有没有发现，这两年重庆出让的很多土地，素质都非常好，不仅地段一流，各种配套也都相当齐全。

这是一种趋势，现如今还能拿地的都是优质开发商。

优质的土地，必须配上优质的开发商。

最近在规划局官网上看到一则重磅消息，根据重庆土地整理储备中心计划，拟进行两江新区直属街道部分出让地块前期手续办理，对部分土地进行调规，这一大片土地就在：

鸳鸯-园博园。

◉ 重庆园博园土地3D地图

这一大片土地的地段非常好，北靠园博园，东挨着5号线和3号线，南边是金渝大道，过个马路就是著名的照母山富人区，去到另一个豪宅区——香港置地壹号半岛，距离也不远。

果然有钱人都是喜欢挨着住！

◉ 重庆园博园湖景，图源网络

重点是，土地西侧沿湖几乎平行分布，可坐享800亩的水体面积，水质极好，总共3300亩的4A旅游景区——园博园，未来将会是这些豪宅业主的后花园。

而且现在园博园还是免门票的，整体人流量极大，我之前分析过像这类城市级景点的免费收费情况，具体看这篇文章：

如果重庆中央公园收费了，房价会跌多少？

来说说这次调规细节：

1、 优化地块容积率、最大建筑密度和建筑限高，细化后容积率为1.14-1.58，建筑限高调整到了20-30米，最大建筑密度由之前的35调整到了40

2、 将社区综合服务中心建筑面积由之前的不小于2700㎡，调整到了不小于3000㎡，社区文化活动室由300㎡调整到了600㎡

◉ 重庆园博园土地控规调整情况，图源重庆规划局

3、 将B26-1地块内配建12班幼儿园建筑面积由原规划“3600㎡”优化为“4003㎡”，占地面积由“3600㎡优化为“4320㎡”。将B30-1-1地块内配建6班幼儿园建筑面积由原规划“1800㎡”优化为“2193㎡”，占地面积由“1800㎡”优化为“2160㎡”。

4、 新增指导性要求：B30-1-1地块宜临北侧道路布置人行出入口和公共开敞空间，B28-1地块宜临南侧道路布置人行出入口和公共开敬空间，沿街面宜形成连续的公共步行通道。

最值得关注的就是容积率、最大建筑密度、建筑限高的调整了。

这11块土地总共是36公顷，累计占地面积是540亩，在调整容积率之前，总的建设面积是54万平米，调整之后减少到了44.8万平米。

减少了近10万平米。

如果这块土地能卖出10000元/㎡的楼面价，那土地货值可以说是减少了10亿元。

◉ 重庆园博园土地情况，杨一整理并制图

调整之前，容积率普遍是1.5；

调整之后，容积率普遍是在1.14-1.26，仅有一个地块容积率到了1.58。

容积率大幅降低，现有的最低的容积率规定是1，这可以说是比对着最低容积率来了。

调整之前，限高是24米；

调整之后，限高是20米，仅有两个地块是30米。

建筑限高普遍降低了4米，可以修的产品从之前的最多7层住宅，变成了现在的6层住宅，产品的改善属性是在明显增加的。

最大建筑密度也调高了，从之前的35米调整到了40米。

建筑密度和容积率是这样的关系：

建筑密度=容积率/建筑层数。

按最低容积率1.14来算，建筑密度是40%，那建筑层数就是2.85，都不超过3，这种情况下能修什么产品出来，大家应该清楚了吧。

这块土地简直就是为高端别墅而生的。

园博园作为国家4A级旅游景区，它周边的土地都是非常珍贵的，不会轻易卖给普通的开发商，所以来拿地的必然会是极其优质的开发商，未来的产品也将会是极度豪华的，可能不会比蓝湖郡、舜山府这类产品差，甚至还会更好。

毕竟这一大块土地的素质也太好了，可以说是重庆近些年最好的土地。

一个全新的重庆顶级富人区，即将诞生。