刚过去的2023年，成都楼市虽然跌宕起伏，但是还是交出了一副满意的答卷。

2024年，在承上启下的基础上，成都楼市又会如何发展，会呈现何种趋势呢？

不要急，今天就和大家详细讨论下，接下来的2024年，对成都楼市的六个预判。

成都楼市观察员，一个有专业、有态度，三观比五官还正的良心观察员，值得信赖！

24年楼市预判

趋势一：新房单价持续走高，二手单价持续阴跌

新房和二手是有差别的，其背后的逻辑完全不同。

新房的背后逻辑是地价，二手的背后逻辑是供需。新房随着地价的持续走高，会稳步走高；而二手因为持续的高额挂牌量，购房者会择优选择，将会持续阴跌。

土地买卖，不是单纯的商业行为，是牵一发而动全身的综合性问题，所以地价只会持续走高，另外伴随的是相对核心的居住区域，因为土地的稀缺，以后的核心区域的新盘，大多数会呈现小地块情况。

而二手房会在高额的挂牌量前，很难做到量价齐升。一方面是大量购房者有足够的选择项，一方面是很多售房人群基于改善换房，不会那么熬着价格不放。需要特别注意的是，新区很多投资客，会因为大环境的原因，会持续出现一些抛售的现象。

新盘的逻辑是地价

趋势二：刚需与改善群体中，会出现真正意义的刚改

目前的普遍现象是，成都楼市出现两个极端，一方面是天量的刚需踌躇不决，一方面是改善的群体大军崛起。

但是这里面有个很明显的问题，当新房单价随着地价越来越高，当二手房价格不断阴跌，无论刚需或者改善，都会被整个情况整的僵持。更为重要的是，当整个房屋的设计理念还没有出现新的更新迭代，开发商也做不出质变的创新产品时候。

那么挖掘新的购房群体，降低房屋面积，再做好细微之处的品质和细节，便是最好的出路！

经常浏览房子的人，就会发现一个问题：

成都十年内的房子，很少有100-120左右的改善三居室，要么都是八九十平的小三室，要么就是一百四五的紧凑套四。

这是过往十年的政策原因导致的，如同目前市面上主城区基本没有独栋一样，过往十年因为9070政策，基本都是紧凑型小套三。

所以，当新房单价不断偏高，二手持续阴跌的时候，那么引导新的刚改，便是未来几年的重中之重了。

9070政策

趋势三：成都楼市的成交量，将会继续引领全国

过去的2023年，整个成都的新房以及二手房交易量，达到了惊人的将近37万套。

这个数据，是很夸张很夸张的！即便是在楼市当中闻名遐迩的北京上海，也是远远不如！

这其实是人口流入的最显著体现，并且是基于原本就有庞大人口。成都新增了将近600万人口，即便是扣除简阳划入的一百万左右人口，依旧新增了将近500万人口。

过去十年人口流入城市排名

本身来讲，成都有别于深圳，成都的潜在投资客其实比较少，基本的成交量都是基于真实居家或者改善需求。

而在如今改善新房大行其道的时候，虽然有高额的二手房挂牌量，但是居家的价差以及过往的人口流入情况，使得成都楼市的刚需市场依旧保持活跃。

价格或许在阴跌，实际上基本平稳微涨，但是成交量却是实实在在的猛增。

这就说明了成都的潜在购房群体，依旧衍生在这巨大的人口流量中，并且这个人口流量作用肯定不是一年两年能够消化完的，所以成都的房子，无论价格还是交易量基本维稳，是没得问题的。

趋势四：楼市继续分化，不同产品房子，价差愈加明显

不同类型的房子，豪改、改善、刚改、刚需、老破旧偏等等，将会在楼市分化的大环境之下，持续拉开价差，以便于能有各种产品满足不同需求的人群。

基本以容积率判断房屋类型

成都的豪改楼盘，就那么五六个，在品质细节提升的基础上，至少起步面积要180以上才算。如果再加上地段稍微好些，学校稍微好些，这些房子未来十年就是成都楼市天花板。

这些房子，会一如既往的抢手，不是贵不贵的问题，而是能不能上车的问题。

改善将会偃旗息鼓一段时间，毕竟短期内只涉及细节的改善，不牵扯理念的改善产品，高溢价会让市场慢慢消化。刚需就不说了，任何时候都是楼市的绝对主题，但是地理位置会显得更加重要。

老破旧偏各位不要认为没有价值，至少会比以后的各种保障性住房让人安心的多。

很多网红神盘将会不复存在，即便存在也不会再有过往的风光了，因为涉及的拿地、产品、大环境等等，都已经不复存在了。

一个合理的楼市，必定是一个包容的楼市，只有存在满足不同需求的产品，才能让不同类型的人群安居乐业，才能整体持续健康稳健发展。

趋势五：新区会继续失落，直到名价相符

城市区域的成型，是历史文化与时间交融的结果。

短期内认为的造城，即便一时风光，始终不是长久之计，会回到原点。

最容易造城的理念，便是所谓的产城人，即便抛开人口流入放缓这个大环境，产业规划落地，落地成果与配套都是一堆又一堆的问题。

成都天府新区

新区的下跌，只是开始，还远远到不了结束的时候！

新区所谓的产城人，大概率就是一场水中月，镜中花。那所谓的八大板块，有人气的两三个地方，大家会发现刚需扎堆，但是配套跟不上，尤其是有关于房价的核心配套，所以价格理应远低于五城区。

没人气的地方，还在规划的产城人，更是挂羊头卖狗肉，即便规划成功，能引来多少人口？能增加多少就业？能创造多少收入？

所以，还是要给各位说，新区的下跌，只是开始，保守估计至少还要三四年。再过三四年，即便都起来了，房龄和产品的迭代也是个问题，又是明日黄花了。

趋势六：大平层的受欢迎度，将会远远超过假别墅

现在市面上的别墅，基本都是假别墅。

本质来说就是所谓的洋房，多了一层罢了。

看着有好几层，实际上都不实用。单层面积过小，楼间距过密，私密性并不如想象中的好。反而是比较不错的大平层，更加有居家舒适感。

至于成本或者投资来说，更是远远不如大平层，流动性差，脱手周期长，装修成本高，维护成本也比较高。

如果是本着改善的购房需求，切记一定要对这些假别墅慎之又慎。相信我，这点以后会越来越得到大家共识的！