摘要：曾经高价拿地，如今业绩一路走低（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

这两天，引爆舆论的陆家嘴百亿元索赔苏钢“毒地快”案似乎陷入罗生门。

11月10日凌晨，事件的另一方苏钢集团公众号推送一篇情况说明，让事件变得更加扑朔迷离。

1、各执一词

如下文截图，苏钢集团的声明表示，在2016年转让股权时，就已如实披露了第三方专业机构关于苏州绿岸名下土地存在部分污染的调查结果及报告全文，并在资产评估报告中明确提示了该范围中部分地块原为钢铁焦化生产区域，可能存在土壤污染风险。

在此基础上，陆家嘴旗下公司组成的联合体方，在知悉前述情况并承诺接受所有现状、瑕疵和风险后，经过222轮举牌，以85.3亿元的高价击败宝能，拍得相关公司95%的股权及债权。

2019年，联合体方知悉2号地块不符合环保要求，且未依法完成2号地块土壤污染调查和修复治理，即启动了该地块项目建设。2021年，因无法通过环评验收而未能启用。对此，生态环境部门已依法对其违法行为进行处罚。

此外，苏钢集团还说，2022年联合体方与苏钢一致同意委托的第三方专业机构南京环科所对地块污染情况进行了详细调查。

而在此前陆家嘴的公告里，情况似乎又不一样。

陆家嘴说，2022 年以来，公司及各方环境调查确定绿岸公司名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。

同时，陆家嘴委托专业机构核查发现，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，共同导致了原告方受让存在严重污染的案涉土地。

据了解，在停工前，苏州绿岸项目的学校、幼儿园、商业体、健身公园及部分住宅等均已完工且达到交付标准。

基于此，陆家嘴请求判令苏钢集团赔偿其人民币10043,925,260.35元（后续发现或明确实际金额高于该金额时将增加诉讼请求或另案提起诉讼）的侵权责任。

2、陆家嘴：潮水褪去

这块“毒地”交易过程中到底是否涉嫌违法等，有待后续法院裁决，仅凭目前双方的言辞还无法有定论。不过杠杆地产注意到，当初为拿下这块地陆家嘴确实斥资不菲。

公开信息显示，2016年正值钢铁市场的低迷期，苏钢集团要出售的这家公司——苏州绿岸，彼时的股权评估价值为人民币13.64亿元，标的股权挂牌底价为人民币31.5亿元。受让方须代苏州绿岸全额偿还欠江苏苏钢的16.85亿元债务，竞买保证金人民币9.45亿元。

最终陆家嘴方面拿到这家公司95%股权的价格是85.25亿元，高出挂牌底价的2倍多。

7年多过去，房地产市场今非昔比，陆家嘴自身业绩亦一路走低。

截图来源|东方财富（特此感谢）

东方财富统计数据显示，2016年是陆家嘴营收、利润近9年的增长高点。彼时其营收同比增长69.19%为128.1亿元，归属净利润同比增长22.29%为26.49亿元。

2016年以后，陆家嘴的营收、净利同比增速逐渐走低。到了2020年营收由正转负，2022年净利润也开始由正转负。2022年，陆家嘴营收同比下滑15.21%为117.6亿元，归属净利润同比下滑74.84%为10.85亿元。

2022年，陆家嘴的营收不及6年前的2016年，归属净利润更是比6年前腰斩不止。

前段时间陆家嘴披露了最新三季报，2023前三季度，陆家嘴仍未止跌，前三季度营收57.75亿元，同比下滑14.47%；归属净利润8.4亿元，同比下滑27.75%。

不过2023年第三季度单独来看，陆家嘴增长还不错，营收同比增加10.1%为18.18亿元，归属净利润8727万元同比增长336.17%。

在杠杆地产看来，这块地的处置结果如何，显然将对陆家嘴的财务情况产生重大影响。

3、更多细节

值得注意的是，陆家嘴与苏钢集团方面的争议，似乎持续时间比较久，最近才进入诉讼阶段。

据11月9日每日经济新闻报道，苏州市政府相关人士表示，有关陆家嘴集团和苏钢集团在虎丘区项目的问题其实已发生好几年，苏钢集团在国企改制以后，将工厂所在地的资产包通过产权交易方式进行了转让。

苏钢集团原来是国企，2003年,在国企改制的历史大背景下，北大方正集团入主苏钢。企业预警通显示，目前苏钢的大股东为方正商业地产有限责任公司，为中国平安集团旗下。

截图来源|东方财富（特此感谢）

另外杠杆地产注意到，陆家嘴其实有机会“止损”。

据报道，早在2016年项目交易前后，苏州高新区管委会就曾向上海联合产权交易所发函，其中提到在本次交易挂牌中，转让方苏钢集团及其代理人隐瞒了有关项目背景和绿岸公司应当承担的义务和责任，违反了相关规定。且隐瞒了相关重要协议和文件，未尽信息披露义务，转让方涉嫌以牟利为目的非法转让土地。

不过，在该函件发出后不到1个月，苏州高新区管委会态度就发生变化：与陆家嘴方面签订了苏州绿岸地块开发项目的备忘录。表示与苏钢集团等相关方就苏州绿岸股权事宜达成谅解，支持上海陆家嘴公司成为新股东，并开发项目地块。

关于涉案地块的最新情况，此前陆家嘴董事长徐而进在三季度业绩说明会上透露，目前苏州绿岸已暂停相关开发、建设、销售工作。

不过该地块还有部分项目是已经交付或售出了。据21世纪经济报道，目前，已交付入住的两个组团峰誉庭和锦园，其中峰誉庭入住率比较高，共有几百户业主，有业主此前也曾投诉无果。锦园二期只交了定金的买家目前已退款，锦园一期卖出了20-30套房子，也有业主去找开发商退钱，但没有给说法，至今没退。

关于陆家嘴和苏钢集团，相信两家公司强大的法务团队会给双方争取最大利益，司法亦会给出公正的判决。

只是，涉事地块的相关业主及其他普通人，他们的权利，又如何保障？

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