天津楼市比较火，

火的原因不是因为销量的增长，

而是一篇名为《我们小区房价跌到39万元，欢迎大家来天津武清和我做邻居》的文章在网络流传，

内容就是房子大降价，

其实用“大降价”这三个字来形容都有一些保守，

你想一想房子从高峰时期的160万左右降到现在的39万，

这个降幅都不能用腰斩来形容，这是直接斩到脚踝了，

这两年随着房地产的行情低迷，包括一线城市的房价也在快速下降，

不过咱们讨论的更多的是首付跌没了，

但是天津武清这个小区跌的就剩首付了，甚至着急卖的业主还落不到一个首付，

因为高峰时期总价160万，首付还需要48万呢，现在的卖价才39万，这样的小区完全可以用崩了来形容，

具体的咱们来看一看，该项目位于天津市武清区，

房价的高峰时期是在2016年~2017年，高层房源一套83平的户型，均价能达到2万元每平方米，总价也就是160万左右，

然而现在周边的新房价格已经降到了7000元每平方米，而同类型的二手房价格就更低了，

因为现在二手房市场以价换量是远远大于新房的，所以同类户型现在二手房的总价普遍在40~50万元，

碰上着急卖的业主，总价不到40万也很正常，

这个小区房价之所以过山车式的波动，很大一部分原因是因为2016年-2017年炒房风气非常严重，

环京一带涌入了大量的炒房群体，疯狂的推高房价，当初的燕郊也是这样的情况，

但是随着房住不炒深入人心，再加上房地产整体市场进一步下行，这些要产业没有产业，要人口没有人口的区域，房价自然迅速回落，

包括前一段时间东莞松山湖片区也出现过类似房价腰斩的小区，这都是过去疯狂炒房导致现在一地鸡毛的区域，

当然了，咱们说那么多不是为了幸灾乐祸，更不是为了批判这些买房人群，而是要让大家认清楼市的一个现状，

没有产业和人口支持的区域，房价的跌幅真的是远超你想象，

所以现在大家对于三四线城市的房产根本就不看好，这些城市可能有居住属性，但是投资前景是越来越差，

包括很多重点城市画大饼搞的新区域，现在也是这样的一个结果，

其实两三年前我就一再提醒大家，这些新区域一定要谨慎。

随着人口流入量的放缓，最近几年搞的这些新区域90%以上都是坑，规划的很好，但是落地是越来越难，

特别是现在地方的财政压力也是越来越大，这些新区现在发展的速度是极其缓慢，这就是大家买房首要避坑的地方。

同时还有一个值得关注的点，很多人都在说房价如果跌破30%，居民都会断供，

但问题是现在大部分的小区跌幅比例都已经达到30%左右了，那一些老破小或者偏远地区更是远超30%，

比如天津武清区这个小区，更是直接斩到脚踝，但也没有见全员断供，

说白了就是大家担心断供危害，不是逼不得已的情况之下，大家是不会断供的，

反而是房价跌幅达到30%左右的时候，银行和开发商受不了了，

由于房价下跌，开发商销售回款受阻，债务压力急剧增大，出现各种暴雷，新房交付出现风险，大家开始不买新房，目光转向了二手房市场，

然而二手房销量的增长，银行其实是很无奈的，因为二手房市场交易增加的新增贷款是非常少的，远远没办法和新房比，

因为新房你买一套就是增加一套的新增贷款，但是二手房不一样，因为很多二手房业主他本身是有贷款的，他卖这一套的时候需要提前还清，然后再卖给另一个人，

相当于二手房交易对于银行来说更多的是贷款转移，这套房子的贷款从张三手里面转到李四手里面，新增贷款的体量是有限的，

所以最近几个月二手房的销量明明非常火，二手房的成交量甚至是碾压新房，但是你看看银行的新增贷款数据，却是趴窝的，

比如，去年五月份，居民贷款是3672亿元，其中房贷是1684亿元。今年5月份居民贷款是757亿元，房贷只有514亿元，同比减少差不多60%，

原因就是新房成交量较少，二手房成交量虽然较大，但同等销量之下产生的新增贷款根本不是一个量级，

再加上现在房贷利率不断下调，收入预期不稳定，大家的降杠杆意愿，提前还款意愿又比较高，所以银行的新增贷款是非常差，

看到了吧？房价下跌，存量业主捏着鼻子也会强行还贷，反而是银行和开发商各种不行，

特别是开发商，现在头部房企里面民营房企就剩几根独苗，

所以强调过很多次房价如果持续下跌，购房者，地方，银行，开发商，这四个参与群体最不着急的恰恰是购房者，

当然这仅仅是相对，毕竟买过房的人他也是不希望房价下跌的，

所以这个时候还没有买房的人反而要沉住气，

最近两三年我不停的劝大家让子弹飞一会儿，这几个字我嘴上都磨出泡了，

但是听不听在你，买不买你根据自己的需求定，别人说其他的都没有用，毕竟是你花钱，后果你愿意买单就行了。