随着我国房屋总量的“供大于求”，我们国家的存量房时代也已经到来。

先来看两组数据，了解一下我国的房屋总量。

数据一：根据央行的数据显示，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套住房，而且，拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。

从城镇住房拥有率的角度来看，我们国家的城镇家庭基本已经实现家家户户有房住，并且，有超过40%的家庭拥有两套及以上住房。

数据二：根据西南财经大学《2017年，中国城镇住房空置分析》调查报告显示，我国的城镇住房空置率已经超过21%，其中，一线城市的住房空置率在16.8%左右，二线城市的住房空置率在22%左右，三四线城市的住房空置率在30%左右。

根据国际住房空置率的的标准来看，住房空置率低于10%属于正常，超过20%属于严重偏高，因此，我们国家的城镇住房空置率已经严重偏高，最直接的表现就是房屋总量的“供大于求”。

而且，这则数据是2017年调研的，现如今，已经过去4年了，在这4年间，我们国家的房屋开发并未停止，如此来看，我们国家的城镇住房空置率只会增不会减。

看完这两则数据，你有什么感受？是否也和笔者一样，认为未来楼市将会成为存量房时代；未来的楼市交易可能也不再以开发商为主导，而是以二手房中介为主导，也就是说，未来的楼市，二手房的交易占比会越来越高，越来越多的人也会优先选择二手房。

尤其是二手房天生具备“3大优势”，其一，位置优势，大多数的二手房都位于市中心或者城市次中心，交通方便，配套完善，其二，学区优势，二手房的学区优势人人皆知，毕竟，二手房的学区是经过实践的，而新房的学区，大部分都是规划，教学水平还是未知；其三，风险优势，二手房100%都是现房，所以，不会出现延期交房，烂尾等买房“陷阱”，而新房则不然，风险系数要远高于二手房。

凡此种种，二手房会成为未来楼市的主流选择之一也就不足为奇了。但是，对于大多数购房者来说，尤其是刚需购房者，都会认为二手房买卖的复杂程度要远远高于新房，甚至，很多人对于二手房买卖的流程完全不了解，认为二手房买卖的“套路”太多。下面笔者为大家梳理了一下二手房买卖的流程，全是干货，看完以后，再也不用担心二手房买卖的“套路”了。

首先，二手房的房源是从哪里来的？毫无疑问，是卖方把房源信息释放出来的。

通常情况下，卖方会把想要出售的房源信息委托给房产中介，在这个过程中，卖方是可以把想要出售的房源信息同时委托给多个中介的，这样一来，卖方可以最快速度的把房子卖掉。同理，“买方”也不要把希望完全寄托在一个房产中介的身上，多找几家房产中介看房，可以见到更多的房源，便于选择自己满意的房子，因为有些房源是某些房产中介的独家房源，如果单单跟着一个房产中介看房，有些房源或许看不到，影响买方的判断。

接下来，就是房产中介介入，促成交易。

买卖双方达成共识以后，需要签订购房意向书，然后，由买方支付定金，双方共同签署房屋买卖合同，确定网签时间。

通常情况下，在买卖双方预约网签时间并通过网签后，这套房子只能卖给已经签约的买主，违约需要支付违约金。

还有人问笔者，可以不找房产中介吗？我的建议是不可以。因为二手房涉及到的环节比较多，而且，买卖房屋涉及到的金额较大，倘若出现意外，后果很严重，得不偿失。意外以及二手房的交易难度和中介费比起来，九牛一毛，有些钱真的没必要省，当然，找房产中介也要找口碑好的、正规的房产中介，最好是品牌连锁中介，更安全一些。

然后，就是办理贷款。

这里不要搞错了，网签是在贷款之前，而不是先贷款再网签，所以，网签之前查询个人征信，确保贷款的正常批放是很有必要的。

商业贷款的流程：先评估房屋，给出评估价，测算出首付多少；然后是银行面签、交税、物业交割、办理抵押登记、领取房产证、等待银行放款。

公积金贷款的流程：先评估房屋，给出评估价，测算首付；然后去公积金大厅审核、交税、物业交割、办理抵押登记，等待银行放贷。

除此之外，还有2个地方需要注意。

1、网签之前了解房子的真实情况，比如房子是否有抵押？房子是否被查封？买方是否是房主？房产证上有几个房主？以及房主是否都同意卖房？等等，这些要在网签之前完成，否则，交易过程中会有一大堆问题。

2、对于还没有解除抵押的房子，在卖家还清贷款并由银行出具抵押注销材料以后，才能进行产权过户，这一点也需要明确。

以上就是二手房买卖流程的梳理。总之，买房无小事，试错成本过高，不允许出错，买房之前多了解一些房屋买卖方面的知识点是很有必要的，毕竟，了然于胸，才能做到万无一失。你学会了吗？