深圳楼市也要下场收购商品房用作保障性住房，

很明显现在新房库存的去化压力，不止局限在二三四线城市，

一线城市的库存压力照样很大，

中指研究院数据显示，截止到今年6月底，一线城市的新房去化周期为15.6个月，二线城市的新房去化周期为19.7个月，三四线城市的新房去化周期为31.3个月，

一二三四线城市的新房去化周期都超出了合理的去化水平，所以高层对于房地产市场不断在强调适应房地产供需关系发生重大变化的新形势。

其中在430大会的时候就明确提出：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，

包括517新政，央行更是设立3000亿元保障性住房再贷款，目的就是用作收购商品房，用作保障性住房。

这个政策咱们分析过很多次了，从结果上来看，他肯定是有利于购房者的，因为地方收购的商品房不管是用于配售型保障房还是配租型保障房，只要流入到房地产市场，就可以减轻购房者的压力，

因为保障房不管是租赁还是出售都比正常的商品房是要低的，比如前两天郑州刚推出1999套配售型保障房，均价刚刚超过6000元每平方米，这个价位放在一个二线城市而言还是有一定吸引力的，

所以收购商品房用作保障性住房，既可以去化新房库存又可以缓解开发商的资金压力，同时还在大幅度减轻居民购房压力。

但是理想很美好，现实很骨感，因为收储工作地方城市推进的积极性根本就不高，比如517新政的3000亿再贷款，截止到6月底，只用了121亿，

收储工作之所以难以推进，

一是，地方的收储要求比较高，比如深圳这一次，整栋收购并且面积还在65㎡以下，还要要求交通便利，甚至还得临地铁。这样的住宅建筑是非常难找的，

二是，价格和收益的问题，地方收储商品房用作保障性住房，肯定是价格越低越好，但对于开发商而言，价格太低不如自己卖，完全没必要让你收储，而地方收储还必须得压低价格，因为收储的资金是有利息的，地方肯定不愿意亏钱收储，然而大部分住宅的租金收益率是很难覆盖掉再贷款利息的。

所以这就导致收储商品房用作保障性住房的工作推进的速度一直不快。因此用这样的一个办法去化新房库存，目前来看压力很大。

所以5月份很多人把它当成去化新房库存的王炸大招，目前来看也是有点高估市场，

但以后房地产的发展方向肯定是商品归商品，保障归保障，只是短期内很难依靠某一个政策扭转当下的房地产局面，所以不要动不动就相信房价大涨，楼市反转的言论，

包括一线城市加入收储工作，也只能证明新房的库存压力较大，要通过一切办法来消化库存，稳定市场。

其实现在的房产市场脉络也比较清晰，高层一直是在求稳，并没有大举托起房价的意思。现在针对楼市虽然给出了很多调控政策，但并没有进行大水漫灌，反而是在不断要求债务的出清，

因此态度是明确的，更多的松绑政策是为了防止房价以及销量快速下跌，所以现在的楼市松绑和2008年以及2015年是完全不一样的，不要动不动就混淆到一起。

因为上面两轮的楼市松绑以及房价的上涨，本质上还是政策通过放水刺激经济，再加上放松居民信贷约束，从而有效推动了居民加杠杆买房。

因此在这两个时间节点，居民杠杆率都呈现了快速上升的趋势。然而这轮楼市所遇到的问题是房地产基础面发生变化，居民信心受到严重打击，

即使放松各种信贷限制，依然难以刺激居民加杠杆的意愿，反而是在降杠杆，提前还款或者是把资金存入银行。

所以这就是上面我为什么说，这轮楼市的松绑更多的目的是为了托举楼市，防止硬着陆，房地产的企稳仍然需要时间。