价值和热度能否划等号？

很长一段时间里，这样的逻辑根植于楼市的方方面面，抢手的地块大家往往一拥而上，热门的板块去化也是让人心生艳羡，即便是整个行业处于相对沉寂的氛围，但总会有“少数派”在成为多数人的选择。

你会发现，行业下行，理智上升，购房人在变得更理性，房企也同样如此。即便是今年上半年最受关注的一块地，出让时也仅仅只有两家企业参与竞拍。

看到这，先别急着否定。因为攸克君也收到了一些询问的信息，大家发问的重点就在于，是不是地块本身的价值不足以支撑更高的热度？为什么房企都不出手了？这个区域未来的发展又会如何？

既然疑问一个接着一个，那攸克君也就此来一并回答。

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就在前两天，海淀永丰南地块被海开以79.17亿拿下，因为同时参与竞拍的除了海开，仅有一家京外房企参与报价，最终未达到土地溢价上限，溢价率为1.5%，期房指导价9.3万/平方米。

千呼万唤始出来的机会，却意外爆冷，由此引发的猜测、议论也是甚嚣尘上。毕竟，永丰过往的热度如何，市场都看在眼里，谁也没想到，原本以为会在上半年的土地市场引爆一波热度的新地块，却表现如此平平。

这样的声音越来越多，攸克君也忍不住想聊几句，对于房企来说，永丰南并不是不想碰，是压根不敢碰。

换句话说，有底气能站出来拿这块地的，本来就不多了。

要捋清楚这个问题，我们就需要从地块本身的条件入手。这次永丰南出让的地块分成了四个小地块，其中，0058、0072地块为商品住宅用地，占地面积约4.48公顷，建筑规模约9.86万平方米。0055、0064地块为商服配套用地，占地面积约4.47公顷，建筑规模约12.38万平方米。

这么一看，住宅与商业的占比几乎是1:1的比例，这是第一重考验。

再往下，除了商业地块需要开发商自持，在出让规划中，还包括了需要配建公交中心站、社会停车场、社区卫生服务站、社区养老服务措施以及儿童活动场地等等，共有足足11项超66000平方米的配建要求，相当之繁琐。

那问题就来了，有能力能拿下近一半的商业配套，并且具备后期运营的能力，同时还要有能够覆盖如此繁杂的其他业态的配套设施建设，单凭这两点，就击退了绝大多数的房企。

此时的考验，会从内外两个维度来开启。地块的基本条件考验着开发商的资金以及开发运营的实力。毕竟80亿的总价，放在当下的行业，是不低的门槛，攸克君整理了今年上半年陆续出让的地块情况，海淀永丰这块地总价与销售指导价都是最高。

而今年以来，大部分出让的地块总价徘徊在20亿～30亿之间。即便是对比去年北京市成交的61宗地块，永丰南这块地的总价也仅次于当时越秀拿下的海淀双新地王，也就是今天的香山樾。

可以说，永丰南地块是近一年多来，总价规模最为挑战的地块之一。这种难度，自然也不是谁都能hold住。

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如果说外部的挑战来自于高总价的门槛，那内部的考验其实更严峻。

即便是需求旺盛的海淀永丰，也未见的拿下就有100%的胜率，这要求房企对于区域和需求有足够深入的理解，以及能够匹配更高要求购买力的产品兑现。所以当最终看到是海开略显轻松的拿下时，攸克君倒是想展开聊聊，为什么是海开？

相信在圆明天颂之前，海开这两个字还是略显陌生。但正是这一项目，让我们看到了一个最懂海淀但却又十分低调的企业——海开控股。

之所以能够被誉为“最懂”海淀，是圆明天颂从入市之初，就迅速站稳了北京总价3000万量级的豪宅产品的热销榜，不但迅速实现了去化，更是从户型设计多个维度打破了很多传统认知，给豪宅市场一亮眼的作品。

而紧随其后，海开又联合中建壹品打造了“颂系”的第二个作品——栖海澐颂。又将海开TOP级的产品系，再次扩容。也凭借栖海澐颂，海开开启了对永丰的布局。

一个圆明天颂，一个栖海澐颂，就已经帮海开试水了其在高端及改善客群中的产品力，热销是最直观的答案，但背后，是海开对海淀深耕已久所沉淀的能力。

作为一个土生土长的海淀企业，海开几乎所有的业务都集中在海淀，而从成立以来40多年的时间里，海开在做的，一直是为在海淀硅谷创业、立业、兴业的海内外精英打造更高端的居住作品。但也是因为在过往的布局中，其鲜有独立操盘的机会，往往是充当了背后的合作者，所以才让业内在很长一段时间里，并没有关注到它的身影。

但厚积薄发之后，一举拿下。这恐怕是海开从幕后走上台前最贴切的表述，从独立操盘的第一个作品实现热销，到后续更多购房人的认可，海开与海淀，似乎形成了某种默契，它就这样，成为了最懂海淀的存在。

此时，肯定也会有朋友会问，在海淀深耕布局的房企也不少，打造过标杆作品的更是大有人在，为什么此时的海淀，更多的关注度都集中在了海开。

在攸克君看来，这是因为从一开始，海开所秉持的开发理念与态度就与很多房企并不一样。它脱离了固有的传统开发模式，而是将房地产开发放在了城市规划与界面提升更高的维度，住宅不仅仅只是一个楼盘，它的存在应该与区域、城市融合在一起，而不仅仅只是在营造更多的生活空间。

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有能力，有初心，才会在此时拿下颇具挑战的这块地。

作为海淀的国企，无论从资金实力还是开发运营的实力，海开都不在话下，但更重要的是，海开拿地的背后，更大的目标是在于，对永丰南这一区域的全面赋新。

从目前区域现状来看，商业配套有限，这么多年过去，基本能拿得出手的也只有清河橡树湾这一个综合体，虽说海淀北聚集了大量的科创人群，但真正与时俱进的商业配套其实少之又少。这也让整个板块对于海开拿下的这几块地，充满了期待。按照地块规划，鼓励配建不小于2000平的社区商业综合体，包括书店、健身房、电影院等业态。

虽说体量有限，但对于满足地块周边的生活需求而言，这一社区商业也足够值得期待。攸克君也了解到，就在前几天，海开还拿下了海淀清河北一宗综合性商业金融服务用地，土地面积约为7.8万平方米，地上建筑规模约为25万平方米，成交价42.3亿元。

从拿下纯商业办公地块，这一动作我们也能看见海开力求沉淀更全面的城市开发运营的能力，而这一点恰恰也是目前海开的长板。这也让我们有十足的期待，对于未来在永丰北开启的全新生活与商业的界面。

海开的又一次出手，可以预见，新一轮的火热已经在路上。