文／孙不熟

最近的楼市有两大奇观，一是深圳湾的豪宅秒光，二是各大城市的学区房异常坚挺。

但是昨天，深圳楼市被央行紧急敲打，与此同时，广州天价学区房也暴露出一些风险。而且，这种风险，在任何一个城市都可能出现。

4月20日，广州11区的中小学陆续发布2020年招生细则，其中天河区小升初的一条新规引起广泛关注：

2026年开始，小学毕业生（小学2020年后入学的）申请我区公办初中时，若公办初中招生计划（或招生规模）无法完全接收对口小学（或对口地段）的小学毕业生，公办初中将采用多校划片，电脑派位方式招收符合我区公办初中招生条件的小学毕业生。

对此，天河区其实已经提前吹过风，给学区房买家留足了思考时间，算是很厚道了。早在去年5月的一次新闻通气会上，天河区教育局就透露：根据天河区对未来几年初中招生数据的测算，部分公办中学将无法容纳对口直升的小学毕业生。从2026年开始，部分公办中学可能会采用多校划片、电脑派位的方式招生。这一次是以文件的形式加以明确，天河区部分初中电脑派位是板上钉钉的了。简单来说，由于优质学位供不应求，天河区小升初从2026年开始，不再保证100%“对口直升”了，一些热门初中很可能会像越秀区一样电脑派位，而且名气越大的学校越可能摇号。这对天河区的学区房买家来说，称得上暴击了。举个例子，天河区现在最热门的小学是华阳、龙口西，因为它们可以直升著名的广州中学，但现在广州中学的学位供不应求，未来很可能属于“无法容纳对口直升小学毕业生”的那一类。这意味着假如你现在购入华阳小学的学区房，等到2026年小升初时，有很大几率会因为学位紧张需要摇号。广州中学未来的学位缺口有多大呢？根据“老壶幼升小攻略”的测算，根据2020年的招生计划，广州中学对口的5所小学，一年级共有55个班，而广州中学2020年只招25个班，不到对口小学的1／2，缺口不是一般的大。即使中学的班容可以稍微大一些，也无法容纳这么多的小学毕业生。所以，倘若你当初是冲着广州中学的名号购入学区房，到小升初时如果要摇号，再电脑派位到一个二流学校，那就亏大了。广州中学对口的学区房可不便宜，单价最低也要五六万起，还是老破旧，相比同地段其他房产，溢价不是一般的高。其实，天河是个新区，并非传统意义上的名校聚集区，这几年之所以受到追捧，一个关键原因是有“对口直升”保底，家长可以提前锁定9年义务教育的学位，而越秀荔湾是需要电脑派位的。现在如果这个“保底”没有了，天河区学区房的含金量会大幅缩水，毕竟天河的教育底子仍然不算强。以天河最强的广州中学为例，这是一座新组建的学校，虽然有着47中的底子，但和广州传统的六大名校相比，根本排不上号，只不过因为是天河区头牌再加上名字取得好，有一种要比肩上海中学、深圳中学的意思，所以备受追捧，但和真正的一流名校还是有差距的。看到这则新闻，大家要冷静想一想，为什么说好的“对口直升”都不靠谱了？为什么学区房的不确定性越来越大？根本原因还是优质学位供不应求，当一个名校被过度追捧时，就一定不能保证对口直升，再加上义务教育不允许考试选拔，那就只能电脑派位了，这种矛盾不仅在广州，在任何一个城市都会出现。买天价学区房的最大风险就在这里，优质教育资源一定是稀缺的，任何一个城市、一个国家都做不到绝对的均衡，而任何稀缺资源的分配都是充满着不确定性的，指望靠一套房子来100%锁定它，是不太现实的。我之前多次强调一个观点，学校没有任何理由、任何动力对购房者“刚性兑付”，这就是学区房永远存在政策风险的根本原因。从根源上讲，学区房和对口学校根本就不是同一个利益主体，学校兢兢业业提高教学质量和品牌美誉度，换来的只是学区房买家赚大钱？学校有什么动力去保证“刚性兑付”？针对那些对学区房有执念而且厌恶风险的购房者，我的建议有两个：一是购买那种中上水平的名校，避开超级名校。超级名校的供求关系一定紧缺，不确定性高，而且这类学校一般都会扩招，教学质量不一定均质。中上水平的名校，教学水平值得信赖，确定性好，而且溢价低，泡沫少，即使学位价值归零，也不会亏太多。二是购买那种有名校进驻的一手楼盘，像华附、执信、广附等很多名校都到郊区开分校，这些分校挂着母校的牌子，师资还是有一定保障的，而且学位供应比传统名校要富余得多，确定性好。再加上，生源齐整，成长性也不错。在教育这件事情上，追求卓越是可敬的，但千万不要走火入魔， 有时候，中庸之道才是更大的智慧。