地产到底什么时候才能够真正见底，不仅仅地产行业着急，地产行业相关的钢铁、水泥、玻璃、防水材料等行业也很着急。对于地产，自上而下的研究肯定是可以的，但这不是我擅长的；我还是从自下而上的思路去研究，寄希望通过万科的财报分析，实现对地产行业整体情况的分析和预判。

一、万科的2023年年报

根据万科的2023年年报披露的财务数据可以发现，2023年，万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；实现营业利润292.5亿元，同比下降43.8%；实现利润总额298.1亿元，同比下降43.1%；实现归母净利润121.6亿元，同比下降46.4%；实现扣非净利润97.9亿元，同比下降50.6%。

从总量上看，营收、净利都没有止跌的迹象。

此外，分业务看，万科的主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”，但是“房地产开发及相关资产经营”占比超过93%，不客气地说，“物业服务”聊胜于无。

而且，“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”的毛利率相近，也没有什么区分研究的价值。

二、万科合同负债和存货的同比增速的差值

说实话，判断地产行业或者地产企业景气度有一个观察指标，就是比较“合同负债同比增速”和“存货同比增速”的大小，一般来说，当“合同负债同比增速”大于“存货同比增速”，行业就处于景气周期，反之，行业则处于萧条周期。

很显然，从上图可以看出，如今，万科A的“合同负债同比增速”小于“存货同比增速”，而且，万科A的“合同负债同比增速”似乎有加速下滑的趋势，红线和蓝线的豁口似乎并不是要收拢，反而有继续扩大的意思。这说明，万科的经营状况远远谈不上要触底回升，能不能从ICU走出来，其实还是个未知数。

只有当上图的红线上穿蓝线的时候，才可以说，万科有可能已经度过危险期了，至少暂时安全了。

三、万科的投资价值

格雷格姆有一个广为人知的投资方法：“捡烟蒂”投资法，概括来讲，就是寻找市值低于净营运资产的2/3的公司。那么，净营运资产怎么算呢？简单来说，就是“流动资产-总负债”。

按照这个方法，万科A的净营运资产大概是多少呢？按照万科的1季度报，万科的净营运资产大概是500亿元左右，而万科A目前的总市值是多少呢？是947.3亿元，还远远达不到“捡烟蒂”投资的要求。

不过，看万科的市净率，确实不高，只有0.38，不过地产企业的市净率看看就好了，不能完全当真的。说到底，地产消费能不能复苏，才是万科值不值得投资的关键，否则，靠看看财务指标、等救市政策，还是不足以保护本金的安全。