7月中旬开盘的胶州“豪宅天花板”——宝佳雲湖甲第，开发商宣布从8月开始每平涨价500元！开发商为何敢于在胶州当前市场环境下，做出涨价的决定？是市场信号，还是开发商有点飘了？

▲胶州宝佳雲湖甲第，门前的狮子价值不菲

1、

胶州楼盘涨价，底气何在？

胶州作为青岛的下辖市，其楼市近年来经历了不少风风雨雨。曾几何时，胶州楼市被视为青岛房地产的“洼地”，吸引了众多投资者和购房者。2017年前后，大规模土地出让，大量全国性开发商蜂拥而入，导致楼盘供应量激增。然而，随着市场供需关系的变化以及全国房地产政策的调控，胶州楼市也进入了一段调整期。随着市场的冷却，许多大牌开发商纷纷撤退或停止项目，留下了大量未售出的房源。

数据显示，胶州房产市场的住宅成交量，在近六个月内达到了64个月的去化周期，这还不包括大量的二手房库存。胶州今年推出的多项新政刺激楼市，如首付7.5%的团购优惠政策，这一政策在全国范围内引起了不小的反响。虽然政策出台后成交量有所上升，但胶州整体市场依然处于低迷状态。

▲宝佳雲湖甲第门，沙盘显示热销

而市场对高品质住宅的需求依然存在，高品质住宅的稀缺性，依然是吸引购房者的重要因素。这也是为什么像宝佳雲湖甲第这样的定位高端项目，敢于涨价的原因。

2、

宝佳雲湖甲第的3个缺点

宝佳雲湖甲第，位于胶州市三里河街道青年路以南、滨湖西路以西，是胶州宝佳中央湖岸后期地块，总建面16.11万㎡，容积率1.79，规划建设20栋10~12F小高层，规划户数733户，规划停车位1178个。

▲宝佳雲湖甲第建设、首开5个楼座宝佳雲湖甲第自诩为胶州顶级豪宅，其规划和配套设施无疑是项目的一大亮点。宝佳雲湖甲第项目最大的优势是临胶州青年湖，可以看湖景，但是为了适应湖边的形状，雲湖甲第的地块形状并不规则，呈倒三角形，从风水角度来看，被视为三角煞。对一些讲究风水的购房者来说，可能是一个顾虑。此为宝佳雲湖甲第缺点之一。

▲宝佳雲湖甲第，地块呈倒三角形

宝佳雲湖甲第项目项目的户型面积跨度较大，从121到270㎡，好处是可以满足不同购房者的需求。但是同时，这也恰恰是宝佳雲湖甲第最大的缺点：圈层不纯粹，不同业主之间的差距较大，可能影响社区的整体氛围。最小户型121㎡三室总价约130万左右，为刚改户型；而最大户型270㎡五室总价大约近600万元，为高端终极改善产品，业主之间的经济水平和背景差异较大，可能会对社区的和谐产生一定影响。此为宝佳雲湖甲第缺点之二。

▲低密的宝佳雲湖甲第，看起来有点密

宝佳雲湖甲第项目的西侧是等待拆迁的刘家村，东南侧临湖，南侧没有大路，出行主要是通过北侧的比较窄文体路，后期业主的出行会受到一些影响。此为宝佳雲湖甲第缺点之三。另外，宝佳雲湖甲第项目的楼间距有点近（30多米），是交房时间有点晚（2026年）的期房。

3、

宝佳雲湖甲第，为何敢于“低周转”？

不久前，宝佳雲湖甲第做了规划变更，最主要变更是地下车库的变更，车库的总车位数量和总面积保持不变，由2期变为分3期建设。这说明，开发商已经做好了打持久战的准备，要根据销售情况，来决定后期项目建设进展。

▲宝佳雲湖甲第车库规划变更

目前看，宝佳雲湖甲第的销售单价大约在1.1~1.8万元/㎡之间，虽然在青岛的整体市场中并不算太高，仅仅与李沧、城阳的刚需盘价格相当，但是相对胶州其他楼盘，这是一个比较高的价格了。

▲领导参观宝佳雲湖甲第样板间

正常情况下，现在房地产项目的总体利润率在10~15%左右，所以必须高周转才有利润，如果开发周期拖长，可能就没有什么利润了。那么，宝佳雲湖甲第为何敢于上调价格、不着急卖的“低周转”？

这要从宝佳雲湖甲第项目的拿地说起，该项目由台湾开发商宝佳和胶州本土的大鳄神州合作开发，项目于2012年通过土拍获得，当时的楼面地价仅为358元/㎡，相对于现在的房价，这个土地成本几乎可以算零成本了。同时，随着近年建材成本的逐步下调，房屋的建设成本也在下降。所以，按照现在的售价，宝佳雲湖甲第有超高的利润率，因此才可以忽略建设的时间成本，敢于低周转、涨价慢慢卖。

另外，从心理层面来看，开发商通过涨价来传达项目的稀缺性和高端性，也是一种市场营销策略。对于那些观望中的购房者来说，涨价可能会刺激他们尽早下决定。

▲宝佳雲湖甲第号称“胶州小君澜”的宝佳雲湖甲第，未来究竟如何，不妨拭目以待。希望这一豪宅项目，能真正为胶州市场注入一股清新的力量，为购房者带来真正的居住享受。

锦晨房产咨询

青岛楼市动态，房产法规咨询

562篇原创内容

公众号