3月10日，住建部在记者会上讲了一句话，非常意味深长： 现在已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，……，稳定房地产的市场。 然后又洋洋洒洒地讲了房地产的各种内容： 1、坚持房住不炒；2、坚持因城施策；3、保交楼；4、守住不发生系统性风险的底线；5、差的房企该破产破产…… 这怎么理解呢？ 第一个问题，在以往的楼市调控中，大家都有什么角色？ 从利益关系考虑，地方政府绝对不会真心调控房价，限制房价上涨，因为他们要卖地，要搞土地财政。 只有房价上涨了，老百姓买房了，开发商买土地了，这个游戏才能继续玩下去。 所以在房价上涨的时候，最开心的就是地方政府。 但是我们知道，如果房价涨势过快，炒房客云集，肯定不符合“房住不炒”是楼市调控逻辑。 所以，真正贯彻上面理念的，也就是住建部。 专业人士都有一个共识，楼市最理想的状态是： 价格不能跌，因为跌了经济受影响；但是也不能大涨，涨了不符合“房住不炒”，所以是默许房价小涨的。 当然监管机构也是这个理念，因此业内有一个说法：房价涨幅不能超过10%。 有的标准是新房房价不能超过2016年、2017年房价最高点的10%；有的标准是新房房价不能超过去年的10%；后面又说二手房房价涨幅不能超过10%，为此还整了一个二手房参考价等等。 注意，这个规定没有任何文件，但是它似乎确实存在。 2019年，由于房价上涨过快，佛山、苏州等20多个城市先后被住建部预警； 2021年，因为房价上涨过快，银川、徐州、金华、泉州、惠州等城市又被住建部约谈。 当时的地方很矛盾，不管房价吧，前途可能立马就没了；管房价吧，土地卖不出去，经济搞不好，前途也没了。 很多地方的最后选择是，先保住眼前再说，因此看见住建部点名别的城市后，其他城市都集体连夜出政策，因此这一轮房价总算控制住了。 一句话总结，在控制房地产泡沫，打击炒房方面，践行“房住不炒”理念，住建部绝对功不可没。 第二个问题，住建部现在讲这话啥意思？ 先换一个场景：你领导向你提了各种工作要求，然后又强调一句，我把权力交给你了，你要扛起责任啊。你听懂意思了么？ 可能你有很多话要说，也有很多意见，比如刚开始不让我干这，不让我干那，现在事情这样子了，全权委托给我等等，但是你又能怎么办呢？只能硬着头皮上。 住建部的态度很明确，把手中的权力全都交给地方，让地方自己找出路，自己找办法解决问题。 你城市可以想一切办法，无论是城市规划、旧城改造，还是楼市政策调整等等，现在我都不会追责。 这意味着，接下来，楼市调控政策，可能会有“质”的改变。 最近两年，楼市确实出台了非常多的刺激政策，比如降低首付，降低房贷利率，引进人才，不断降低限购门槛等等。 这些政策虽然看起来很猛，但是仔细分析他们其实有一个共性：可以房住不炒的逻辑解释。 比如，北上广深“认房不认贷”，大家非常关注，因为这个政策可以让你在北上广深这四个城市，都能以极其优惠的价格买房。 你说这是放开炒房吗？肯定不是，如果有些人经常游走在这四个城市，那么他在这四个城市各买一套房，都是用来住的，这没毛病吧？ 再比如，放松限购，放松非核心区域限购，放松大面积房子限购等等，这也可以用房住不炒来解释，什么用来改善啊之类的。 总之，此前很多楼市政策，虽然看起来很猛，实际上都是扭扭捏捏，不敢光明正大的支持炒房。 这一次，住建部权力下放给各城市之后，可以预计的是，北上广深等等有炒房价值的城市将会全面取消限购政策。 你只要有钱，你可以买第三套、第四套、第五套……甚至，还会为你提供金融支持，比如支持首付贷、降低房贷利率等等。 未来，全国所有城市都将不再限制炒房。 这时候，楼市才会受到真正的考验：到底是一飞冲天，还是像现在这样疲软。 第三个问题，不限制炒房了，房价会大涨吗？ 我们之前就有一个观点，刚需客撑不起房价，只有炒房客才有能力拯救楼市。 逻辑就是，经过前些年的涨价，有能力买房的人，基本上都买过了。现在还想买房的人，大多数是没钱人。 在很多人看来，这群没钱的人，就是刚需。 但是从经济学角度看，你没有能力买一件商品，你的需求就不能称为“需求”，是直接被忽视的。 所以，刚需撑不起房价。 为什么只有炒房客才有能力拯救楼市呢？因为炒房客，是社会中的富裕人群。 有一个教授说，我敢打赌，全国90%的人连10万块都拿不出来，这是真实情况。 招行等数据都显示，我国绝大部分人的钱包已经空空如也，只有几千万富人超级有钱，他们撑起了整个储蓄、收入等总量，然后把其他人给“平均”了。 一句话总结就是，只有富人有能力接盘和拯救当下的楼市。 问题是，能力是一方面，意愿又是一方面。他们有能力买房，不一定代表他们愿意买房。 现在房地产最大的问题是什么？信仰破了。现在有几个人认为房价还能继续上涨的？ 很多人会觉得，3根大阳线，千军万马来相见，一波大涨，自然会重拾信仰。 以前可能会这样，但是现在不会了，根源就是，你庄家拉高房价后，得有接盘侠啊。 现在楼市最大的问题是，没有接盘侠了。 所以，虽然从资金的角度看，富人有能力接盘楼市，但是他们没有意愿这样做。 再说了，现在富人最大的需求是什么？ 很多人的观点是，赚钱的时代已经过去了，他们要做的是，保住目前积累的财富。 富人肯定不愿冒着巨大的风险去赚下跌趋势中的钱。 因此，可以判断，即便全面放开炒房，房价也不会像之前那样大涨了。 总结一句话，今天住建部释放出信号，接下来楼市调控将发生“质”的变化，从“房住不炒”到“不限制炒房”。 但是我们也不必担忧，即便放开炒房，房价也不会像之前那样大涨了。 因为那个时代已经过去了。