5月份以来，楼市新出了很多刺激政策，多个粉友后台私信我催更，可个人觉得已毫无任何新鲜感可言，因为一切都在我历史文预料之中，并且都在按照我之前说过的剧本进行，所以难免觉得无趣乏味，毫无发文欲望。
包括近期出台的517史诗级楼市新政，相信也都众所周知了。就不再逐一解读，今天直接告诉大家结论以及实操吧；不清楚的请去翻阅我3月和4月历史文。楼市小阳春，开胃菜而已！、近期买卖房产，注意这些问题！
①
行情
5月17日，国家统计局70城数据显示，4月份一线城市新房价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二、三线城市新房价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。
一线二手房价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%；二、三线城市二手房价格环比均下降0.9%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。
综合官方权威统计数据来看，4月份70城新房价格只有6个城市上涨，分别是上海、太原、遵义、天津、西安、平顶山。其中，上海环比上涨0.3%领跑全国；太原、遵义新房价格环比上涨0.2%排列第二；天津、西安、平顶山环比均上涨0.1%。
而二手房价格就比较魔幻，全国70城二手房唯一价格上涨的城市只有一个，那就是浓眉大眼的昆明；环比涨幅为0.2%；其它69个城市全线下降。
这回我看昆明怎么解释，二手房分明都是在低价换量，很多置换的房主都是割肉卖房，怎么二手房价格还环比上涨了？难不成都是在跳价卖房?
时常关注房产数据的朋友可能会发现，在这轮熊市行情中，昆明的多次表现让人匪夷所思。其余城市下跌之时，昆明在逆市上涨，其它城市全部上涨之时，它却偏偏在下跌；其它城市松绑之时，昆明纹丝不动；其它城市收紧之时，又开始扭扭捏捏出政策。完全不按常理出牌，导致诸多半瓶子们看得晕头转向，让房产小白在同一个坑里反复跌倒。
众所周知，目前全国已有70多城4月份时便早已放开利率下限，而扭扭捏捏的昆明，至今仍按兵不动，想必原因也正因如此吧；而在517楼市新政中，高层直接下命令施压并监督地方用好用足政策工具箱。
所以，强烈呼吁早日放开，早日造福让利于民；其原由不便展开细说，岂敢喧宾夺主，否则容易再次传唤去写保证书。
②
近期风向
2024年初以来，房价在政策的影响下，1至3月份二手房成交量上涨价格阴跌；各城新房售楼部看房人寥寥无几，量价下滑无一幸免，小阳春期间各房企新房销量均以惨淡收场。当时，放眼国内新房市场，没有任何一个城市的新房接住了小阳春的水，倒春寒袭卷全国新房楼市。
而在昆明2月3月份时上车的买家，大部分是预算不多的首套刚需，持捡漏心态选择二手房上车，促使成交量远高于新房，导致新房倒春寒。可从4月底开始，各房企为五一期间能分杯羹，纷纷选择让利促销，二手房成交量出现断层，购买需求掉头购买新房。
这一点早在2月底3月初时，我就让咨询买房的粉友等3月结束，4月第一周后再开始看房，务必要等4月第二周或五一促销时再买不迟。
4月下旬到五一假期结束，新房看房量和成交量很火热，陪多个粉友看房谈价时，多家售楼部基本座无虚席，但价格仍是贴地飞行以价换量。
这就是导致4月和5月上旬，二手房成交量下滑的根本原因；可能大家感觉不到，以昆明新房带看数据为例，给大家看组某渠道平台五一当日量化数据：
以上数据仅供参考，都只是昆明单家渠道，从早上8点至下午4:37的数据，准确来讲只能算半天的量；而在3月份时，一天的量还不到这个三分之一。
单靠新房来长期带动市场，无法达成涨价去库存的目的。只有当新房和二手房能不断向上循环轮动，不再是一潭死水；改善和投资客才敢进场买房，房企才敢大胆拿地，房价地价才会上涨，经济才能回正，你的收入也才能提高。
此刻已是5月中下旬，仍斗胆感知下未来几个月的短期市场，万一我又又又猜对了呐？哈哈
在接下来的5月底和6月份中，由于五一假期以及政策因素叠加，新房数据一定会持续上涨；如果新房成交量数据喜人，那么6月和7月份将会出现地价、新房和二手房量价双涨的局面，国庆期间的金九银十也将会很值得期待，势头也一定会比3月小阳春更加火热。
原因很简单，517楼市新政因此而生，将会让五一期间新房成交量得以延续或扩张；无论是救经济还是保交楼，可见的是517新政后，新房政策已基本见底。接下来，政策面将会开始刺激二手存量市场，包括但不限于二手房买卖交易个税，增值税减半甚至减免，限售年限缩短或直接取消等。
方法还有很多，都还在工具箱里静待时机而已，可以不用但必须要有；光从史无前例的首付下调至15%，高层亲自下场化债操盘来看，力度早已远超2008年和2015年。
③
具体实操
寒暄的废话不多说了，直接上实操。
一、2024年，将会是此轮行情最后的入场时机，但此刻无需担心房价会即刻大涨。一是政策会有滞后性，一般一到三个月左右；二是就目前现有政策来看，还不足以让房价瞬间原地起飞。
个人预估最快也要7月左右，量才会明显上涨；但只要成交量连续上涨3个月以上，那上涨行情就已形成气候。此时，大家就会发现身边的有钱人变多了，首付和月供也都不是问题了。
二、强一二线城市，无论是首套刚需还是二套改善，无论是自住还是投资，都可以开始逐步入场了；能买主城核心区，坚决不买远郊新区，能买新房或二手次新，千万不要买老破旧，能买四房坚决不要买三房两房。
三、近两个月，多城市已彻底放开限购以及落户政策，核心区暂未放开的城市，要么想办法搞资格提前买入，要么提前子弹上膛先看好房，限购取消后第一时间入场。
四、很早之前我就说过，政策底时早已不是价格底，价格底时不一定是政策底，房产买卖不要企图所有条件都具备；无政策底时可以想办法，但市场底谁都无法操控，除了大宋天子。
孰轻孰重，请结合自身具体情况以及城市能级看，只能言尽于此！
五、此刻，楼市已来到熊牛转换的关键节点，无置换需求、无断供风险、不急需现金流、无硬伤、非远郊文旅房，且房龄15年以内的房子，都不要跟风割肉大甩卖。买房则恰恰相反，这些房子再便宜都不要买。
好好想想，自己高价站岗辛苦抗战三年，只有尽量少亏才能让你一雪前耻，而不是人云亦云盲目跟风。否则，最迟明年初时，你一定会悔恨此刻的愚蠢决定。
六、我3月11日原创文章楼市小阳春，开胃菜而已！中说过，2024年楼市小阳春都只是餐前甜点，更多强力刺激即将到来；4月19日文章近期买卖房产，注意这些问题！中提醒大家，限购一定会放开，公积金政策一定会松，上半年内降息或降准一定会来。时至今日，一切都在按照我的剧本进行，松绑二手房存量政策，也快了。
此刻买二手房，务必要提前把房主强加给你的税费，提前砍在房价里，不久后松绑政策到来时，你才不算亏才会有平衡点。
七、房价涨幅过快，打压调控房价时是房住不炒；房价跌幅过大影响经济，刺激救市时叫住房不炒；虽然有点魔幻难以接受，但你一定要学会接纳。
我们的优良传统就是，只要祖国需要经济需要百姓需要，底线就可以不断放低；无论是首付下调、大门敞开取消限购、还是国家队直接把开发商买断货，无疑都是告诉你不可以炒房抬房，但可以合理优化或大胆投资。
作为普通草根而言，你我都无需抱怨或猜疑，看懂跟上即可。
最后，感谢阅读；如果有所帮助，请转发或点击右下角在看分享给更多朋友，毛毛在此谢过！
此文完！
