如果用一个字来形容我们国家的楼市，我认为“涨”字是最合适的。

一方面，房价持续上“涨”，根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，全国的平均房价已经达到了9860元/平，相比较1998年（商品房改革初年），全国平均房价的涨幅约5倍左右，倘若单独计算一、二线城市的房价变化，涨幅更是达到了10~30倍。

而另一方面，房屋总量持续上“涨”，1988年，我们国家的城镇居民人均住房面积仅有18.7平方米，而截止到2020年，我们国家的城镇居民人均住房面积已经达到了40平方米左右，远超欧、美等发达国家，而且，根据央行的数据显示，我们国家的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。

更重要的是，根据相关数据显示，自1998年以来，我们国家的房价只发生过3次下跌的情况，而且每次的持续时间都不长。

那么，问题来了，是什么原因造成了我们国家楼市的“涨势”？在我看来，城市化的发展是主要因素，甚至是首要因素。根据相关数据显示，在2000年的时候，我们国家的城镇化率仅有36%，而截至到2020年，我们国家的城镇化率已经达到了63.89%，如果按照我们国家14亿总人口来计算，每年至少有2000万人会进入城市，这么大量的人口涌入，房价岂能不涨？

经济学家任泽平有一个著名的房地产周期理论，叫作：房地产周期变化，短期看金融，中期看土地，长期看人口。也就是说，一个区域的人口变化，对于该区域房地产的长期影响是巨大的，其中，主要变化是集中在购房需求上，体现在房价变化上。如此来看，我们国家城镇房价的“涨势”也就不难理解了。

根据中国社会科学院农村发展研究所联合中国社会科学出版社发布的《中国农村发展报告2020》这一报告显示，预计到2025年，中国的城镇化率将会达到65.5%左右，保守估计新增农村转移人口在8000万以上，而且，也有专家预测，预计到2035年，我们国家的城镇化率将会达到80%左右，预计农村转移人口在2亿人左右。

为此，很多人都会产生疑问：在城镇化率仍在发展的背景下，我们国家的房价是不是还会继续上涨？理论上是这样的。但是，根据“七普”的数据显示，我们国家的人口正在向经济发达区域以及城市群、都市群进一步集聚。也有经济学家、人口学家表示，未来的人口迁移或不再是简单的农村进入城镇，而是农村以及小城市的人口流向大城市，城市群以及都市圈。

接下来，请大家思考一个问题：5年后，房子是“黄金价”还是“白菜价”？

其实，这个问题的答案已经很明显了。结合城镇化的发展规律以及经济学家任泽平的房地产周期变化理论，不难看出：未来，房子是“黄金价”还是“白菜价”，是要看人口流向的。也就是说，未来只有人口大量流入的城市或者区域，房价才有可能是“黄金价”，反之，则是“白菜价”。

如果想明确具体哪些城市的房价会成为“黄金价”，我们可以结合前不久的一则土地新规来看，新规下“近乎明示”。今年的2月份，官方宣布：22个城市要实施“两集中”的土地新政，其一，集中发布土地出让公告，原则上全年不得超过3次；其二，集中组织出让活动，简单来说，就是22个城市要实施“集中供地”。

这22个城市分别是北京、上海、深圳、广州四个一线城市，以及青岛、南京、济南、杭州、重庆、厦门、苏州、福州、长沙、合肥、长春、宁波、天津、沈阳、无锡、郑州、成都、武汉。

为什么会是这22个城市？首先，这22个城市都是我们国家各个区域的重点城市以及核心城市，也是楼市火热且涨幅较快的城市；其次，这22个城市的经济发展水平、产业机构在全国都处于前列；最后，这22个城市都是区域人口主要集聚城市。

所以，很明显，5年后，这22个城市的房价还是极具发展潜力的，也就是说，房价是有可能会成为“黄金价”的。因为，对于仍然想在房地产行业“淘金”的投资客来说，这22个城市完全可以当作是买房首选。对此，你怎么看？