正的，进门后是竖厅格局，开间差不多3.7米，正常的中规中矩，不过客厅阳台进深有2.06米，算是比较宽敞的格局，可以当做书房，也可以当做休闲、晾晒区，横着能放1.2米*2米宽的阳台宝，便于居住，不影响小孩在阳台榻榻米上娱乐、玩耍。

比较阔绰的是两个卧室，套内都有14平左右，放在很多同类型户型里，是难见这个数据的。

这个户型最终相加的套内实得是81.4平，得房率约90.8%，还是很不错的了，但套二格局的确需要缘分，比较适合小俩口或者未来的三口之家。

△户型图

当然，这套房整体的采光、视野很不错，可以看文末的配图，由于小区靠里，正对中庭，不临大路，所以噪音也比较小。不过这套房是顶楼，在26层，介意的人不强求，但是不介意的人可以实地感受下隔热、漏水等细节有无问题。该楼层26楼水压非常强，因为小区是按照别的楼栋32层的设计的压力。另外顶楼还有个好处就是不怕楼上蹦蹦跳跳，永远处于一个比较安静的状态。

室内硬装方面，2022年至2023年，更新了断桥铝双层钢化玻璃，大窗户，采光一流。楼顶阳台重新制作了防水，厂家15年保修。墙面重新粉刷了乳胶漆。家里功能区划分合理，饮水区、就餐区对称协调，就餐、娱乐等动线距离短，客厅和阳台连接通透，总计40平左右，便于小孩子奔跑。主卧次卧采光一流，风水好，入住一年多，2个小孩很少生病。家用电器方面，配备热泵式烘干机配洗衣机，每天洗衣服，不需要晾晒，阳台挂衣区就不需要了。2022年新安装了海尔燃气热水器、德施曼智能锁、一体化洗手池，2023年7月刚安装了美的立式空调、挂机等，都是细心设计的，方便生活。

4、价格优势

目前该房源全网挂牌是170万（刚降下来），折合单价约为1.89万，但是针对房段子粉丝，目前报价是168万，也就是160多万可以拿下的状态，算是对大家释放出来的额外诚意。这套房粉刷乳胶漆墙面、换玻璃、做防水、智能锁等装修花了8万元，168万还是有竞争力的。以下依然通过三个维度说下价格体系。一是挂牌行情，目前80多平的套二挂牌最低有166万-172万的，但是大家可以在细节上比对下装修、楼层（是否1楼这种？）还有户型（是否同户型、异形？）最高的就不多说了，非瑕疵房源能挂到180万。二是成交行情，类似的户型最近的成交价格是166-198万，可以适当参考，详细比对时间节点，装修好坏以及户型等差异，对应来看这套房的话，虽然也不算完美，但取一个相对较低的成交值是合理的。