今天，地产股爆烈

拉升，掀起涨停潮！

虽然收盘涨幅有所收窄，但仍创了近三个月的最大涨幅。

按过往规律，地产股大涨，一般与政策面利好有关。

今天，也不例外。

主要是彭bo社报道，据知情人士称，我国将考虑下调存量房贷利率！

这，当然是一个重大利好。

据老杨判断，这个政策落地概率相当大。

广大存量房贷的业主们有福了……

首次下调存量房贷利率满一周年

另外，此消息传来了的时间点很有意思。

正好是一年之前，2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。

降低存量房贷利率这事，商业银行是万万不愿意将吞进肚子里的肉吐出来的。

因为，存量房贷利率下调会对银行利润带来直接的负面影响。 相关据数据表明，2024年二季度商业银行净息差为1.54%，与上季度持平，较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点，仍处于历史低位。

今日房地产板块迎来久违的大涨，前期一直强势的银行股却表现疲软。

因此，必须由金融管理部门出面，统一发出指令，要求商业银行执行！

5.17新政后业主们心态失衡了

今年5.17新政，对购房者最优惠的政策，就属于降房贷利率。

在此之前，国家层面对于贷款利率是有管制的，比如二套房贷利率，按照规定要比五年期LPR利率须上浮至少20个基点。

5.17新政之前，五年期LPR的利率是3.95%，上浮20个基点，最少是4.15%。

对于首套房贷的规定是，利率可以下浮20个基点，也就是绝大部分城市都可以享受最低3.75%。

另外，还有很多城市可以享受更低的贷款利率。根据2022年的相关政策，如果新房价格环比和同比连续3个月都是下跌的，就可以享受首套房贷利率下滑更大的空间的优惠。

本轮新政之后，首套房贷和二套房贷国家都不再设定底线了；那么，每个城市的首套和二套房贷利率是怎么来确定的呢？

主要是由各省市场利率定价自律机制！

中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。

在此机制的约束之下，各家商业银行，根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

在此政策指导之下，利率肯定是往下走的，但最低能降多少呢？

首套房贷利率

过去一段时间，全国大部分城市的首套房贷利率处于3.4%-3.5%左右水平。

未来最低会降到什么程度？它其实是有个底线的！就是公积金贷款利率。

5.17日新政，同步将公积金贷款利率下调了0.25个百分点，下调之后首套公积金贷款五年期以上的利率是2.85%。

众所周知，公积金贷款是政策性的贷款，这就意味着未来首套商业贷款的利率最低肯定不会低于2.85%！

老杨觉得，未来几个月，全国多数地区的首套房贷利率会下探到3%-3.2%之间。

同时，还可参考一下经营贷利率。

目前银行的信贷资源非常多，贷不出去；于是都在消费贷和经营贷上做文章，所以近两年部分经营贷，就间接地流进了个人住房领域。

目前，经营贷期限较短的，普遍已经降到了3%以下了。

前段时间，在朋友圈看到某银行信贷员发的信息，他们行的十年期的经营贷，最高可以抵押贷款1000万，利率只有2.7%。

经营贷对于个人来说，那会产生一些额外费用，算上后，十年期，甚至更久期的，估计利率3%-3.1%左右。

政策应该引导购房者去申请正规的银行贷款，而不是进入到经营贷领域。

首套房贷利率，几个月后降到3%-3.2%之间，概率还是比较大的。

但，其实还不算太低。

2008年10月22日，为了应对国际金融危机对楼市的冲击，国家出台房贷新政，包括利率可以打七折！

目前五年期LPR 3.95%，打八折是3.16%，打七折是2.77%。

首套房贷利率下探到3%-3.2%，也只是打了个八折，相比08年底救市的力度还是小了点。

七折优惠空间，可以期待一下第四轮救市时或将现身。

二套房贷利率

既然5.17新政不再要求二贷利率须上浮20个基点，那接下来利率肯定是往下走的。

总体来看，过去一两年，首套房贷利率和二套之间有动态的差额大概是40-50个基点。

首套房贷利率往下走，我估计未来的几个月，全国多数地区的二套房贷利率会下探到3.5%-3.7%。

三套房贷利率

不是利率的问题，关键是还能贷吗？

先来回顾一下政策演变。

2010年4月17日，史上最严的“国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台，其中提出：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

2014年9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台“9.30新政”（《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》），其中提出：

在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

其后至今，政策没再提及三套房贷，包括5.17新政中央行的房贷利率政策。

那也就意味着，国家层面的三套房贷政策，依然在执行2014年9.30政策。

现实中确有案例，比如：

5月28日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 提出：

在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

广州此政，完全重述了2014年9.30新政中内容。

因此，全国绝大部分地区（已取消限购），当前有两套，但无房贷的，再买第三套，将陆续都能申请房贷了。

有需求的同学们，未来几个月可咨询一下本地银行。

存量房贷利率必须第二次下调

上述所谓的利率下调，都是针对增量房贷。那么，存量房贷利率，还有可能下调吗？

2023年8月31日，央行与金管总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

去年存量首贷利率下调之后，多数城市调整至五年期LPR或下浮20个基点。而少数高能级城市，北京、深圳、上海、厦门等城市调整至LPR+30/50个基点。

经过5.17新政后，首套房贷利率下限取消，多数城市利率如果下调至3.15%，则比3.95%的五期LPR下浮了80个基点。

少数高能级城市，下调幅度可能更大。

比如上海，2021年至2023年9月的首套贷款者，存量房贷利率下调后为LPR上浮35个基点。

根据今年5月27日上海新政，上海首套房贷利率已降至3.5%，也即LPR下浮45个基点。

同样是首套房贷，新购房者的利率比存量房贷利率低了80个基点！这是一个很大差别。

以200万元首套房贷款为例，采用30年等额本息还款方式，购房者每月可节省高达1212元利息，总计可节省约43.6万元的利息成本。

如此这般，存量房贷的业主们，肯定要沮丧叫冤的。

二套房贷方面，同样是增量房贷利率远低于存量房贷利率。

2023年国家下调存量房贷利率，主要是针对首套房贷的，少数原为二套房贷，但因为当时同时取消了认房又认贷，其后变为首套房贷，也可由贷款人单独向银行申请调降利率。但更多的二套房贷业主，根本没有享受到去年下调存量房贷的红利。

而这次国家取消二套房贷利率下限后，多数地区的利率将出现60个基点左右的下调。

少数高能级城市，下调幅度会更大。

比如上海，之前2023年9月时，二套利率为LPR+105个基点，如今上海新政后，二套房贷利率为3.9%。增量与存量房贷的利差高达110个基点之巨！！！

显而易见，5.17新政后，存量房贷的利率远比增量房贷利率高了，那些存量房贷的业主，心理再度失去平衡！

提前还贷潮又来了

部分先知先觉的业主，已经开始呼吁金融机构能够同步降低存量房贷利率了。

但，银行肯定是不同意的！

当前银行赚钱也很艰难了，不可能主动吐出已吞到肚子里的肉。

那么，正像去年一样，只能寄希望于国家出台相关政策，再来一次调降存量房贷利率了。

如果看不到希望，则部分业主将会重新考虑提前还贷。

同时，经营贷流进房地产的压力会进一步增大。

8月30日，中国人民银行发布《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》。数据显示：

2024年二季度末，人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下降1%，增速比上年末高0.04个百分点；上半年增加1976亿元，同比多增427亿元。

房地产开发贷款余额13.77万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末高1.3个百分点，上半年增加6105亿元。（看来房地产项目融资“白名单”确实扩容了）。

2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。

而2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。

这意味着上半年个人住房贷款余额减少了3800亿元！

过去多年，个人住房贷款余额都是同比正增长，而去年以来，居然变成了负增长，尤其是今年上半年同比降幅进一步扩大！

老杨估计，住房贷款余额减少3800亿元，其中相关部分属于提前还贷，包括老杨前段时间也提前还了一笔个人房贷。

因此，对于银行来说，与其被存量房贷业主抛弃（提前还贷），不如主动转变态度，积极配合国家政策导向，及早调降存量房贷。

另外，从国家金融部门考虑，通过降低存量房贷利率，也可避免更多人提前还贷之后转而违规使用经营贷！

经过上述分析，老杨得出的结论是：

未来一个月，最晚两个月，国家相关金融管理部门，将第二次下发通知，要求商业银行第二次调低存量房贷利率。这次下调，不仅要下调首套房贷利率，同时还应下调二套房贷利率。