作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

近日，据业内几个平台报道，中海地产也开始调整其组织架构了，但经波哥阅读和了解后，中海地产此轮的调整，动作力度相对比较小，与近期众多央企等的调整比较起来，相对更加“维稳”一些，似乎没有那么激进。

此外，中海旗下的中海宏洋目前尚未传出什么相关整合方面的典型信息，或许也是这一大“维稳”角度的另外一个表征吧。

先简述一下本轮的主要动作：

1、城市整合方面：太原公司合并郑州公司，厦门合并福州公司、天津公司合并石家庄公司。

2、人事换防方面：原太原城市总徐骁调任福建城市总，原深圳城市总蒋晓洲调任华南区域副总，原厦门城市总赵亮调任深圳城市总经理。

原重庆城市总徐斯伟调任东部区域副总，原石家庄执行总经理孙玉琦调任重庆总经理。

原兰州总经理陈继云调任济南城市总。

3、集团层面：原济南城市总孙亚茜调任集团商业公司总经理。

上述变化，整体来看，在今年的大震荡中，中海的调整，似乎不痛不痒的，好像有点寡淡。

与很多同行有明显的差异，这是为什么？

说其是一个“小范围微创型”手术亦不为过。

实际上，在波哥看楼市独家看来，中海地产此次的调整，也是适合它自己的动作，有其一定的独特性和局限性。

为何这样讲？

其背后逻辑主要有三：

◢其一，长期主义下，保持稳定，无需大开大合。

这一点，事实上，跟龙湖有点类似，各大区域相对比较平衡，没必要动大手术，在当下这个还在持续变化的大环境里面，想通过组织调整来获得大的发展，不甚现实，只能向内挖掘有空间和增长性的区域。

这里，再提一句，中海的合并手法，也与龙湖不一样——龙湖是提升强板华东区，而中海则是做强短板——中西部大区和东部大区，目前这两个区域的业绩，在其上述大区的业绩结构了，分别处于倒数第二和第一的位置。

此外，在人事换防上，对当前这个整体依然严峻的形势而言，已经没那么重要，早就是一个行业潜规则了，虽然主观能动性有一定价值，可你能抗过时代的大趋势吗？

这也是近年来所谓的一众明星经理人，都纷纷失声了，基本都不敢出来讲什么霸气侧漏的故事了，很多房企老板都死伤一片，更别说这些职业经理人，

只是，在区域的轮动上，永远是一个不变的主题，以免结党营私和锻炼队伍、以及不断激发个人的潜力等，这些都是非常有必要的，毕竟，每个人的学识、经历、眼界和性格不甚一样，打破后，肯定会带来一些新的变化，这是必然。

这也是商业治理和组织管控的一大手段，无需多言。

据报道，去年中海销售业绩全国排名第三，也才刚刚突破了3000亿元，略高于第四名的华润，与老大保利和老二万科，差距越来越大，短期内压力很大，想快速提升和突破，已经非常难了。

1月8日，据中国海外发展有限公司公告披露：

2023年全年，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约为人民币3098.10亿元，同比上升5.1%；相应的已售楼面面积约为1335.69万平方米，同比下降3.7%。

2023年12月份，中海系合约物业销售额约人民币227.81亿元，同比下跌40.1%；而相应的已售楼面面积约为983,500平方米，同比下跌50.2%等。

而且，1-2的全国的销售数据也很难看，产业寒气仍在持续，大开大合也不太现实。并且，快速收缩下，必将导致内部人员的较大变化，作为核心主流房企的中海，也不会去这么做，否则就是给领导们上眼药啊。

◢其二，拿短板重点开刀，提升空间或许更多一些

中海的动作，如上，为啥与龙湖相反？

下面再来简单分析一下。

首先，是跟各个公司的布局策略和相关沉淀的差异有关，各有强弱，当为客观，此略。

而从全国来审视，东部区域应该是一个相对高能级的产粮区，可是中海的规模并不大，并没有把这个区域的潜力发掘出来，故而近年来表现不太好看。

同时，中西部的能级除个别城市外，其产能不被众多房企看好，而被许多在调整和降级，中海也很焦虑。

而且，中西部地区辐射的范围又比较广，在中海体系内由于一直以来相对重仓三四线城市的中海宏洋，此类区域的城市数量占比应该不低，也即有“地广产弱”之症结，因此，也不得拿其开刀。

这点，只用一个数据来说明一下：

据中海去年的中报显示，目前中海共进入87个城市，其中有40个城市为中海宏洋旗下的区域，再叠加中海地产平台旗下的一些三四线城市，初步可以判断出，此类区域的占比应该有不少。

再者，在中西部地区沉淀已久，要想快速改变，也非一日之寒，需要时间。

再从近年土储布局上看一下，其方向基本都在向一二线城市快速靠近，期望通过新的土储结构，来改变三四线城市占比较大的劣势。

归纳起来就是——三四线一下子改变不了，期望慢慢通过新布局的增长来弱化中西部对整体业绩的拖累，这一点跟很多房企基本一致，但短期内只能借助内部调整来争取获得一些新的空间，也是比较无奈的事情。

另外，对中海宏洋的能力，也是一个极限性的鞭策和考验，最后以便达到总体的增长。

还有一种可能性，假设今年一二线城市的业绩继续上涨，中西部区域的业绩，仍有垫底的趋势，将拉开更大距离，这也不是中海想看到的结果。

为何这样说？

从去年的不同区域的业绩上看，5个大区+中海宏洋+联/合营类，这三大体系中，综合来看，实际上，除北部大区和港澳海外大区之外，其间的差距并不明显，剩余几个大区或板块，年度业绩都处于200—300亿元这个区间，只有相对的强与弱，还是比较均衡的，也是就讲，中海有一定的诉求均好性的心思在里面。

并没有主动去放弃某一个区域的想法，据波哥个人观察，这一点，也是中海地产与其他某些公司不同的一个特点吧，也暗合上述“维稳”的判断。

至于，其中的北部大区以523的亿元的规模一枝独秀，跟近年在北京等巨资拿地有关，非本文核心视角，就不去分析了。

◢其三，咬定利润不放松，也是必须要改变短板的应有之义

大家都知道，中海一直有房企“利润之王”的称号，也是其运营的核心战略之一，从来就没有变过。

在上述组织变化的背后，依然是这个思想在主导。

据中指数据，2023年，中海地产在销售额上以3089亿元位列季军，但在销售面积上却跌倒了第五名，以1300多万平米的业绩排在绿城之后。

这两个数据一综合，可充分反映出，中海以相对小的销售面积斩获全国第三的的销售额，两大指标的浮沉之间，中海更在乎利润，没有改变。

但是，在销售额和销售面积这两个指标上，据波哥看楼市独家，其中的反差还是比较大的，因为在高位层面和顶尖级的拼杀中，个中的差异和变化，更可以说明很多重要问题。

其实，这是一个比较简单的算术题——用全国第五位的销售面积，却获得了第三位的销售额，不就是延续了中海地产单方和整体利润的核心要求吗？

无需去精算，就可以推导出来。

另一个反衬是——

在销售面积上排名第一的碧桂园，在销售额上已经跌跌不休了，距离头部阵营越来越远。

此类情况，在此昭示出，中西部或三四类城市的区域，其产量在逐步趋弱，但，中海也不可能去舍弃等，要兼顾大局和有使命感和核心央企的担当，不动大刀+考量利润，二者叠合之下，继续强化中西部等，业已成为中海2024年一个心病。

全局来看，东部的基础局势相对好一点，然而在去年，其业绩海低于中西部，虽然在地域范围弱于中西部，但应该要有更强的爆发力啊，没想到，东部区域严重打脸中海，再国内为倒是第一。

别人在东部或华东地区，赚得盆满钵满，而中海的数据，都拿不出手，也是醉了。

因此，波哥觉得，本轮中海地产组织架构的变化，在众多因素的制约下，也是没有办法的办法了。

正处于一个旧力已去、新力未生的青黄不接的特殊节点。

心有余而力不足。

难道，中海不想去获得更高的增长吗？

臣妾做不到，不得不低头。

在利润为王的核心战略下，外部环境急剧变化，中海地产，向外求增长，难度越来越大，内部自我的精细结构和找出可增长的空间等，已是一个新的重大思考方向了，否则，2024年能否保持去年的业绩都不好说了。

华润、绿城和万科、以及龙湖等，年后皆在不断改变自己的打法，如果自己不改变，必将被市场和对手所改变，中海又能有多少可对抗趋势的洪荒之力呢？

讲白了，就是外部境遇一样，产业寒气还在肆虐，各大房企都急速转向内求了，但是，每个具体的房企的国内情况又有许多差别，不可能一刀切，前述中海的变化，也只是当下时代的一个客观见证和一个有不同价值的典型案例。

近期，业内一些朋友，将众房企和中海地产组织上的相关动作，基本都是类似于新闻通稿性的报道，缺少了一些本质和产业角度的深度思考，与我们波哥看楼市有很大的不同。

目之所及，即为其境；心之所至，即为其魂。

虽有百家争鸣之说，但最后的归节点只有一个，表象之外，各有不同，浮躁和沉静，为一体两面，真正有心或魂之人，自然可以真切体会到波哥的这个说法，其他的，就没必要惊扰我们拉，希望各自安好吧。

夏虫不可语冰，不可能有些微共鸣。

多说了两句，非常的抱歉哈。

基于此，波哥认为，上述中海的组织变化，看似简单，实则有很多的背后逻辑在其中，如果被某些人简单的述说所洗脑，你的未来基本也不可能有什么未来了？

合并几个城市公司和换几个人，你就顶礼膜拜，你敢说自己有宏观洞察和智慧吗？

都是韭菜而已。

好像有点扯远了，抱歉哈。

写在最后：

所以，透过上述中海组织架构调整的本质，客观上讲，据波哥看楼市独家分析，中海地产的组织调整动作，在1月份只动了深圳公司的老大、近期也只是动刀了东部、中西部和个别北方区域的几个小公司，以及加上把山东公司的那个所谓的瘦不拉几的美女提升到集团来负责商业管理等，业内个别朋友还在吹捧这些事，但各位业内朋友也不傻，其中的情况和变化，大家都很清楚。

故而，波哥，觉得业内那些平台的朋友，对此事件的评论上有点浅了，看到什么所谓的总经理或女人就去跪拜了，业内很多兄弟都会看不起你。

此外，还会误导业界。

讲白了，有央企身份的“中海”这两个字，整体看来，跟万科一样，多年来，都在不断变化，再也不是以前的那个能够独立思考和客观引领国内同行的万科的和中海了。

如今，很多人对万科和中海大吐口水，不值得深思吗？

如上，前述中海地产的组织架构的新调整，仅仅是简单的小范围区域合并、和某些经理人的调摆吗？