今年福州改善赛道已经略显拥挤。建发、绿城、保利等一众头部房企在豪宅高端局发力，而刚刚崛起的福州市属国企也盯上了高改客群。

前有建总华林雍璟（户型141-180㎡），后有榕发誉湖（户型141-180㎡），面积越做越大，总价也越来越高。

近期，随着左海烟山江翠130-170㎡瞰江户型的入市，市属国企左海也开始冲击中高端改善赛道，但能表现出强大的市场号召力吗？

2022年9月29日，福州工业园区集团（左海）以底价10.72亿元竞得宗地2022-43号仓山上渡地块，成交楼面价16777元/㎡。拿地两年才珊珊入市，市属国企的操盘节奏一如既往地“拖沓”。

作为2022年福州第三场土拍的兜底选手，左海同日还拿下宗地2022-45号华塑小区旧改地块，即在售的左海华玺。该项目虽然位置靠近温泉公园，但高安商配比使其跟改善无缘。

于是，左海把首个纯改善项目放到了二环内闽江畔的上渡地块。

从地段上来看，左海烟山江翠西侧是融侨开发的2800亩江南水都，其中不乏融侨外滩这样的高端住宅区，东侧是连接着多所高校的师大学生街和烟台山漫步街区，老仓山的居住氛围和文化底蕴肉眼可见。

此外，虽然项目周边短期没有地铁，但浦上大道、三县洲大桥在侧，到爱琴海、仓山万达等浦上商圈直线距离1.5公里左右，自驾购物都很方便。

学校暂未划片，但不管是参考正祥滨江假日“南台实验小学+三十九中”，还是罗马佳洲“仓四小+江南水都中学”的划片组合，都不算太差。

但不容忽视的是，地块被尚未改造完成的上渡建材市场包围，城市界面有待改善。虽然是融侨南江滨延续下来的地块，但跟融侨外滩不同的是，左海烟山江翠的视野会受到北侧罗马佳洲住宅小区的遮挡，只有部分高层可瞰江。

总之，老仓山很好，但左海烟山江翠的周边界面和景观一般。意外的是，开发商大胆给出了130㎡起步的高改户型，购房者会买账吗？

左海烟山江翠建面约130-170㎡的户型信息一出，就暴露了这家市属国企在高端改善住宅领域的野心。

据悉，项目占地39.94亩，将建10栋17-23F高层，均为2梯2户，容积率2.4以下。其中130㎡户型64套，占比16%；150㎡户型252套，占比63%；170㎡户型86套，占比21%。

很明显，150㎡是主打户型，四开间朝南，大面宽横厅设计还算主流，但B户型有一个暗卫，C户型仅有一个长阳台。晾衣、观景只能在一个地方，改善都吃这种苦吗？

据悉，项目建筑和园林都采用中西兼容的海派风格。台江的绿城芝兰月华已把海派风情做到极致，珠玉在前，后面左海烟山江翠示范区开放，免不了被比较。左海的产品兑现力，我们等看过实景再来评价。

目前最大的问题是，左海在刚需市场的产品力都还没有受到广泛认可，高改产品能否打动客户？

克而瑞数据显示，榕发地产和建总地产今年前九个月的销售业绩已经跑进五区+闽侯的TOP10榜单，而左海有左海望悦、左海星悦颂、左海望麓、左海璞宸等多个项目在售，业内预估其货值有300亿元左右，却仍未在市场竞争中突围。

不管怎么说，市场对左海烟山江翠的产品力还是有期待的，因为高改市场需要更多的房企参与，卷出好产品。希望左海这次能完成品质逆袭。

左海烟山江翠值不值得买，还要看价格。项目还没开盘，当初土拍的销售指导价为3.5万/㎡，现在看来明显虚高了，大概率是卖不到这个价格的。毕竟离鼓楼只有一河之隔的建发灏云，四代宅精装近期成交价也只剩3.8万/㎡左右。

左海烟山江翠1.68万/㎡的楼面价，意味着开发商的定价空间很大。比较有参考意义的是，项目西侧2010年交付的江南水都兰邑，小区目前在贝壳找房平台上的挂牌均价是3.1万/㎡，实际成交已有低楼层跌破2万/㎡。

在高改回归鼓台的趋势下，左海能不能收割到福州改善客，就看开发商的开盘诚意了。

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