深圳房价大涨前，华侨城超级顶豪横空出世

闻杰淘楼 2024-10-18 17:59:28

今日上午，重磅会议再次释放一系列救市措施：重启货币化安置，信贷规模增加至4万亿，取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准，降低首付比例、贷款利率、税费等，为房地产止跌回稳又注入一针强针剂。

其实，上一次9.24-9.26重磅会议和9.29楼市新政后，深圳楼市就一夜爆火并不断升温：成交量暴涨、新盘日光、千人认筹、公寓摇号、开发商收回折扣、二手房业主撤盘反价、外地客打飞的买房、河北豪客狂扫25套房……

短短半个月，深圳楼市仿佛回到了2019年房价大涨前夕，一切都是那么熟悉。众多变化中，最值得关注的一个关键现象是：核心区的优质物业反弹速度最快、量价齐升。据统计，福田、南山、前海、宝中等核心区，多个新盘实现清盘，二手豪宅不仅成交量拉升，价格也有了明显涨幅。比如香蜜湖1号某法拍房源，9月24日首拍时起拍价4940万，因无人竞价流拍，但是新政后的10月12日，7人抢拍56轮，最终5502万成交，比首拍贵了562万，等于涨价了约11%。再比如深圳湾海景豪宅翡翠海岸，89平3-4房新政前成交价稳定在1600-1700万，挂牌价约在1750万，这几天有业主心理预期已经提升到2000万，涨了约14%。

01.现在到明年深圳核心优质物业会大涨30-50%

为什么深圳的核心优质物业反弹如此迅速？底层逻辑是：新一轮牛市开启，周期谷底转折后，中国优质资产迎来彻底而迅速的重估。9.24和9.26会议后，全系统的实质性经济刺激、股市刺激政策一股脑出台，信心明显回来。过去两年的金融市场，流行的风格是做多高红利资产、做多债券、做多美元资产、做空股指期货。天量的、数以千亿计的资金都影响这些市场，这个策略是两头赚钱。股票、股指一路下跌赚钱；债券、高红利资产上涨赚钱。9.24-9.26后，一切都变了。做空股指期货，暴跌爆亏。做多债券也会亏。做多高红利资产也面临很大不确定性，可能成为血包。整个市场的风格都在一夜之间转变。背后实际上就是，市场偏好、市场流动性，从极端保守向进取转变。因为过去没有赚钱机会，只能躺平受利率。现在有赚钱机会（股市），有赚钱可能了（楼市）。高红利策略、银行股票、债券市场，过去几年这几个市场吸纳了万亿级别的资金，还有超过150万亿的银行存款，现在这几个市场的抱团做多策略正在瓦解，会释放海量资金。资本市场如果能继续走牛三个月，一切都会好起来，股市楼市都会起飞，这一次是堪比2015、2009的机会，是十年一遇的特大资产重估牛市。在新一轮牛市开启的大逻辑下，深圳核心优质资产能实现率先迅速反弹，则在于一个关键推动因素——供应稀缺。深圳非核心区拥有天量供应，不仅商品房多，还是保障房的主阵地，竞争非常激烈，就算松绑楼市、需求集中入市，短时间内也难以扭转“买方市场”的局面，只有经过长时间的拉锯，待打折盘、割肉盘全部出清后，价格才能慢慢企稳、复苏。但是以深圳湾、华侨城为代表的深圳核心区域，寸土寸金，在售新盘有限，新增供应甚至要靠土地调规才能实现。房源供应少、可选择性少，市场转向之时，需求又集中释放，买方市场快速向卖方市场扭转，很容易造成高性价比房源一抢而光、优质房源撤盘涨价的局面。记住：1、这一波行情和过去有所区别，过去是鸡犬升天，2009年是普涨、2015年也是普涨。但这次，供应过剩、产能过剩、实用性不强的资产，可能未来都享受不到牛市的红利了，只有优质资产才能享受到新一波的结构化牛市红利。预计未来，可能走向极致的分化，95%乃至98%的标的都不值得投资，只有2-5%的优质资产才有投资价值。这种优质资产对应到股市，就是占据了新质生产力、消费降级、国产替代、新能源汽车、科技创新、人工智能、华为概念等顶级赛道，对应到深圳楼市，就是核心地段、配套丰盛、产品出色的优质资产，即深圳湾、华侨城等核心区域的豪宅。2、深圳核心优质资产反弹速度会很快，现在到明年，房价会大涨，大涨的意思是涨幅基本在30%以上，涨50%也正常，现阶段最重要的是：筹码为王。不过，随着深圳核心区优质物业快速去化，很多购房者突然发现好像没有优质筹码可选了。在此，淘哥透露一个神秘消息——南山华侨城的“深业世纪山谷·世家”快入市了，推售建面约233-386平的大平层住宅和建面约420-1080平的复式，本周末就会接受预约接待。欢迎入群了解更多详情02.深圳2024最震撼豪宅华侨城+深圳湾全市只有0.6%的人能住在这里前几天，淘哥实地探访了深业世纪山谷·世家，深入了解项目后认为，这是深圳2024年最震撼的豪宅、是楼市反转之下有钱人必买的龙头优质资产，核心特性可用八个字总结：极致稀缺、不可替代。

示意图首先是地段稀缺，华侨城+深圳湾，顶级龙头区域。虽然近些年深圳崛起了科技园、前海、宝中等豪宅区，但最有共识、最无可争议、真正有资格被称为顶级豪宅区的地方只有三个：华侨城、深圳湾、香蜜湖。其中华侨城是最具人文底蕴的传统豪宅区，深圳湾是最接轨国际的新贵豪宅区，两者房价都曾突破过30万+/平，华侨城的别墅甚至卖到过50万/平。据统计，这两大顶级住区居住人口约13.7万，全市占比仅0.6%。而深业世纪山谷·世家就位于华侨城和环深圳湾滨海豪宅带交汇的中轴线。注意，深圳就三个顶级豪宅区，深业世纪山谷·世家同时享受了其中两大豪宅区的资源沉淀和价值赋能，这种地段，堪称龙头中的龙头、稀缺中的稀缺，可遇而不可求。

示意图这种地段诞生的作品，天生就是站在巨人的肩膀之上，拥有价值底线牢固+价值空间广阔的双重特点，即市场下行时相对更加坚挺、牛市开启时天花板更加广阔。比如深圳湾1号、恒裕滨城、悦府、华侨城香山美墅、香蜜湖1号等顶豪，上一轮上行周期很容易就从10-20万/平涨到了20-30万/平，但这一轮持续了3年的下行周期，这些顶豪价格依然能去到20-30万/平，非常坚挺。

截图自贝壳03.户户首排无遮挡景观溢价空间想象力巨大其次是景观稀缺，拥有永久无遮挡首排极致景观。

深业世纪山谷·世家西临约200万㎡一线果岭和高尔夫，南瞰深圳湾全貌，拥有非常稀缺的永久无遮挡首排景观。

而且，整个深湾中轴之上，目前能享受首排景观视野的居住用地，只有深业世纪山谷·世家这一块，从周边建设情况来看，未来十年应该都不会再有这种禀赋的居住用地了。

同时，项目周边还有约13.7KM的大沙河生态长廊、华侨城绿地、塘朗山、深圳湾公园、华侨城国家湿地公园、燕晗山郊野公园等生态资源环绕，景观层次非常丰富。

示意图

为了最大化发挥这种得天独厚的景观优势，深业世纪山谷·世家历时10 余年、经历3次全球方案招标、近百次方案调整，最终打磨出了“跨地块中心围合式布局+Y 型建筑结构”的方案，达到了户户拥有270°中央公园首排无遮挡景观视野的效果。

这个方案，让整体建设投入增加了20%。

示意图

淘哥提醒，千万不要忽视深圳核心区域物业的景观价值。

在香港，决定房子价值的第一要素是地段、第二要素就是景观。淘哥今年赴港考察，发现香港某项目同一楼层、面积相同的两套房子，海景房源是无海景房源价格的2倍，景观溢价高达100%。

深圳也是如此，据统计，前海、深圳湾、香蜜湖的典型豪宅，新盘优势景观溢价最高可达60%，二手房首排景观溢价可超100%。

比如拥有深圳湾首排景观的恒裕滨城二期，挂牌均价约为29万/平，是深圳湾二排海境界家园二期挂牌均价（约12万/平）的约2.5倍、景观溢价高达约139.9%。

淘哥认为，优质景观的价值赋能，随着城市发展会越来越显著，因为地铁、学校、市政等设施可以新建、升级，但是景观资源不可复制、不可再生，城市发展越成熟，其稀缺性就越明显、对物业价值的拉升空间也就越大。

未来随着深圳核心地段土地资源愈发紧张、建筑密度越来越高，深业世纪山谷·世家这种拥有头排+复合景观资源的项目，就会越体现其价值，尤其是项目实现了户户首排景观视野的效果，更是保障了每一位业主房产的资产表现力。

04.城市核心200平+纯大户型0.28%的存在再次，是户型稀缺，主力产品为200平+纯大户型。深业世纪山谷是一个总建面约39万平的大型综合体，其中高尔夫头排的双子塔就是即将推售的世家大平层住宅，目前已经全部封顶。

示意图值得注意的是，世家全部是大面积楼王单位，即将推售的住宅，主力产品为建面约 233-280-386平的大平层，以及部分约420-1080 平的天际复式。这种200平以上的大户型住宅有多稀缺？据统计，2015年1月至2024年7月，深圳全市住宅总供应套数约44.9万套，其中200平以上的大户型住宅供应套数8370套，全市占比仅约1.86%。如果只看南山、福田这两大城市核心区，2015年至2024年，建面约200平起步的住宅社区只有4个、总套数不足1300套，供应量全市占比仅约0.28%。（数据来源：克尔瑞、贝壳）稀缺往往伴随的是高定价，从成交均价看，近10年间，200平以上住宅成交均价约9.8万/平，是全市住宅成交均价（5.5万/平）的1.8倍。