25年前，王海带着家人到北京奋斗，买了房子，听到房屋拆迁的消息更是开心，但就在收到房屋拆迁款时，原房主陈大志竟然来找他要钱，王海很生气：“现在是我的房子拆迁了，和你有什么关系”让我们一起看一下。

案例回顾

（真实事件改编，文中皆为化名）

王海是广东人，25年前带着妻儿来北京奋斗，25年前北京市中心的房子也很贵，于是王海一家选择生活在延庆。

王海看中了陈大志的房子，房子是6房2厅，最终以10万元的价格成交。

买房后，王海先把房子改成了四合院，后来自己又学了牙科，又将四合院改成了3层楼，共计537平方米，用于经营牙科诊所。

因为当时牙科诊所少，而且王海收费便宜，在当地很受欢迎。

就这样经营了20年，一天，王海看到公告，他的房子被纳入了拆迁范围。

过了一段时间，王海与与开发商签订了拆迁补偿协议，王海交房后，也如愿的收到了巨额拆迁款。

就当王海夫妇拿着这一笔拆迁款打算安享晚年时，原房主陈大志竟然找了过来。

“听说房子拆迁了，我当时10万块钱就卖给你了，你得了那么多拆迁款，我现在不卖了，我把10万块钱给你，你把拆迁款给我”陈大志说。

原来开发商在给全村村民统一发放正式文本时，发现王海房子的宅基地使用表和集体土地建设用地使用证的使用权人均是陈大志，

随即开发商联系了陈大志，陈大志这才知道，这个房子拆迁了，当他听说拆迁款的数额时坐不住了。

王海觉得陈大志不可理喻，就没有搭理他。但陈大志不甘心，将王海告上法庭。

那法院会支持他么？让我们看一下

法律分析

陈大志认为，宅基地属于集体所有，王海并不是本村的村民，陈大志将房子卖给非本村村民，违反了法律规定，买卖合同应当认定为无效。

但王海称，当时镇政府也为其出具了住宅证明和经营性场所文件，都能证明房子是他的。

那法院怎么认定呢？

根据《土地管理法》的相关规定，农村宅基地进行买卖必须是同属于本村村民或者本村经济组织才是有效的。

也就是凡是本经济组织以外的人与农民签订的宅基地买卖合同均是无效的。

而且虽然镇政府为王海出具了证明，但实际上并未进行宅基地使用权的变更登记。

所以按照《土地管理法》的规定，王海与陈大志之间的买卖合同确实是无效的。

但是，王海作为外村村民虽然宅基地不能买，但是宅基地上的房子可以买，也就是王海已经取得了宅基地上房子的所有权。

而王海25年前花10万元买的房子，现在房子价值1000万，仅仅退还王海10万元显然是不公平的。

王海在建造房子是也投入了资金，而且拆迁的主要补偿依据是房子，现在的房子是王海建造的。

根据公平原则，应当根据双方过错程度来确定合同无效后，买房人王海所受到的损失。

对于合同无效，陈大志作为出卖人，应当承担主要责任，王海作为买房人应当承担次要责任。

而根据现有拆迁款金额可以确定房屋现在的价值是1000万，

所以法院判决王海获得70%的拆迁款，即700万，陈大志获得300万的拆迁款。