春节期间，和金水区一领导聊了一会。

《楼八》是做地产的，就问了一些相关问题，他得知我的行业后，说聊天可以，但仅观点楼八也可以输出，但要匿名。

我大概还原了一些意思，和读者分享。

【1】

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注城市发展和高端地产研究，致力推动郑州城市进步。

去年年底，和一位杨金楼盘项目营销负责人聊天，他问了我这样一个问题：

杨金和北龙湖仅仅一路之隔，如果最后杨金发展起来了，会不会被划到郑东新区？那金水区会不会因此不愿意大力发展杨金？

当时我给了他2个“肯定不会”，于是，我把这个问题先抛给领导。

领导是这样答复的（以下均为大意）：有这种担心的人，有两个问题没有搞明白。

领导：第一、郑东新区目前还是管委会，在行政区的划分上，目前还属于金水区。

领导补充：第二、郑东新区当初从金水区划走的时候，东区还是一片荒芜，郑东新区近些年的发展是在管委会成立之后，在省里、市里的大力支持下进行的。是先划走再发展，而不是先发展再划走。

领导：在这种情况下，不存在发展好了被划走的可能性。

我说：那这样的话，金水区对杨金的发展肯定不存在保留。

老领导：是的。不仅不会保留，事实和他们想象的恰恰相反。这些年，金水区对杨金发展的支持力度甚至比老城区还要大，从城市基础设施建设到产业引进到整体指标规划，金水区政府对杨金实际上是最偏爱的。

楼八根据两个人的聊天大概整理了三点。

第一、城市基础设施建设

我给大家看三张照片。

上图：杨金路街景

上图：杨金路街景

上图：慧城大道街景

这三张是我上周的实景拍摄，虽然是冬天，万物凋谢，但依然可以看出杨金地区高规格的规划和城市基础建设。

上图：片区城建实景

虽然杨金目前的入住人口不多，但杨金的主要道路基本已经全部修通，而且规格很高，特别是两条最主要的“慧城大道”和“杨金路”。

上图中有一张是杨金路上的一个路口，不但有街头公园，而且还有篮球场，我路过时，里面刚好有很多年轻人在里面活动。

上图中还有一张是慧城大道，不但是双向8车道，而且街道的绿化做得很好，看那几棵高大挺拔的针叶松，让整个道路看起来是那么舒服。

上图：未通车的龙津路

还有，你看上图，关于龙津路，金水区已经修到郑东新区脸上了，最后300米迟迟未通，能怪金水区吗？

事实上，杨金和北龙湖之间的很多连接路，杨金这边都已经早早地修建好了，就差最后一步连通了，所以，我们可不敢否定金水区政府对杨金的支持力度。

这真的是一颗真心向太阳。

第二、产业引进

上图：杨金的产业引进情况

北龙湖筹建中原科技城开始，北龙湖北的产业引进才开始热闹起来，而在杨金地区，沿着龙源路两侧，金水区政府早就布局了大量的产业。

详情大家可以点开上图仔细查看。

上图：杨金金科智慧谷

这里知名的产业园有很多，比如以信息安全为主导，围绕产业互联网、人工智能链、5G等新一代信息技术的金科智慧城项目；有以服务外包为产业切入，围绕信息技术、智能装备、生物产业、新型产业的河南外包产业园；还有郑州元宇宙产业园项目等等，都在这里发展壮大。

在这些片区，早已经熙熙攘攘了，工作日，道路两边早就停满了车，你找个车位都难，不信你过来试试。

上图：新科技市场

目前，金水区科教园区的GDP已经从10年前的30亿到了今年的近60亿，年实际增速高达8%，每年新增固定资产投资均在100亿以上，累计规上企业已达102家。

杨金，可不像你们想象的那样还是个新区，已经在加速成熟中。

第三、建设指标

当然，这个因素可能由机场因素的帮忙，的确，杨金片区的建设指标是整个金水区最舒服的，住宅容积率基本都在2.5以下。

上图：杨金地区已交付的楼盘

所以，我们从第一部分的照片和上面的照片可以看出，区域视野十分开阔，居住舒适度也很强。

【2】

我又问了领导一个敏感的问题。

我问：机场一直困扰杨金的发展，这个机场未来到底会不会搬迁，什么时候搬迁？

领导说：你把问题搞复杂了，我问你两个问题。第一个，你现在仔细想想：难道一定要把机场搬走，才能解决噪音问题吗？

我没明白。

领导说：现在起降频繁，那是才开始训练，难道一直这么频繁训练？你考驾照用几个月，练熟还练？如果有一天，不训练了，那声音还有吗？停飞了，即使不搬，那和搬有啥区别呢？或者机场暂不搬迁，训练飞机跑道北移到黄河北，那不同样没声音了。

我似乎突然明白了。

是的，最近一期的金水区规划，我们的确看到了机场还存在，就有点丧气，但我们忘了，机场对杨金的影响核心不是机场本身，而是飞不飞的问题，如果不飞了，或者换个地方飞，那和机场搬迁有啥区别呢？

现在情况看，训练阶段结束后，频次自然就降低了，这个阶段可能二三年，甚至一二年都有可能，而未来五六年，训练跑道北移的可能性也比较大，也就是说，3-5年，机场声音的影响解除也不是没有可能。

接着，领导问了第二个问题。

他说：第二个，J20马力那么大，一飞，难道只有杨金受影响？

是啊，这2天，随着兰溪府的大热，大家都在讨论兰溪府的飞机噪音问题，而大家还在说，一旦J20起飞，连北龙湖南岸都能听到，更不用说鸿宝和惠济区。

这的确是一个共性问题，不能只针对杨金。

一语点中梦中人，姜还是老的辣。

楼八认为，机场搬迁可能10年，甚至15年都有可能，但随着机场周边居民的增多，飞机停飞或者换个跑道飞的时间不会太长，楼八预估一下，应该：

4-6年内吧

【3】

领导接着说：另外，去年，省里的新成立的建设集团，第一个大型房地产项目落地的区域就选在了杨金，这对杨金也是一个重大利好，不仅仅在一定程度反映了省里对杨金的认可，甚至也能看出一些省里的投资方向。

领导所说的省里的建设集团，我查了一下，是中豫建投集团，从名字上看，就是中国（中）河南（豫）建设投资集团。

听名字，规格就很高，查了一下，也的确如此。

这是2022年，河南省国资委重新组建的大型企业，是经过河南省省委、省政府批准组建、河南省国资委监管的国有骨干企业，总部位于郑州。

中豫建投集团的成立，其实是落实河南省省委、省政府关于组建河南“大建工”的重大举措。

中豫建投集团下面也有房地产板块，它的房地产板块的第一个大型项目就在今年落位了杨金片区，而且是大规模，大手笔。

看看项目的几个指标：占地139亩，总建面高达23万㎡，有一个3000㎡会所、1000㎡的便民店以及一个1700㎡的菜市场。

上图：中豫·湖城印象位置

这绝对是大手笔。

这是中豫地产板块的第一个大手笔项目，中豫背后是谁？代表了谁的决策意见，我觉得懂的都懂。

这个项目是省管国有企业对片区的高度认可，同时，随着龙源路、龙津路的开通，以及片区楼盘品质好口碑的释放，杨金片区热度起来就在眼前了。

这个项目，我们单独说，我们继续看其他的。

【4】

进入2024，杨金的机会来了，不仅仅是暖气要通了，利好消息正在接踵而来。

上图：杨金片区在金水区的位置

龙津路：

上图绿线是黄河迎宾馆到郑州市国际文化交流中心的路线。

这是从惠济区的迎宾路出发，到杨金的龙津路，然后直达郑州国际文化交流中心，根据郑州市相关会议纪要显示，这条路今年五一前要通，这是为了保障在国际文化中心参会的人员可以下榻黄河迎宾馆，懂的都懂。

同时，龙津路一旦通车，同时通车的就是连霍高速迎宾路站了，从高速直接就可以下到杨金片区了，真是得劲死了。

龙源路：

近日有网友已经拍到了龙源路的施工现场了。

上图：龙源路的最后100米

而一旦龙源路开通，龙津路开通，连霍高速下桥口开通，中豫建投的到来，杨金势必会成为郑州新的一个置业热点，楼八之所以敢这样说，是因为，杨金片区的楼盘值得拥有这样一个市场。

都说金水北卷，实际上，杨金才是郑州最卷的区域：一万多的房价，比金水北低3000-5000元/㎡的区域，什么铝板、什么泳池会所、什么干挂石材都用上了。

这才叫卷，相比之下，金水北温柔多了！

现在看，新区里，除了北龙湖，杨金片区的产品力不亚于其他任何一个区域，包括现在大热的金水北、之前大热的滨河新城等。

杨金，必须是下一个要火的片区。

结语

楼八的话中州府上市的时候，我一直劝一个朋友不要买，还专门为此写了一篇文章，他还是买了，结果现在亏得很厉害。中州府位于CBD旁，他买的时候，这个项目的价值已经全部释放，未来只会走下坡路。但如今的杨金，是金水区最后一片价值洼地，它真正的价值还未全部释放，如果全部释放，其实际价值至少在22000元-24000元/㎡之间，我们拭目以待吧。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构，关注我，陪郑州房地产走到天荒地老！