下猛药！四大一线全放开，首付利率全国统一，楼市的牌快出完了？

大家好，我是蓝白。

十一长假，四大一线终于彻底放下了身段。

9.30晚，北京宣布，非京籍家庭买房，连续缴纳的社保个税从过去的5年，改为五环内3年，五环外2年。取消普宅和非普宅的标准。

这是极具风向标意义的政策节点。

我们对比一下上海广州深圳，都是赶在十一之前的29号紧急出台，都比北京早了一天。

9月29日，上海宣布，非沪籍买外环外，社保3改1，居住证积分满120、社保满三年等同于上海户籍，也就是能买两套，还有一个增值税5改2。

5月份，上海是放开了社保5改3，这次是把外环外择出来，变成了3改1，而且不限单身还是结婚。

1年社保，不少沪飘都能达到，门槛几乎是形同虚设了，再加上增值税免征降到满2，力度明显比北京大。

深圳，和上海一样增值税免征5改2，外地在福田、罗湖、南山只需要1年社保，其他像龙岗龙华啥都不要，松的比上海更多。

在松绑的步伐上，广州还是遥遥领先，直接宣布全面取消限购，不看社保，不看套数，不再审核购房资格。

很明显，这一波京沪广深的全面放开，力度依次是：广州>深圳>上海>北京。

上海和深圳都改增值税了，北京没有。

广州彻底不装了，深圳改1年了，上海至少外环外也改1了，北京5环内外最低还是两年起步。

那为什么，我们还是要把北京作为楼市调控的里程碑来看？

因为北京独特超然的地位，历来都是：收紧的时候最快，放松的时候最慢。

从2017年加码限购，到2022年下半年才象征性放松，北京对楼市的态度，总是枷锁上的飞快，放开的时候又有诸多顾忌。

一个是调控加码的开端，另一个是限购结束的句点。

凡事有始有终，四大一线，作为近10年以来楼市调控的最后一道壁垒，也可以视为是一个时代结束的标志。

放开之后的效果如何呢？

反正你要是看网上，那是锣鼓喧天鞭炮齐鸣：房东坐地涨价，房企涨价，售楼部排队。。。

互联网上的信息甄别，是很有艺术的。

京沪深这样的地方，四大一线常住人口加一起快上亿了，总有被社保个税限制的人会去买，又赶上十一长假，大尺度的放松，成交火爆那根本就不算新闻，不火爆那才叫新闻。

我们可以从消费下滑的角度，去理解四大一线同时行动的政策思路。

一线城市，今年具备典型的中产消费塌陷特征，7-8月份更呈现出加速滑落的状态，这是9月底大放开的重要背景。

上半年全国餐饮收入增速是7.9%，北京上海全是负增3%以上，深圳广州都不到4%。

上半年全国商品零售增速是3.2%、北京是0增速、上海是-2.1%、广州是-0.3%、深圳是1%。

原因在于，北上广深的高收入群体，比全国任何地方都更依赖财产性收入，他们面临的是收入下降、住房资产净损失、高负债参与率的反噬。

央行报告说，全国总资产前20%家庭，金融资产持有率是87.9%。

楼市放开，股市拉高，猛药的意义在于扭转预期，只有让脆弱的中产看到赚钱效应，他才有可能大手大脚的消费。

现在是迈出了真正意义上的第一步，药效还要等等看，517之后，也是短暂支棱了一段时间又偃旗息鼓，这次先看到年底表现如何吧。

除了限购和增值税，还有存量房贷利率调整和低首付的轮廓出来了。

按29号央行发的房贷定价机制公告，接下来会分两步走。

1，先批量调整，10月底前完成，比如，加点幅度高于LPR-30BP的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30BP，也就是说，把存量房贷利率与新发房贷降到同一水平。

2，常态化调整阶段，从11月1日起，当存量房贷和全国新发放房贷偏离到一定幅度，业主可以跟银行协商，用新发置换存量。

同时，除了地方额外的规定（比如京沪），没有首套二套房贷的区别了，都和新发房贷一个水平。

以后你甚至还可以和银行重新约定重定价日，取消了最短1年的限制。

这两天很多银行也都发公告了，10月12号会出细则，月底之前应该就会调整了。

至此，除京沪额外多加了二套多5%首付，社保多了一两年之外：全国首套二套首付统一，首套二套房贷利率统一，存量和新发房贷统一，购买与出售的门槛统一，增值税个税统一。

首付利率限购限售税费全统一了，只有经历过十年以来，千百道调控大招，天天数不同城市不同房票差异的才能懂，整个大起大落的过程，有多么的魔幻。

无论是四大一线放开，还是首付利率全国统一，超预期的政策力度，源于9月重要会议所提及的一句话：

“要促进房地产市场止跌回稳”。

国信证券报告说：首次在9月会议中提及房地产，此前只有4 月、7月和12月提过。

和之前不一样的是，以前是延续“老定调”，比如2018年提出“因城施策”，2022年提出“保交楼”和“房地产新发展模式”，2023年提出“供求关系发生重大变化”。

这次是“直接具体”的新表述。

1，正视房价下跌，房产关系到无数家庭的财富波动，重视程度顶格对待。

2，在“严控增量、优化存量”外还加了个提高质量（以后改善盘可能会更多）。

3，非常难得的看到了重要会议描述“调整限购，降低存量房贷”这样的具体举措。

楼市与股市，事关居民的财产性收入。

今年居民部门缩表，提前还贷加剧，债市新高，消费萎靡，各行各业价格战卷的身心疲累，源头在于居民财产性收入下降，经营收入下降，形成所谓的中产塌陷。

没有财富效应，干啥都不赚钱，信心不足，反过来又导致就业岗位受到影响，收入负增又使需求进一步下降。

我不敢说“通缩螺旋”，但提振信心的开端，就是用强力的宏观调控介入，货币与财政双管齐下，开足马力下猛药。

以后楼市怎么走？

总量萎缩是必然的，以前年销18万亿，17亿平米，这是房地产历史不可破的铁顶，明年后年能稳住10亿平米就算回暖。

以后没有大幅扩张的新城区，高铁新城，产业园，工业园，没有批量造福的拆迁户，没有拆二代，没有大量进城的人口。

这就意味着：增量一定是分化的。

单从房产看，一定是20年以上的老破房源、10年-15年房龄的80平米两房卖的更差，房价跌的更狠，因为以前供给太多了，盲目盖高楼的后果，一定是低密改善的四房大平层价格更稳定，因为足够稀缺。

从城市角度看，一线放开后，必然会虹吸低线城市。

正如当初南京放开吸安徽，苏州吸苏北，武汉成都吸全省，郑州吸周口，以后是京沪深吸全国，城市之间的存量资源抢夺会更激烈，很多省会的轮廓，以后也就到三环了，曾经雄心万丈的规划，都是过眼云烟。

房子能不能买，看积蓄，看收入，看需求，看家庭结构，看未来规划，对号入座就行，不是一两句能说清楚的。

今天写稿子的间隙，看了一遍逆行人生，高志磊被货车撞了瘸着腿流着血在夜店送外卖，配上激昂的BGM，赶在凌晨最后一秒成了站里的单王，他和家人视频，喊出那句“肖妮，我拿到单王了，房子保住了”。

这句话让我浑身起鸡皮疙瘩，为他释然，也感到有点惊惧，何至于此啊！

还好，最终他们换了一套家属院的老破小，过得很知足。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。