2021年,房价走势明朗?送给无房人的2个“忠告”,很实用

大川说楼市 2021-03-22 21:46:34

经济学家任泽平曾说过:房地产发展,长期看人口,中期看土地,短期看金融。也就是说,想要研究清楚房地产的走势,只要是能把人口、土地、金融三个方面捋清楚了,对于房地产的走势也就明朗了,房价的变化自然也就明朗了。

房产

先来看一下人口。关于我国人口,我们需要知道的三个现状:1、少子化严重,新生儿出生率连年降低;2、人口老龄化严重,且呈现愈演愈烈的发展趋势;3、城镇化率已超60%,距离发达国家仅有10%-15%左右的差距,未来城镇化发展的速度会大大放缓,也就是说,农村人口涌入城市的速度和数量会大大放缓。以上三者叠加,会对楼市产生什么影响?最直接的影响就是购房需求的减少。就如经济学家所说的那样:人口的增加和减少决定着房价的上涨和下降。

楼市

再来看一下土地。最近,财联社、新浪财经等多家媒体接连报道,自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告,集中组织出让活动,全年将分3个批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告,并实施出让活动。也就是说这22个城市,以后每年只有3次集中供地的机会,供地窗口期大幅压缩。这样一来,会对楼市产生什么样的影响?土地的集中供应,就会导致同一时期,多个项目集中入市的结果,这也就意味着销售市场竞争加大,对于压制房价有很大的调控作用。

这22个城市有:深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、济南、青岛、宁波、苏州、福州、天津、武汉、合肥、成都、无锡、郑州、重庆、长沙、长春、沈阳。基本涵盖了我国大部分一二线重点城市以及区域中心城市。

土地

最后看一下金融。从去年开始,银保监会和银行就开始严格限制资金违规流入楼市,并建立相关的监督机制。此外,去年8月底,央行和住建部会同多家房地产开发企业展开房地产座谈会,划定房企的“三道红线” 分别是:1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。目的是为了降低房企的“负债率”,从而挤压楼市泡沫。在去年年底,央行还划定了各银行的房地产贷款(房企)、个人住房贷款(购房者)占总贷款的具体比例。

从人口、土地、金融三个方面的变化,我们可以看出来,2021年的房价走势已经明朗了,尤其是在楼市调控持续收紧的当下,走势也就更加明朗了。就像住建部部长王蒙徽说的那样:平稳健康发展。基于此,那么,对于还没有房子的人来说,献给大家2个“忠告”,尤其是刚需购房者,更应该明白,很实用。

房产

忠告一:现在“或是”刚需买房的最好时机

刚需不同于投资客户,刚需最大的两个问题,一个是资金有限,另一个是没有购房经验。所以,在“横盘期”(房价稳定,没有较大变化的时期)的时候,或是刚需购房的最好时机。

因为在“横盘期”的时候,房价比较稳定,甚至很多房企为了快速回笼资金会采取折扣的优惠措施,比如去年某房企的7折优惠,买房送汽车等,这样一来,也就相当于节省了购房成本;而且,在“横盘期”的时候,投资客户会持观望态度,市场比较冷静,刚需客户的选择空间会更大,更容易选到优质房产。

从楼市调控和房价的变化来看,2021年,就属于“横盘期”,当然,有经济学家预测,未来3-5年,楼市基本都属于“横盘期”。所以,在我看来,现在“或是”刚需买房的最好时机。当然,还是要提醒一下:买房要遵循按需购买、量力而行的原则,否则,超出自己的能力承受范围之内,是一件很痛苦的事情,甚至会降低整个家庭的生活质量。

房产

忠告二:尽量买二手房或者准现房

房地产开发企业的“高负债运营”是普遍现象,国家的“降负债”政策也是基本事实,这样一来,势必会影响到房企的融资和贷款,加剧房企的“资金紧张”问题。基于此,很多“昧良心”的房企就会采取降低成本的措施来保证利润,如何降低成本?用工成本是动不了的,只能动建筑材料的成本,比如降低精装修标准、比如降低小区建筑材料的标准等等,这些都是行业的“潜规则”。

所以,在买房的时候,为了避免这样的问题发生,可以尽可能地选择二手房或者准现房,尤其是现在的楼市处于存量市场,可选择性也非常多。

除此之外,还有两点需要注意:1、避开精装修的房子,理由在上面我已经解释清楚了;2、避开小开发商建造的房子,尤其是口碑差的小开发商,目的是为了避免延期交房,甚至是烂尾事件。

如果难以避免购买新房,也一定要选择口碑好、负债低的品牌房企,从而降低购买风险。

房产

最后,用经济学家马光远的一句话结束:房地产行业已经过了“黄金时代”,房地产也不再适合大众投资。在我看来,房价趋于合理化是大概率事件,未来,只要是努力工作,发扬艰苦奋斗的优良品质,买房也将不再是难事!

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10 阅读:12595
评论列表
  • 2021-03-23 09:13

  • 2021-03-23 21:31

    五年后没房会更好,安安稳过日子,房子白给都不要,因为炒房的垮了,房地产早倒了

  • 大虎 10
    2021-03-23 07:27

    你这是叫刚需去接盘

    米粉 回复:
    [汗]这是叫刚需去高位接盘,来实现炒房客套现,
  • 2021-03-23 07:27

    你这是叫刚需去接盘

  • 2021-03-24 02:42

    [汗]忠告一,现在是买房最佳时机? 哈哈😄现在买房正好让炒房客实现了套现! 忠告二,买二手房,准现房, 哈哈😄买二手房,炒房客不用工作不用奋斗,在家躺着数钱,买准现房,一旦买了就被死死套住不能反悔! 我觉得,一旦有机会还得是炒房,一辈子什么都不用干,几年净赚几百万,还上什么班?还奋斗个屁?

  • 2021-03-24 14:28

    2021年绝对要站稳别上车。2022可以撸起袖子上车。[笑着哭][笑着哭]

  • 2021-03-24 06:39

    经鉴定,小编在帮房产企业促销呼声纳喊。希刚需们沉住气,有国家出面企业还反不了天!!!

  • 2021-03-27 15:50

    你们分析的那些情况起码很二三十年后才能体现出来!这二三十年你让哥睡天桥下吗?[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]

  • 序. 2
    2021-03-23 13:05

  • 2021-03-24 07:09

    广东地级市[得瑟]7300一平[得瑟]买了贵吗

    本猴爷¥ 回复:
    三四千算合理!七千多也不算太贵[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]
    本猴爷¥ 回复:
    去鹤岗买呗[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]
  • 2021-03-29 02:21

    房子越来越多人口不见增长,全国各地大中小城市以及县城摊大饼式发展,高位接盘侠不足那天就是硬着陆开始时,腰斩两次不是没可能