导读：深圳2024年发布了建筑新规，对凸窗放宽到了800mm，阳台进深超过2.4米的只针对超出部分计全面积，避难层的核心筒不计面积，这些都会提高住宅的使用率。

而中建鹏宸云筑，应该是深圳首个按新规入市的楼盘，这个楼盘户型及位置怎么样呢？我们分析分析：

一、 位置：龙华星河WORD广场附近，距离10号线南坑地铁站6-700M，10号线串联了星河WORD、深业上城、卓悦中心，位置还是很不错的；

二、 周边环境：华南物流城（未来待更新），南侧我民治水库；

三、 学位：华南实验学校、万科双语学校，一般；

四、 户型：按深圳2024年新规，实际使用率能够达到95%以上，产证实用率78.5%

五、 梯户比：2提6户，条件一般；

六、 户型分析：

1、79平米户型：

a) 79平米做到了3房2卫，确实在深圳这个市场下已经很不错，很卷了，主要是新政，赠送率相对旧规高了不少，凸窗宽度突破了600的限制，最大可以做到800；允许通过阳台加建房间了；

b) 客厅轴线尺寸3.4M，净宽3.2M，有点窄；

c) 厨房很小，不过也基本够用，但是厨房的吊柜空间会很少；

d) 次卧2.7M，书房主要是凸窗赠送的，所以尺寸都比较窄；

e) 主卧的空间，床背对着门，户型不是很好用，衣柜主要靠凸窗赠送的，同时卫生间开门正对着马桶，这几个也算是小缺点；

总结：79平米能够做到3房两卫，实属不易，整个户型比较方正，也基本凑合够用，一些小缺点主要是在主卧和儿童房、厨房，但是也没办法，一个小孩的话可以吧次卧客厅一体化设计，次卧做成开放式书房，倒是个不错的提供空间感的方案；

2、88平米户型：

1) 客厅扩大到了3.5M，变化不大，最大的变化其实是增加了1个房间；

2) 次卧从2700扩大到了2850，会舒适一些，床对面还会有个650mm左右的空间，刚好可以通行一个人；

3) 主卧跟北侧次卧的问题同79㎡一样；

4) 如果不用书房，可以把书房、餐厅、厨房一体化设计，就会得到一个很大很舒适的餐厅，餐厅平时也可以兼做共享书桌，会是一个不错的室内设计。

3、99平米户型：

1) 横厅设计，但是因为在2T6户的背后，所以其实采光和景观不会特别好，客餐厅一体化设计，实际上客厅的开间也才3250mm，最大的BUG是客厅进深只有2650，会显得局促；

2) 优点是主卧尺寸舒适，空间开阔，甚至可以有个独立的衣帽间了，当然大概率是用飘窗做成衣柜；

3) 玄关赠送面积大，一个凸窗的赠送可以满足所有的玄关收纳需求；

4) 未来改造的话，可以把客餐厅+南侧次卧一体化打通，会是一个很舒适的带书房的空间。

4、119平米户型：

1) 横厅设计，119㎡的户型尺寸就舒适多了，客厅进深加大了300mm，主卧也没有为甚看开门对着马桶的问题了；

2) 实际使用率可以达到98.6%；

3) 入口多了一个收纳空间，这个很实用；

4) 119㎡的四房（可改成三房）的户型是很好的户型。

七、 价格：吹风价5.5W/㎡，预计5.2W/㎡。