上图是前几天SIC超总华润润府（以下简称润府）置业顾问给我发的微信。微信透漏4个重要消息：①西大门奢华；②马上开盘；③开盘必须清盘；④首付只要15%。楼八看到有2个震惊：①置业顾问真有信心啊！开盘必定清盘都喊出来了；②落实首付政策速度真的快。落实政策快看得出销售执行力，而置业顾问的信心则主要来自于超总在郑州的万众瞩目。关于超总，《楼八》写过4篇文章：①《超级总部基地11宗地块详解！召集4289名大平层业主！含银河湾&大来国际》②《摘下“超级总部基地”首宗土地，华润老总猛抽3包烟……》③《华润又来了！经三路东已瑟瑟发抖！》
④《重磅！SIC超级总部中心润府最新规划方案出炉！》楼八为何重点关注？定位再温习一遍：中原超级总部基地定位为区域总部+科技研发，拟打造集超级总部中心、独栋总部、文化展厅、商业、教育和住宅等业态为一体片区。成为在国内具有影响力的新一代超级总部经济区标杆。这是继北龙湖、CBD之后，郑东新区崛起的又一个城市新中心。楼八4篇文章，分别概括了超总的4个价值。第1篇文章：和北龙湖、CBD并列，但只有约4000多套房，北龙湖1/10，稀缺。
第2篇文章：郑东新区核心区最后一片待开发片区，规划起点高。
第3篇文章：区位对于竞品巨大优势。
第4篇文章：超总优秀的产品规划。今天，第5篇文章终于来了！在它即将开篇之前。正文
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我叫宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
据最新消息，润府本周开盘。
由于很多粉丝想尽快知道它啥价格，按捺不住，趁一天空闲，我就跑去了售楼部，找营销负责人开盘大概啥价格。
到了售楼部，在等营销负责人的时候，我看到一个漂亮小姐姐一个人坐在那里，估计是买房的，我过去问了一下，果然是。于是，我便抓住她聊了一会。我问她置业顾问给她说的什么价。她说：那小伙子的嘴就一防盗锁。我问她准备买吗？她说：买。我问她为啥买这里。她说：男朋友非闹着给他买套房，而且还只要东区，我看了看，整个东区不就这一个在售楼盘了吗？没其他选择了吧！我想说：你可以选择分手，你给我买哪都行，我不挑肥拣瘦。但我想了想自己颜值，这话憋回去了。我继续问她自己估计会啥价格。她说：不知道！不都说二万七八吗？我看的是169平的，他们说这个面积最贵，要的人还多，不知道会开到啥价格……她男朋友真识货，临河稀缺自然昂贵。她说：我看置业顾问也不是太急啊，据说他们今年就二三百套房子卖，排号也排几百了。正说着，她的置业顾问过来了，然后很警觉的看着我，我猜他应该是在怀疑我是不是兰溪府的分销过来抢客户的。但人家还是把怀疑憋回去了，很礼貌的问我：先生，你是看房的吗？有置业顾问吗？我说我就随便看看，然后走开了。再后来，我就见到了项目营销负责人，负责人很热情，详细给我介绍了项目近期情况，但就是不给我说价格。还是不说，把控很严。当我走出售楼部的时候，表面上看，也许你们觉得从他们嘴里我什么都没问出来，售楼部纪律严明，但事实上我什么都知道了。我来给大家分析一下，基本上，从稀缺性，供应，需求，三个方面我已经猜出它的开盘信息了。稀缺性
小姐姐的原话是：那你说买哪？我男朋友非闹着我给他买套房，还非要买东区，我看了看，整个东区不就这一个在售楼盘了吗？这段话有二层意思：第1，她男朋友极度认可东区价值。不得不说她男朋友眼光是毒辣的，选女朋友、选区域，甚至挑户型都是我们这些普通人所不能及的。第2，东区的确只有润府一个在售楼盘。前几天，我在写“绿城诚园”文章的时候，讲过东区的概念，即北龙湖是北龙湖，龙子湖是龙子湖，白绿是白绿，东区只是下图的范围。而在这个约55平方公里的范围内，目前的的确确只有润府一个新盘在售。
供应量
说到供应量，小姐姐的原话是：我看置业顾问是不太急啊，他们今年就二三百套房子卖。小姐姐这段话的意思我后来通过销售经理问询，润府一期的确只有三百多套房子。而且，根据楼八了解到的情况，二期估计要等到明年了，所以，这三百多套房子，润府至少要卖大半年，甚至不排除近一年的可能。平均下来一天一套房子，你是销售经理，你也不急……羡慕一下。是的，供应太少，出货量太慢。关于供应量，这二天，市场又给润府送来了一把刀，让原本就供应量不大的土地市场雪上加霜！那就是：停止土地供应！4月29日，国家自然资源部发布《关于做好2024住宅土地供应有关工作的通知》，通知要求：库存量大于36月的城市，停止土地供应。
上图：自然资源部通知这个通知的全文楼八认认真真看完了（我真是勤奋好学啊……），正是因为看完了，才觉得这个通知有点问题，颗粒度不够！郑州属于“刚需库存过大，改善供不应求”的城市，郑州的主要库存在刚需，而主要需求又在改善。所以，这个应该细化维度，140㎡以上的如果库存小于36个月，就不能停止土地供应。但这个政策是一刀切，那么对郑州只会产生一种结果：城市极度稀缺性的优质改善产品价格会持续走高。而高净值、高认知客户必定会抢这一类产品。据说，润府169平户型想买到心意楼层必须得托关系想办法了，这是真的，不信你打听打听。我在想，那个小姐姐万一没选上169平的，会不会被分手……好事。需求量
说到需求量，小姐姐的原话是：都排好几百人了。这数据放在其他项目上我不信，但是，在润府这里我不太怀疑。前面我们提到了幸福里，对比幸福里，润府有一个可怕的因素：低门槛。前二年幸福里抢疯了！但，事实上，它每次去化都在90%左右，并未彻底清盘，原因在哪里？这个我不说结论，我说二个小事情。第1，幸福里北地块有少量110多平米的纯南二房。110平米纯南二房？这玩意，你放在其他片区，如果客户多看它一眼就算它赢，什么烂户型，110弄2房，还纯南，闹着玩呢！可这户型却是最早抢完的！惊诧了吧！我擦！总价低啊！门槛低啊！你啥办法。第2，幸福里最后卖完的是260平的，这问题又出在哪了？户型不好？非也。假如，假如是2套130平的三房，总价350万，你试试！你不请置业顾问喝几顿茅子能买到，你来找我，我让你抽我。润府的总价段和幸福里有没有重合？有！但只是很小很小的一部分，主流总价段完全瞄准了郑州精英中产阶层。在这种情况下，润府就成了近3年，东区唯一一个“总价350万550万”低门槛的楼盘。所以，小姐姐说置业顾问给她说排号排号排好几百了，我深信不疑。同样，关于需求，这二天，政策同样又给了润府一把刀，是什么大家都知道了：首付再降，利率再降！5月17日，央行政策三连击：1，首套房首付比例最低可到15%，二套最低可到25%。2，公积金利率首套2.85%，二套3.325%。3，取消首套，二套商业贷款利率下限，各金融机构自定利率。这个救市力度可谓空前，也确确实实会激活一大批改善需求，特别是首付比例的再次降低。原来首付60万只能买300万的房子，现在能买350万了……那价格再高点你是不是还能接受？哈。结尾楼八的话
那天从售楼部走之前，我又找到了那个小姐姐，说明了身份，留了她的微信，如果有疑问，我可以帮她参考参考。昨天晚上，她发信息给我：“八哥，你觉得润府到底会开到什么价格啊？”我回复她说：“你男朋友看中那户型，2.8万及以上都是有可能的。”然后，她没有了音讯。2个小时后，她又回复：它真敢开嫩高吗？我回了一个字：它真敢！回完小姐姐的微信，我仔细想了想，169平米的户型，她2.8万还真不一定能买到……感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。