今年重庆楼市的一大特色，就是二手房的成交占比大幅超越了新房。

“新房癌”为啥被治愈了呢，除了二手房以价换量之外，新盘太少也是一个很重要的因素：一季度都快过完了，亮相的新盘仍是屈指可数，购房者自然提不起兴趣。

房交会二手房展台火爆

最近汽博周边终于悄悄冒出了一个新盘，引来不少粉丝的关注。

它的前身其实就是当年渝北知名的烂尾楼—山东大厦，在躺平十多年后终于焕发了新生，背后又有哪些故事呢？

01.渝北知名烂尾楼

被金鹏低价拍下

小树在网上查了下，还真是巧了，原来在济南市区也有个山东大厦。

这个山东大厦建于2002年，位于济南泉城公园之中，由著名的美国波特曼设计事务所设计，集会议、商务、住宿、娱乐等功能于一身，是当地赫赫有名的地标。

2010年3月，山东省人民政府驻重庆办事处向山东省政府提交报告，申请在重庆也建一个“山东大厦”，由重庆市山东商会选择一家房地产企业来开发。

2013年2月，重庆渝世弟物业发展有限公司以5.3亿元拍下占地79亩的渝北人和组团N分区17-1/03号地块作为项目建设用地，选址也是颇费苦心：

“这里毗邻机场高速，雄踞石盘河商务区核心，未来市民从机场回到主城，驶经机场路时便能欣赏到山东大厦的英姿”

原山东大厦效果图

2015年3月24日，“山东大厦”项目建设正式全面展开。

项目规划建设了5A级写字楼、大型商场、连锁卖场和其它设施等，总投资约30亿元；

截图自中国网山东频道；

不料好景不长，整个项目没动工多久，就因资金链断裂而陷入停工。

2020年的时候小树还去现场看过，只见工地里面杂草丛生、钢筋锈迹斑斑，实在让人扼腕叹息。

2021年8月，渝中区法院裁定终止鲁嘉置业重整程序，宣告开发商破产，随后这块地被送上法拍席用于偿债。

2021年9月16日起，这块地先后经历5次拍卖，起拍价也从最开始的7.95亿一降再降，最后于11月2日被重庆金鹏地产以4.12亿的价格拿下。

开发商囤地十年，地价居然还跌了1个亿，实在让人大跌眼镜。

2023年2月，开发商申请对“山东大厦”地块用途进行了调整，整个地块一分为二，大部分改成了住宅用地;

调规前山东大厦项目占地面积约79亩，规划为商业商务兼容居住用地（住宅占40%），计容体量为16.6万平方米，其中商业10万方、住宅6.6万平方米。

调规后，东侧土地面积64亩规划为纯居住用地，可建住宅10.6万平方米，容积率也由3.1调整为2. 5。

改规之后，整个项目楼面价还不到4000元/平，只有周边正常土地成交价一半左右，无疑捡了个大漏。

谁有这么神奇的能力，我们待会再讲，还是先去看看实地情况吧。

02.示范区全部成型

开发商真不差钱

从地图上可以看到，春晓蘭庭紧挨着机场大道和宝石路，位置非常的显眼；旁边还有在建中的地铁15号线，实际距离在1公里左右。

周边都是成熟社区，配套和交通都比较方便，但部分朝主干道的楼栋可能会有些噪音，购房者需要引起注意。

小树赶到现场的时候，售楼部才刚刚开放，现场正在搞活动。

更让人惊讶的是，整个小区所有楼栋已经拔地而起，不仅示范区已经做好了，甚至连配套的幼儿园都修好了，开发商真是不差钱啊。

售楼部设在小区门口幼儿园

整个小区占地约70亩，总体量约15万方，算是当下少见的大盘了。

目前开发的是一期，总共由11栋小高层组成，目前首开的是10号楼，前两天刚刚拿了预售证，已经开始对外销售了。

旁边还贴了张告示，项目可就读未来的八中管理校和渝北实验小学分校，不过这两所学校都还未动工，口碑暂时无从说起。

由于地块面积比较大，小区内部的中庭也比较宽敞，而且园林很多修成了实景，所见即所得，这一点比较让人放心。

同时，所有楼栋一楼都修成了架空层，活动空间确实够大。

再说说它的户型。

相对于市面上层出不穷的“第四代建筑”，春晓兰亭的设计比较传统，同时为了颜值以及隔绝噪音的缘故，全部采用的是封闭式阳台。

有点出人意料的，则是它的价格。

它的产品全部是面积93-116平之间的三房，备案价在15000~17000元/平，这个价格不但比旁边的湖上初晴贵了两千左右，甚至比旁边龙湖青云阙也贵。

即便如此，开盘几天便卖了十几套，就当下的市场而言也算是首开大捷。

看到这里，有心人应该看出点名堂了。

项目的楼面价才3千多一平，按现在的售价来算，开发商一个平方有1万多的价差，可以说赚得盆满钵满。

要晓得，前几天海成刚拿下的泰山电缆地块地价都要7280元/平，金鹏的地价居然只有它的一半，开发商是怎么办到的呢？

03.金鹏老板太神秘

拿地经常捡趴活

2009年，一则“亿万富豪为父祝寿”的新闻在网上爆火。

根据多家媒体报道，当时的“长寿头号富豪”为父亲祝寿大宴上万宾客，还花费近七百万修建了一座戴家大院当寿礼，引发全网热议，还有市民评价：

“出息了，请父亲老乡搓一顿应该，别个金鹏公司的固定资产已经超过12个亿”

这个大宴宾客的“亿万富翁”，正是金鹏地产的老板戴相超。

其实金鹏也算是家重庆本土的老牌房企了，不过在网上却找不到任何关于戴相超的公开报道，甚至连一张正面照片都没有，实在太神秘了。

小树费尽了九牛二虎之力，才搞到了两张关于他的照片，还是因参加活动才意外留下的。

左二即为戴相超

戴相超是怎么挣到12个小目标的呢，其实方法并无二致，同样也是“捡趴活”。

2004年，重庆金鹏在寸土寸金的观音桥拿下一宗30来亩的土地，协议价仅3000万出头，再通过扩大地块及调高容积率，最后楼面价还不到200元/平，不到当时周边同类项目的1/5。

这个体量达到18万方的地产项目，就是后来大名鼎鼎的金鹏北城旺角。

戴老板为啥能低价拿到土地呢，答案是懂得如何将财富“合理分配”

2008年4月，重庆地产圈出了件大事，重庆规划大师蒋勇因涉嫌违纪被有关部门带走，众多开发商牵涉其中而轰动一时。

根据《财经》杂志报道，在检察院提起的起诉书中，共有重庆金鹏公司戴相超等十六个房地产开发商向其“分享劳动成果”1870余万元，目的是调增容积率，调整拆迁规划红线范围，增加建筑规模等。

这些目的，在北城旺角这个项目中全达到了。在起诉书中提到，重庆金鹏公司戴相超和蒋勇情妇唐薇签过这样的协议：

金鹏公司和蒋勇情妇唐薇办的瑜然公司联合开发观音桥某地块，由蒋勇情妇唐薇操盘的瑜然公司为金鹏公司低价拿地，瑜然公司分20%的开发利润（俗称为干红），另给100万元的额外奖励。

时间一晃十多年过去了，这个世界变化了很多，又好像什么都没改变。

04.尾声

最后回头说下这个楼盘，项目西侧还有块二期开发用地，不过目前还没有任何施工的迹象。

根据规划显示，这个二期又分为两块地，一个是新型产业用地（M0）和一个社区卫生服务中心，另一块则是商业兼容住宅用地，不过却有人悄悄告诉我：

“据说后面也会修成住宅”

小树在金鹏集团的官网上看了半天，终于找到了这家企业的价值观：

创造社会财富，实现合理分配