12月21日，#第四届凤凰网风财讯超级财经周#如约而至。
本届论坛由中国房地产业协会和全联房地产商会共同指导，凤凰网、凤凰网房产、风财讯、CIHAF中国住交会、优博集团主办，联合多方机构展开云端对话，汇聚行业专家和企业代表最新观点，探讨行业转型出路。
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作为主办方代表，凤凰网房产联席CEO、优博集团创始人单大伟致辞表示，风财讯超级财经周从2020年第一届《拥抱不确定》，到第二届《相信的力量》和第三届《烈火见真金》，再到今天的第四届，可以说与房地产行业这四年的深度调整实现了捆绑式的同频共振。
以《向最难之处》为主题，正是想表明我们的态度和立场，那就是行业依旧处在新旧动能转换的艰难时期，但行动者已经开始了最有力的攻坚动作。我们更期待长坡薄雪，这个行业依然能滚出完美的雪球。
凤凰新媒体CFO、凤凰网房产联席CEO吕靖在《于变局中开新局》中表示，我们依旧难以断言黎明已经到来，但房地产作为“国民经济支柱产业”已经成为从顶层到基层的共识，为行业复苏带来了巨大信心和希望。
危机中育新机，于变局中开新局。凤凰网、凤凰网房产站在行业观察者的角度，见证、陪伴及与行业携手共同跨越周期，开启地产新模式的大门。
焦点话题：
《住房双轨制下的平衡之道》
中房集团前董事长、汇力基金董事长、中国基金业协会资产证券化专委会顾问孟晓苏提出，保障房是我国住房制度改革时确定的“住房双轨制”重要内容，要覆盖到50%城镇家庭。并认为，保障房建设规模略大一些，不怕“适度过量”，地方政府应该发挥主导作用，国企央企要发挥主力军作用。同时建议，可以通过发行长期国债实现资金良性循环。
我国在25年前启动城镇住房制度改革，当年房改方案在设计时就提出，在推动住房商品化的同时，政府要继续进行保障房建设，形成住房供应体系上的“双轨制”。
近年中央多次提出“完善住房市场体系与住房保障体系”的要求，原因就是多年保障房供给严重不足，已成为我国房地产发展上明显的短板。低收入群体和“新市民”、年轻人“新家庭”本来都应当享受保障房，但是因保障房建设实施不利，让低收入群体不得不面对价格高企的商品房市场。
焦点话题：
《房地产在国民经济中的角色选择》
著名经济学家、华夏新供给经济学研究院创始院长贾康谈到，房地产作为支柱产业，是实体经济的组成部分，在国民经济总量增长和结构优化上都贡献突出，它拉动上下游的集群式产业经济活动，影响很大。
2021年中央经济工作会议之后，房地产业的政策转向的，改为政策暖风频吹，一度认为要崩盘的危机得到化解，防止了多米诺骨牌式影响的出现。
当前从基本面来看，房地产作为国民经济支柱产业，应该有信心稳住，绝对可以避免有些人担心的崩盘。但不同区域应该具体分析：仍然是冰火两重天。
这两年虽然居民收入没有那么明显上升，但也还没下降，储蓄比收入的增长高得多。说明在大面上讲，老百姓钱还是有的，但是不敢花。
民营企业方面，也应该让他们尽快恢复信心，能够振作起来。给企业家信心这一点非常重要。
焦点话题：
《高质量发展插上科技的翅膀》
宏观经济学家、上海财经大学校长刘元春指出，中国经济高质量发展的首要动因是科技的自立自强和前沿科技的突破；其二是立足“科技、人才、教育”三位一体形成全面产业升级创新的新局面；其三是按照高端化、数字化、融合化的方向推进产业转型发展。尤其当很多人对于“房地产崩塌之后，我国的支柱产业是什么”感到困惑。事实上，从当前“新三建”的全面崛起就看到，科创+产业升级将打造我国经济未来增长的核心动力，也将构建新的支柱产业体系。
对于房地产，中央高度关注到前期刺激政策的后遗症，我们也正全面整顿过去增长方式带来的风险，当前的持续调整，很重要的目的是为了产业全面转型提供很好的政策助推。转型是一个相对漫长的过程，过程中也会出现很多阵痛。房地产目前的调整实际上是阵痛的一部分。
而当中国经济增长进入新阶段，中国企业不可能再靠旧的红利进行推进，尤其不能再靠大量传统的高投资高债务模式驱动，必须转向由技术、由市场化、国际化、法制化、国际化产生的新红利来驱动发展的模式。企业必须在产业链、供应链、创新链等方面要有新的认识，促使企业对未来盈利模式有深入研究。
圆桌论坛：
《地产未来 黎明何在？》
如是金融研究院院长管清友谈到，我们得尊重行业和市场规律。第一，政策的松动有促进作用，但是大周期恐怕很难改变，未来房地产市场一定是急剧分化的。
第二，整个房地产行业的运转模式，或者说开发模式，已经发生了变化。过去的“三高”肯定没法持续了，新的模式还在探索。
第三，现在进入到买卖双方都比较谨慎的阶段。经历了2月、3月的小阳春，4月份成交量明显下滑，说明房子的流动性相对于之前下降了，整个市场可能在找新的平衡点。
中国人是有韧性的，有创造力的，只要处理好政府与市场的边界，不纵容也不过度干预，提高容忍度，基本盘是没有问题的。
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知名经济学者马光远认为，中国房地产一个完整的周期基本结束了，房子极度短缺的历史结束了，房子再卖得那么快是不可能了。但房地产的未来仍然有很大空间。
当然房子有未来，不代表高房价有未来，这是两码事。很多人把对高房价的愤怒发泄到整体房地产市场，高房价应该反对，但是反对房子，这个没有道理。
按照官方统计，我们的城镇人均建筑面积现在36平，按照国际标准，差得还很远。很多房子已经是老房子了，这些房子以后都需要重新改造，或者要推倒重建。我们还没有到房子过剩的阶段。住建部谈到中国房地产，明确提出我们初步解决了有房子住的问题，下一步要解决住好房子。
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全国房地产商会联盟主席、中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌认为，促使房地产市场健康发展有两个着力点，一个是政策，一个是制度。
住房制度改革是中国房地产发展的关键，深化改革则是未来长期发展的方向。例如围绕城镇化的改革，仍蕴含巨大的能量。
现在房地产已经不是最好的投资，但它仍有投资性，要明确这个道理。房地产有两种属性，一个是消费属性，一个是投资性。
中国的房子再过10年再涨10倍是不可能的。但从世界经验看，保值增值是可以做到的。比如在上海这种一线城市买房，租售比相对还是有吸引力的，转手溢价也还有空间。从这个角度，房子是有投资价值的。但投资不等于投机，要区别看待。
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AI作为2023年的“顶流热点”，不仅改变着人们的工作技能和工作方式，也对经济社会和产业发展影响匪浅。第四届风财讯超级财经周首创“智能AI主持”问答不动产的第N种可能性。
圆桌论坛：
《房地产企业的转型机遇与社会责任》
随着国内ESG实践的逐渐深入和不动产行业的周期性转型，企业愈加关注健康、绿色、企业管治、员工关怀、社会效益等责任领域。
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CBRE世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽认为，我国房地产经过三十多年的发展，已经从发展中的市场转变为存量的市场，在这个时代，运营能力愈发得到关注和重视。这种转变，也带来对企业评价体系的转变，这也是近年来ESG概念在国内接受度越来越高的内在逻辑。
运营时代的到来推动企业将实现自己的经营利益与社会效益的实现、员工福祉的提升及环境保护三效合一，真正实现行业从旧动能向新动能进行转变。在这个过程中，城市更新、绿色建筑、长租公寓、仓储物流等领域，因为基因自带的运营属性，或许将成为行业下一个周期的风口所在。
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北京师范大学全球化与文化发展战略研究院院长沈湘平谈到，中国的大规模城市化已经进入末期，按照很多专家的观点，我们将在2035年左右达到城镇化的峰值，也就是达到75%到80%左右。在这样的背景下，城市更新会变成常态，不仅仅是某个区域需要更新，而是几乎所有地区都要陆续更新。
另一方面，随着生活水平的提高，特别是2021年全面建成小康社会，人们物质生活整体得以解决，但是对自己所在的城市存在不满，觉得它不适应，更多是一种精神价值的诉求。
圆桌论坛：
《REITs再扩容，商业地产再迎春天》
从商业地产消费类REITS的正式发行，到保障房商品房双轨制重新提上日程，存量时代将开启新的行业周期。当“雪花落地”的速度放缓，如何在慢周期中做好生意，持久发展，是行业必须深入思考的问题。
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中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云的答案是，高质量发展包括六个方面，理念的超前性，增长的稳定性，社会的公平性，供给体系的丰富性，市场生态的延续性，动能的创新性等等。
商业地产要纳入整个国家的基本方式去发展，就要考虑怎么高质量发展。当开发企业遇到消费类REITs，回到本真还是怎样把资产做上去，把收益率做高，在新旧动能转化中体现自己的价值，才是高质量发展。
从目前这几单消费类REITs来看，收益率大概是7~7.5，保租房是6~6.5，工业产业园8点多，这些底层资产能够达到这样一个收益率，这在商业领域非常不易。从REITs本身来讲，它并不是高收益，它是持续稳定的收益，对于投资人来说，它的要求也不像股票那样大起大落，收益是持续稳定的。
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戴德梁行北京公司负责人胡峰认为，REITs对商业地产带来的影响不言而喻，REITs是重要工具，流动之后打通投融管退整个产业链，把资金拿来再滚动开发，后续商业运营管理的激励机制就能起来，公募基金和大宗交易就会活跃，资产的定价体系就会建立起来，能够促进今后商业地产健康的发展。
当前美国、日本的REITs相对比较成熟，REITs的市值占到整个股票市值的2%~3%。以A股90万亿股票的市值为例，如果是2%，就达到了1.8万亿。参照国际经验，REITs是一个非常庞大的市场，制度的完善只是第一步。后续如何让它更健康发展，还需要有情怀、有理想的一拨人去做这个事业。
圆桌论坛：
《大模型时代下的新构建与新挑战》
大数据时代，以ChatGPT为代表的大模型技术，正对传统范式带来巨大冲击。无论社会、经济还是个人都将接受新的审视与挑战，各行各业应该如何应对大模型时代的挑战，以新构建获取持续发展？
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中国人民银行原副行长李东荣从金融领域指出，数字作为要素使用，正改变着大家的认知，尤其金融数字化在过去还存在认知、法律制度、操作实施等方面的障碍。
在科技时代，国家正在扫除障碍，更好地发展数字化。无论成立国家数据局，还是财政部出台的相关政策，数字基建都是必须发展的大主题。尤其金融自古以来与数据紧密结合，是收集数据、存储数据、使用数据的行业。相信伴随时代带动、政策出台，金融业的数字化发展会取得更有利的发展。
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中国自贸区研究院金融研究室主任、智能投研技术联盟副秘书长刘斌谈到，要重视数字科技的力量。面对数字经济的新发展格局，金融业要考虑改变传统运作模式和发展理念，更好服务高科技企业，更好服务实体经济发展。
金融数字化转型的关键并不在于自身发展，而是在实现转型的同时，带动整个社会、经济、产业，特别是中小企业的数字化转型在这一过程中，金融机构可以更好地了解客户的经营模式，为客户提供更好的服务，这才是数字化转型的重点。
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中国建筑装饰协会软装陈设分会副会长郭遐年认为，AI工具的应用确实给行业带来一定的冲击，但是从长远来看，AI和人的创意结合才是行业蝶变创新的正确打开方式。建筑设计自身的发展迭代同样迅速，包括今年以来大家热议的AI和Midjourney，很多人认为这些人工智能的出现和迅速迭代升级，未来将会替代设计师的工作。
但郭遐年认为，AI确实能够进行高效率的绘制工作，但是不一定理解设计背后的文化。例如中国人做设计跟外国人完全不一样，两者的文化根源不同。中国设计更需要把握好中华文化的本源，深挖中华文化重点，提炼中国古代的设计概念，再融合到现代生活习惯当中，这是AI短期内实现不了理解不了的。
圆桌论坛
《突破边界，踏上彼岸》
伴随中央2013年提出新常态、三期叠加理论，2014年提出全面供给侧改革，2015年开展金融机构持续改革，2021年首次提出房地产新常态建设，中国房地产正迎来全貌调整与边界突破，我们该如何踏上彼岸？
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高力国际中国区董事总经理邓懿君认为，我们现在面临一个非常具有挑战的市场，挑战与机遇并存。30年前，我们为外资企业进来中国投资而服务，帮他们选址、谈政策、做市场分析，告诉他们应该在哪里租办公楼、买土地、开厂、租仓库，而过去10年8年我们看到大量优秀的内资企业出海，跑到全球去拓展业务，这确实是一个增长点。
办公市场反映经济的基本面，是经济的风向标。从办公楼市场来讲，目前基本面遇到一些挑战，很多城市办公楼的供应过量，总体吸纳量不足，空置率升高，租金下降。预计会有一年左右的恢复期，北京、上海、深圳这些一线城市的市场气氛还是比较好的。
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中国CSR智库副理事长、上海外商投资协会副会长吕建中谈到，房地产首先要在思维上升级，从传统的急功近利的商业模式，转变为“为社会创造效益、为环境带来效益、为企业创造效益”的可持续发展模式。其次要在商业模式上有所突破创新，商业模式应当在循环经济的空间当中产生。
在房地产领域，绿色生产、绿色制造、绿色消费的空间非常大，从供给到需求之间要尽可能使用低碳的材料、低碳的建造工艺，以及交付时在维养方面是低碳的，在使用方面是低碳的。房地产应形成由供给到需求生产到消费之间的有机链接，而不是把降碳全放在生产端，把生产端和消费端打通，全社会范围降碳才能逐渐达成。
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在USGBC美国绿色建筑委员会北亚区副总裁王婧看来，现在国内房地产行业的供求发生了变化，房地产企业也需要寻求新的增长点。高品质的资产更加受到市场青睐，而其中绿色、可持续发展就是提升资产品质的一个可行路径——既满足投资者和消费者的需求，也有利于企业自身的长期主义发展。
ESG就是突破边界的一个重要抓手。王婧认为，ESG管理办法能够加快房企可持续发展的步伐。在ESG的指引下，企业的社会责任变得更加具体和全面。参与ESG评级也成为房企提升企业公信力、创造可持续价值的一个工具。较高的 ESG 评价则可以进一步推动企业的绿色融资，为房企带来更大的价值机遇。
寄语
2023年，行业深度调整仍在持续，但依然未失去所有希望。值此新旧动能转换关键时间点，向最难之处，第四届风财讯超级财经周以期凝聚共识，为行业的高质量转型发展提供参考。
就像著名企业家张瑞敏所说，“没有成功的企业，只有时代的企业”。
的确，没有任何一个行业能逃避周期，没有任何一个商业模式永久有效。
历史洪流奔涌向前，既沉沙折戟更磨石淘金。如何穿越行业周期，如何跳脱兴极而衰，如何保证永立潮头。企业唯有求变，才是回答一切的答案。
