房企的寒冬与曙光：万科的坚守与希望

自2024年9月24日起，相关部门陆续发布了一系列利好房地产市场的政策。这一连串政策的出台，犹如冬日里的暖阳，给低迷已久的房地产市场带来了久违的温暖。尤其是“十一”黄金周期间，多个地区的房地产成交额实现了成倍的增长，这无疑给整个行业打了一剂强心针。，对于那些长期处于困境中的房地产企业来说，仅仅依靠短期的政策刺激就想迅速摆脱危机，显然是不切实际的。投资者的信心重建同样需要时间，而当前房地产企业的估值水平，已经接近“破产式估值”，市净率普遍低于0.5，这似乎预示着只要能够“活下去”，未来便有无限可能。

万科，作为中国房地产行业的领头羊之一，其表现自然成为了衡量行业健康程度的重要指标。根据万科发布的2024年三季度报告，公司在2024年前三个季度实现营业收入2199亿元，同比下降24.3%；净亏损179亿元，其中包含了资产处置损失25.4亿元以及计提减值损失74.7亿元；经营活动产生的现金流量净额为负48.5亿元，相较于2023年同期的正向流入39.1亿元，出现了明显的逆转。这一系列数据的变化，反映了万科乃至整个房地产行业所面临的严峻挑战。

如果仅仅从财务报表的角度来评估一家房地产企业的健康状况，显然不够全面。对于房地产企业而言，真正能够反映其经营状态的关键指标是合同销售金额、已售未结资源、土地储备以及净负债率等。以万科为例，尽管2024年的合同销售金额达到了谷底，但随着政策的逐步落实，新房与二手房市场在10月份已经显现出回暖迹象。预计11月和12月，随着更多救市措施的效果显现，房地产市场的整体环境将进一步改善。

面对行业下行的压力，万科采取了“死扛”价格的策略，即在市场不景气的情况下，并没有立即通过降价来促进销售，而是维持了较高的销售均价。这种策略背后的原因在于，万科认为潜在购房者往往存在“买涨不买落”的心理，降价并不一定能带来预期的销售增长。事实上，2021年第三季度和第四季度，虽然万科的销售面积同比大幅下降，但销售均价却依然保持在较高水平，甚至超过了2020年同期。

进入2024年后，万科的销售价格才开始有所调整，但整体降幅并不大。前三季度，万科的合同销售面积虽然只有2020年同期的40.8%，销售均价也仅回落了5个百分点。这一策略在短期内确实帮助万科保持了较高的销售均价，但也意味着公司的库存压力加大，需要寻找新的出路来应对市场变化。

为了应对现金流紧张的局面，万科加大了合同销售回款的力度，前三季度共回笼资金1812亿元，偿还了700亿元的有息负债，使得公司年内已无境内、境外公开债务到期的压力。截至9月底，万科持有的货币资金达到了797.5亿元，这为公司未来的经营和发展奠定了坚实的财务基础。

在房地产行业中，合同销售收入被视为企业的“源头活水”。万科通过持续的合同销售回款，不仅缓解了短期的偿债压力，也为未来业绩的改善提供了可能性。根据万科的财务数据，2024年前三季度，公司通过合同销售回款1812亿元，偿还了700亿元的有息负债，年内已无境内、境外公开债务到期的压力。截至9月底，万科持有的货币资金达到了797.5亿元，这为公司未来的经营和发展奠定了坚实的财务基础。

万科的土地储备策略也显得尤为谨慎。与一些激进扩张的房企不同，万科在过去几年里一直保持着较为保守的土地储备政策。这种策略在当前市场环境下，反而成为了万科能够“活下去”的关键因素之一。截至2024年9月底，万科的在建权益面积和规划权益面积分别为2973万平方米和1920万平方米，合计4893万平方米，较2018年至2021年的平均值下降了48%。但与此同时，万科的在建工程完成度非常高，几乎达到了“准现房”的水平，这意味着公司在未来市场回暖时，能够迅速将这些项目转化为现金流。

万科手中还握有超过3000亿元的已售未结资源，这将为公司未来一两年的业绩提供有力支撑。同时，万科的存货中还包括价值超过1000亿元的已竣工现房，这些现房几乎不需要再投入额外资金，即可交付给购房者。一旦房地产市场回暖，这些存货将为万科带来可观的现金流，助力公司走出困境。

综上所述，万科在当前房地产市场低迷的大环境下，通过稳健的经营策略和充足的财务准备，已经初步度过了最艰难的时期。虽然公司仍然面临一定的挑战，但随着政策的逐步落地和市场的回暖，万科有望在未来实现更加稳健的发展。在这个过程中，万科的表现不仅关乎自身的命运，也将为整个房地产行业带来积极的示范效应。让我们共同期待，万科能够在新的市场环境中，继续书写属于自己的辉煌篇章。

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