大家好，我是地产高富帅。

翻开今年各大房企的半年报，也都是习惯性的下行数据，各大房企有的已经失去了斗志，有些是垂死挣扎，也就剩下几个国央企军团撑撑门面了。

对比去年，港资房企似乎都赢得了头彩，但是今年开始，四大港资房企似乎也陷入了扛不住的怪圈，经营数据下滑非常严重，曾经的高不可攀的港资也被大陆市场拖累了。

近日，香港置地、恒隆、九龙仓置业、太古地产等香港房企，先后发布2024上半年业绩。其中，香港置地上半年归母净利润亏损8.3亿美元，亏损进一步扩大；

九龙仓置业上半年股东应占溢利亏损10.52亿港元，同比下滑158.28%；恒隆地产上半年股东应占溢利为10.61亿港元，同比下滑55.68%；太古地产上半年公司股东应占溢利 17.96 亿港元，同比减少 19%。

以上都是曾经的尖子生，更何况另外一个港资房企路劲地产，都要快退隐江湖了，今年能否把债务都还完都还是未知数。

港资房企如今经营数据持续恶化的核心原因，其实很明显就是如今香港本土的消费降级，早期港资房企的核心法宝：持有物业租金在持续降低。

另外一个大的方面，内地和香港销售物业的减值拨备，也影响了香港房企上半年的利润，港资企业在大陆的投资增多之后，其收益并没有增加多少。

以香港置地为例，据其半年报显示，业绩转亏主要是由于内地发展物业进行了一次性拨备共2.95亿美元。

值得一提的是，即使上半年业绩受市场波动影响大，但也难抑港企“低价”买入的积极性。上半年九龙仓、香港置地、太古地产、新世界发展、嘉里建设、嘉华国际等仍在北上广深圳等核心城市拿地扩张。

由于其大陆投资物业短期内无法变现，投资物业重估并不会实质上给企业带来损失，但这一指标也反映出不佳的市场情况对资产价值的影响，而企业的主营业务实际上也同步承压。

尤其对于持有并运营较多投资物业的港资开发商来说，租金收入作为营收主要来源，这些年香港大的经济环境持续恶化，香港人北上消费成为主流，让港资开发商形成了巨大的经营压力。

与内地开发商专注开发不同，港资房企的核心底层是专注运营，算是的长期账，偏重商业持有物业的投资，港资房企的负债也超低，因此其周转效率其实还是具备空间的。

因此虽然从这个时间点来看，港资房企或许有些困难，但是从长远来看，国内大型不动产投资仍然是一个不错的方向。

事实上，在很多年前，香港地产大佬、恒隆集团董事长陈启宗就断言中国房地产开发模式不可持续，早晚要出问题。

在他看来，中国房地产已经成为一个疯子的行业，整个开发模式就是一个规模的比拼，速度的比拼。在一个疯子的行业，你不是疯子就不容易致胜，所以在过往几十年有了很多疯子出现。

在这个疯子的行业，重要的不在于一家企业赚多少钱，只要你做大就行，做大就要贷款、借钱，简直是到了一个莫名其妙的程度。

这或许就是我们国内地产开发早期的主流环境，谁也没法去评判到底是谁的问题，但是起码如今市场很有可能回归平静，往后能吃饭的一定是有持有物业现金流的房企。

港资房企对于国内开发商来说，似乎身上总凸显出些许贵气，很多港资房企地产人每天朝九晚五的工作状态，实属让人羡慕，但是也是港资房企其最核心的特点之一：慢周转。

港资的慢周转逻辑其底层还是其商业地产的开发逻辑，香港开发商对商业地产的开发早就远离了可售的现金流导向，几乎都是从艺术与商业价值导向去做产品。

就是因为这些港资开发商到大陆的投资，我们如今可以在很多一二线城市看到一些经典商业作品，而不是很多国内开发商在住宅体系下的商业产品，两者是有本质的差距的。

港商成熟的开发经验是不可磨灭的，他们习惯稳健、低负债率的发展步伐，小心翼翼地把每个项目做精、做高端，以租金支持盈利，然后就出现了我们看到的这些商业明珠。

港资商业在内地做得好，也并不代表他们一直顺风顺水，他们也会水土不服。内地都已经习惯了“5、9、12”的开发节奏（拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月楼盘现金流已经转为正），这速度着实为难九龙仓这样的开发商。

而港商还喜欢长期囤地，不仅会被罚款，还要缴纳高昂的土地增值税，囤地囤到三四线城市，城镇化的商业开发也是难为了港商，所以开始有人抛售内地的物业。

市道不佳，向来稳健的港资开发商放缓了扩张的步伐。恒隆地产董事长陈文博就在7月底的业绩发布会上坦言，现时营商务必谨慎，并不是扩张的好时机。

但是各大港资大佬们对大陆投资的态度其实并没有因此暂缓，小编也非常相信这一点，短暂的利润下降，也只是市场环境的短期行为。

如同地产一品塘其实长期聊过的话题，住宅市场已经完全需要产品差异化了，同质化批量制造的时代已经完全过去，商业市场也完全一样，未来需要的是更加创新的作品。

今天就聊到这里，有需要补充的朋友也欢迎留言讨论。