作 者：柯 谈
5月17日，四大“核弹”级楼市新政发布，一夜之间市场情绪发生了逆转。
5月18日，新政发布后第一天，作为国内最大的房产交易和服务平台，泼天的流量没接住，贝壳找房上午10点至下午4点期间，系统共出现4次“崩溃”。
管理层雷霆出手，打爆空头！
新政发布后周末两天时间，深圳、上海、广州、杭州、南京、合肥、天津、厦门等一线城市和部分强二线城市的新房和二手房市场，人气爆棚，成交量起来了，市场的热度直线上升！
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周末两天， 深圳各大售楼处，频频传来成交捷报！
5月18日当天，深圳新房市场双盘齐开。
宝安中心区鸿荣源胤璇从入市到开盘才半个月，129套住宅当天全部售罄，收金约15亿；福田京基宸悦府，推售157套建面约85-140㎡2-4房，首开销售额超5亿。一天之内，两个盘合计卖了20亿+！
还是在5月18日这一天，龙华宏发悦见和府抢节点入市，一天24小时，营销中心几乎都是人挤人，不到一天卖了50多套。
周末两天，更有部分楼盘开始收回折扣、减少优惠、甚至涨价。
比如，龙华某盘收回两个99折、绿景白石洲收回2个点折扣、坪山的佳华沙湖广场减少3万/套的优惠。
深圳二手房市场，这两天也热情似火，中介的咨询量、带看量、成交量都大增。
据知名中介公司内部数据统计，5月18日（周六）深圳二手房带看量已经超过2020年6月29日最高峰时期。
成交量方面，贝壳的公开数据显示：5月18日贝壳当天喜报175单，其中新房1600组带看、120套成交，二手55套成交。
作为深圳二手房风向标的华润城，这两天也迎来了爆单，一天时间，华润城价格反弹100万，成交4套。
核心地段的笋盘也在快速消化，网友关注的南山小户型，全都集中在5月18日卖出了。
深圳一位资深豪宅中介预测：按照当下的成交热度，6月份一手房成交量会突破9000套，去化周期不到6个月，二手房6月成交量会突破6500套，新房和二手房未来趋势都是供不应求。
从冰山指数来看，也能发现“5.17”新政的威力，截止到5月19日，深圳最新一周冰山指数57282，上周冰山指数57179，一周上涨103，周涨幅0.18%！
楼市历史上，每一轮行情的领头羊都是深圳。这一次“5.17”新政后，深圳的反应也最为激烈。我觉得主要有两个原因：一是一线城市中，深圳政策最宽松；二是这一轮三年周期的大调整中，深圳楼市调整幅度最大，房价也跌幅最大，楼市泡沫被挤干，还大大超调了，深圳已经跌出了性价比，长期观望的买房人也就愿意出手了。
同为全国楼市风向标，“5,17”新政后，上海楼市虽然没有深圳反应那么大，但这两天二手房成交量也在冲高，周六再次来到806套，比前两天五六百套的日成交量，强多了！
宝山房产交易中心的“盛况”，可以看出来当下上海二手房市场成交的火爆程度。
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广州和杭州的热度虽然没有深圳那么火爆，但新房人气也上来了，尤其核心地段的老破小二手房源成交速度极快，从租售比看，刚需们觉得可以出手了。
5月18日当天，老黄埔保利招商华发·中央公馆正式亮相！算是新政后亮相的第一个楼盘，接住了这一波利好！
现场人气火爆，很多买家排队看房，截至下午4点，就已突破800批客户！
其实“5.17”新政前，广州的核心地段的老破小房价，就跌出了性价比，部分房源消化速度很快。
贝壳挂牌数据显示，广州核心四区（天河、越秀、海珠、荔湾）总价200万以内的房子超过1.5万套。位于广州中心城区，地铁在步行距离，通勤40分钟以内，楼下有菜市场+医院+餐饮店+超市的房子，总价不到100万就能买到，按照这些地段的租金计算，租售比让人上头。
贝壳买房成交数据显示，今年3-4月广州成交周期在1个月内的房子，楼龄基本都超过了20年。中心城区的老破小更是“手快有手慢无”，个别房源1天内“秒售”。
和广州一样，杭州“5.17”新政前，核心地段的老破小低总价房源也几乎卖空了。
杭州我爱我家数据显示，5月9日至13日，多个老小区成交火热：采荷小区7套、朝晖小区15套、翠苑小区9套、大关小区4套、古荡小区5套、景芳小区9套……这些成交小区的套均成交总价大多在200万元以内。其中大关小区的成交套均总价最低，仅139万元左右；翠苑小区套均总价约149万元；采荷小区有知名学区，套均总价最高，约190万元。
低总价导致较高的租售比，目前杭州市中心老旧小区两房简装户型，月租金大约3200-3500元，折算成租金回报率为2.5%-2.8%，明显高于次新房，也高过银行利息，这吸引了不少刚需出手抄底。
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作为强二线楼市的代表，南京和合肥这两天行情也爆了！
“5.17”新政后南京首个摇号盘开盘，热销炸场。
二手房方面，不少南京房主紧急联系中介要求涨价，还有的直接撤房不卖。
比如，仙林湖的高科荣境二期，就有一套470平的底跃，直接涨价180万，报价1800万卖房！这套房去年3月挂牌，随后接连5次降价，从2000万一直降到1620万，而5月17日当天突然上调180万，涨价到1800万，可见房主心态变了！
还是南京，除了有房主连夜涨价，还有人直接撤房不卖。比如河西南的神盘天鹅堡花园，一套建面约161㎡二手房，前期挂牌价718万，新政后房主暂不出售，撤房不卖了！
和南京一样，合肥楼市的热度也当仁不让。
刚刚我看了新政后合肥24小时内的最新挂牌信息，有76个房主选择上调自己房源的挂牌价格，其中涨幅最大的一套涨价200万！
可以看到，房主们普遍上调了自己房子的价格，从20万到200万不等。
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楼市压抑多年，和北京上海一样拥有“高考红利”的直辖市天津，以及福建有钱人最喜欢的厦门，“5.17”新政后，潜在的购房需求再也压抑不住了！很多售楼处迎来“扎堆看房”，到访量激增。
5月18日（周六）新政后的第一天，中建理想城正式首开。推出256套房源，当天认购216套，首开转化率高达84%。一口气卖出200多套房的盛况，在天津楼市真是久违了。
政策效力超预期，买房人的信心终于开始归回。
中建理想城现场
天津的二手房比新房，反应更猛烈。根据365淘房的数据，新政后首日，二手房成交量直接跳涨至329套，比周五大涨90%，创下自3月18日以来的新高。
新政出来后，厦门一些项目案场连夜加单，售楼处爆满。
除此之外，厦门的二手房房东也闻风而动，新政落地的当夜，有房源连夜涨130万、80万、60万……
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总之，这一次“5.17”史诗级大救市，从国家队下场回购新房加速去库存，到买房的首付和利率均创下历史新低，一夜之间市场悲观多年的情绪确实好转不少，预期有所改善，信心有所提升。
救市大招刺激下，从新政后周末两天一线和强二线城市的表现来看，市场的热度起来了，成交量也起来了，但房价不会很快上涨。还需要后续其他政策大招跟上，比如四大一线彻底取消限购，个税增值税契税减免，一线买房送户口，0首付等等。
我的判断是：2024年下半年就是四大一线城市的房价大底，最早年底最晚明年房价会逐步上涨。刚需、改善、投资可以逐步入场了。其他城市嘛，一律观望。
一线稳，楼市稳，一线崩，楼市崩。让我们祈祷，祖国繁荣昌盛吧。
