在上一轮调控中,从省级行政单位来看,哪个地方最严,非海南莫属。
这个只有重庆面积一半的海岛,在2018年3月份祭出史上最严的楼市调控,首开“全省限购”之先河,5年社保,5年限售,7成首付,严厉程度在内地城市中,无以复加。
“全域限购”的具体措施包括五条,核心三条如下:
第一,五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县建设的住房,只能面向该市县居民家庭销售;
第二,海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非海南省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;
第三,在上述区域之外,非海南省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
如今,这份执行了近六年的严格限购令,大放松了。
首先是海南省会海口传来消息。财新网披露:
12月18日下午,海口市向房企“口头转达”了政策变化:
核心限购区域调整、取消离异限购、调整人才引进范围、取消企业购买住宅限制、取消单一购房人在同一项目购买办公用房的面积不得小于150平方米的限制等。
随后,中国房地产报披露,整个海南省的调控政策也出现了松动。
报道披露,12月18日,一份《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》流出,中国房地产报通过多个渠道获悉了该文件的真实性。
整份文件,涵盖10条内容:
02 | 海南当年为何发布最严调控在了解海南为何放松之前,先了解一下,当年海南为何发布最严楼市调控。
当时可能不理解,但现在回过头来看,一目了然。
就像雄安新区在获得“千年大计”利好之下,禁止一切炒房行动一样。海南有超级利好加身,赶在超级利好落地之前,先收紧调控,防止被过度炒作,也防止再次错失历史机遇。
2018年,在海南省暨海南经济特区30周年大会上郑重宣布,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。
2018年4月14日,中共中央、国务院正式发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》,明确以现有自由贸易试验区试点内容为主体,结合海南特点,建设中国(海南)自由贸易试验区,实施范围为海南岛全岛。
同时,2020年6月1日,中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》。
自由贸易区+自由贸易港,双重利好加身,海南迎来了第三次历史机遇。
这还不够,在应对全球时局变化之际,中央赋予了海南省更重要的历史任务,海南将封岛运作,成为独立关税区。
在《海南自由贸易港建设总体方案》中,明确强调,2025年全面启动封关运作。
2022年,海南官方发布的消息显示,当时已全面启动全岛封关运作准备,主要包括64项工作任务、31项建设项目(口岸建设、海关查验设备等)和27项压力测试事项,目前正在紧锣密鼓推进,确保今年具备封关硬件条件、明年完成封关各项准备、2025年底前全岛封关运作。
海南的封关运作,原则在于:一线放开、二线管住、岛内自由。
所谓一线放开,是指海南全岛与全球直接畅通,也即与全球的人、财、物自由流通,这和香港与新加坡的性质是一样的。
“二线”指的是和国内的联通,“二线”管住,表明以后海南自贸港和国内的联通是“有管理”的联通。而管理的对象,主要是货物、商品、运输工具,而不是人员,人员将采取便利化、无感化的管理。
在这一点上与香港、澳门有明显区别。香港澳门与内地,除了在财、物上实行管控外,人也是管控在内的。内地居民想要去港澳,得办理港澳通行证。
而海南岛未来封关运作,内地与岛内居民仍可以自由流通。
这是自1988年海南脱离广东独立成省之后获得的第三次历史机遇。因为前两次,都因为房地产炒作搅局而没有达到预期效果,所以这一次海南变得格外谨慎。
31年前的1988年,海南脱离广东成为海南省,随之到来的,还有全国最大经济特区头衔。海南也成了继深圳、汕头、厦门、珠海之后,第5个经济特区。
消息一经公布,立刻在海国内外引起轰动,曾经被称为“穷荒绝岛”、“鬼门关”、“天涯海角”的孤悬之地,如今万众瞩目,吸引了内地十多万人南下。
余华小说《兄弟》中,就有关于那个时代的人们踊跃南下淘金的描述。
他们跋山涉水渡过琼州海峡来到海南岛,寻求自己的梦想,“闯海”成为了那个时代的标签,如同今天的北漂、沪漂、深漂一样。
虽说是十万人才下海南,但数据统计远不止十万。
有数据显示,在1988年前后一年多的时间里,求职海南的人才达到了18余万人次。而根据《海南特区报》公布的数字,这一人数达到了30万人。
公开资料显示,当时广州往海南发车的地方,几分钟一班车,三四个司机轮换开,一路不停,到了海南后又马上调头,沿途的店铺则不停地做生意,不分昼夜。而这一壮举被称为“十万人才过海峡”。
奈何,此时的海南没有效仿深圳,在改革开放最初的年头里,发展最应该发展的产业——制造业与出口,而是一股脑儿玩起了炒地皮炒房的游戏。
结果,没有产业支撑留住恩彩,跨过琼州海峡南下的人才,原路返回,留给海南的,除了一地狼藉,什么也不剩。
2009年,结合海南岛的地理、气候和旅游资源优势,中央授予了海南“国际旅游岛”头衔。
这一次,海南的旅游业发展还算不错,但海南省仍没有舍弃房地产,利用这次噱头又对房地产大肆宣扬。
结果,一个GDP只有847亿、人口只有106.59万人口的三亚,房价硬生生超越了一线城市广州,位居全国第四。这几年不断回调之下,才被广州、厦门、杭州超越,退到了第七位。
数据:中国房价行情网于是,这一次,海南早早就收紧措施,发布了最严调控令,防止这第三次机遇再被资本炒作搅局。
02 | 海南为何放松既然如此,海南现在为何又放松调控?本号认为逻辑如下:
第一,市场太冷了。
公开资料显示,在尚未实施“全域限购”的2017年,海南省商品房销售额为2637亿元,销售面积为2246万平方米;但在2022年,海南省的商品房销售额已经跌至1098亿元,仅相当于2017年的四成;销售面积仅有644万平方米,不到2017年的三成。
同时,房地产开发投资额从2017年的2053.11亿元跌至2022年年末的1158.37亿元,跌去了43.6%。
对于海南这样一个之前非常依赖房地产经济的省来说,最强调控相当于壮士断腕。
最关键的是,在断腕的时候,又偏偏遭遇了黑天鹅冲击,导致海南岛的旅游产业也遭遇了冲击。
数据显示,海南岛旅游人数2019年有8311.2万人次,2022年只有6003.98万人次。旅游收入2021年有1384.34亿元,2022年降至1054.76亿元。
旧的已破,新的还未立起来,让海南的经济发展遭遇了困局。
去年在黑天鹅影响下,GDP增速只有0.2%。所以,海南此时适当松一松,不让房地产太过拖后腿。
第二,没有炒作氛围。
目下放松调控,海南也不再担心会被资本再次搅局。因为当下的市场环境、宏观环境,没有炒作的氛围。
现在投资客基本都作壁上观,有实力的刚需,也在观望当中,更多还是一批空有需求没有实力的无效需求在冷眼看市场。
从海南放松的十条措施来看,其实还是相当克制,对外省人进入海南买房的门槛,基本没有放松,严格的调控并没有降低多少。
以此来看,海南省还是坚持在去房地产化,坚持摆脱房地产经济依赖的决心没有动摇。