很多人发现，这一轮全面救市之下，中心城市不断出大招，放松乃至取消限购，但貌似没有重庆什么事情。

这座西部唯一的直辖市，在房地产市场上，似乎变成了隐形人。

最主要的原因，是重庆本就不限购，所以当南京、武汉、合肥、厦门等城市纷纷取消限购，广州、成都、西安大幅放松限购收缩限购圈时，重庆跟无可跟。

随着武汉取消限购，在8个超大城市中，完全不限购的城市，就只有重庆和武汉。

虽然没有取消限购等利好加持，但重庆10月份的成交量也起来了。

机构数据显示，10月，重庆主城二手房交易套数为9746套，创今年2月以来新高。

之前，本号也写过广州、武汉、南京、杭州、深圳等城市10月份的成交量相比于之前，都有所起色。

尤其是武汉，10月份武汉新房网签量高达12099套，环比73.4%，同比60%，再次出现了跳涨局面。

数据：武汉市房管局

当时本号就分析过，这些城市10月份成交量有所增长，一方面是政策放松带来的些许作用，比如广州就有因为放松了黄埔、番禺、白云大多数片区的限购，而吸引了广佛边界候鸟人群回流。

更重要的还是以价换量之功劳。

比如广州的开发商大规模搞降价促销，深圳的二手房几乎都在降价跑量。

武汉更是再度开启了“房交会”，毕竟5月份的房交会让武汉尝到了甜头。

重庆的成交量能够起来，原因也在于以价换量。

以价换量已经成为当前各城市推动楼市成交量的底牌，也是当前楼市的底色。

近日，每日经济新闻对重庆当下楼市的一份研究报道文章总结了一个严酷的现实：

这句话，无疑成为了当下全国楼市的一个注脚。业主们的心态，其实已经崩了。

文中举例了重庆渝北冉家坝片区某小区，该小区目前在售房源有78套，超过60%房源在近一个月里都将挂牌价进行了下调，仅有极少数不着急出售的房源价格坚挺，但带看数却明显低于降价房源。

从国家统计局披露的数据来看，10月份重庆二手房价格环比下跌了0.7%，已连续6个月下跌；同比下跌4.5%。

重庆业主的心态，是各城市业主的共同心声。

5月份的时候，杭州当地媒体钱江晚报发表了一篇文章介绍杭州楼市，结论是：

房子卖不动。低于市场价卖不甘心，但如果不肯大幅降价，二手房就卖不掉。

都是同一个意思，二手房业主想要成交，就必须降价才行。

目前，除了手中不差钱、不着急出售的业主，基本都在降价。

比如杭州，根据诸葛找房数据研究中心披露，目前杭州挂牌的二手房中，有95%在降价。

各片区的二手房价格相较于高点，普遍下跌了20%至30%，房价腰斩的楼盘也不在少数。

南京同样是以价换量。10月份二手房成交均价28392元/㎡，环比再降2.7%。

深圳方面，降价根本停不下来。乐有家数据显示，深圳所有片区中，只有6个片区二手房挂牌价微增，其余都在下降。

而且连最坚挺的豪宅，也在大幅降价。

而东莞更是在近日，打开了跌停板，发布文件，允许开发商备案价30天一个周期可调整一次，一年可以调整12次。

这正是我不断强调的，只有降级才能缓解楼市僵局。

只有降价推动成交量，才能让炒房客及时止损解套。

只有降价，才能让房企加速回款，完成自救。毕竟等着拯救的房企数不胜数，根本救不过来，唯有放开价格限制，让他们降价跑量，获得回款，才能有钱去偿还债务，去完成保交楼。

无任何种商品，流动性都是第一重要。一个没有流动的商品，即便是天价，也是纸面财富，无法兑现。

对于房子来说，不降价失去流动性，要比降价增加流动性的伤害更大。

而且，当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。

这样的压力之下，房价还有第二条路可选吗？

大势不可挡，这个道理得明白。现在地方城市、开发商、业主要做的，是如何在市场下行路上尽可能少亏点，降价是最好的办法。

尽管重庆地位很高，是四大直辖市之一。经济也很强，GDP已经超过广州位居全国第四，仅次于上海、北京、深圳，且今年年末会晋级3万亿。工业实力也很强，是十大工业强城之一。

但是，这些都是建立在重庆拥有一个省的体量基础之上。

从重庆这座城市的人口密度、人口竞争力、购买力和库存量来看，重庆这座城市只适合居住，并不适合房产投资。

重庆虽然人口多，但面积也大，人口密度其实并不大。3200多万人，有三分之二分布在此外围区和远郊县。

重庆市公布的第七次人口普查数据显示，三大板块中，中心9区人口1034.35万人，主城12新区1077.89万人，外围区县1093.37万人。

数据：重庆市统计局

重庆市整体面积是8.24万平方公里，中心9区面积是4779平方公里。

如果把重庆视作一个省，中心9区视作这个省的省会城市，那这个省会城市（也即重庆主城9区）的人口密度每平方公里2164人，参与城市排名位居全国第9位。

重庆主城区的人口密度并不算太大。

此外，重庆人口竞争力非常弱。重庆2021年只增加了3.5万人，2022年更是只增加了0.91万人，重庆很有可能在2023年进入负增长通道。

相比于其他热点城市，重庆的人口竞争力相当弱。

数据：各城市统计局

第二，房屋自有率非常高。

由于重庆房价始终不高。重庆本地人基本都有了自己的住房，重庆的外来人口，收入尚可的，也都能买得起，所以重庆整体的房屋自有率非常高。

公开消息显示，早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。

也即是说，重庆近92%的人有自己的住房。

这一自有住房率要远远高于北上广深等重点城市。要知道，深圳的房屋自有率23%。

重庆这么高的房屋自有率，而且每年新增的人口又非常少，需求不够强。

第三，购买力不足。

重庆的从人均可支配角度来看，重庆与其经济和城市地位严重不匹配。作为一个直辖市且GDP位居全国第四的城市，人均可支配收入只有35666元，比全国平均值都要低，位居重点城市第32位。

成都的人均可支配收入虽然不算高，比东部经济发达城市都要低，但相比于重庆还是好不少。

2022年成都人均可支配收入47948元，位居重点城市第18位。

第四，供应庞大。

在近92%的人有自己的住房，人口增量不够显著的背景下，重庆的新房和二手房供应都非常庞大。

新房方面，开发企业手上已拿预售证未售、在建设未拿预售证，拿地未开工的存量又有5000万平方米左右。

二手房方面，各家机构数据不一，整体都在20万套左右。重庆锐理披露，目前重庆的二手房挂牌量已经逼近20万套。链家网则显示，截至11月20日，重庆二手房挂牌量再创新高，达到了244428套。

此外，重庆还有非常不错的公租房，进一步削弱了购房需求。

重庆号称有50多万套竣工投用的公租房，而且一些公租房的地段区位、配套（有的甚至还是地铁房）等，丝毫不输周边的商品房小区。

在重庆申请公租房，没有户籍限制，只有收入限制。主城区内的公租房，单身月收入2000以下，家庭月收入3000以下，都可以申请。

有这么多品质不错的公租房作为居住需求，对于重庆低收入人群来说，购房的需求自然被削弱了。

以上因素综合在一起，既是重庆房价过去不温不火的根本原因，也是未来难有想象空间的重要因素。

总而言之，对于重庆，对自身收入有信心的刚需，可以趁这段时间捡漏，至于其他，至于投资、保值，则需要谨慎。